Commerce Square

Commerce Square
Commerce Square
Läge inom Philadelphia
Allmän information
Status	Avslutad
Typ	Kontor
Plats	2001-2005 West Market Street , Philadelphia , Pennsylvania , USA
Koordinater
Bygget startade	1985/1990
Avslutad	Renoverad 2013
Öppning	1987/1992
Kosta	331,8 miljoner dollar
Ägare	Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN)
Förvaltning	Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN)
Höjd
Tak	565 fot (172 m)
Tekniska detaljer
Antal våningar	41
Golvyta	2 200 000 kvadratfot (200 000 m 2 )
Design och konstruktion
Arkitekt(er)	IM Pei & Partners
Utvecklare	Maguire Thomas Partners IBM
Ingenjör	CBM Engineers Inc.
Huvudentreprenören	Turner konstruktion

Commerce Square är ett klass-A, höghus kontorsbyggnadskomplex i Center City Pennsylvania . Commerce Square består av One and Two Commerce Square, två identiska 41- vånings kontorstorn 565 fot (172 m) höga som omger en stenlagd innergård på 30 000 kvadratfot (2 800 m ² ).

Arkitektoniskt har de granitklädda tornen motgångar på byggnadens norra och södra sidor och är toppade med ett par stendiamanter med utskurna rutor i mitten. Tornen byggdes som en del av en kontorsbyggnadsboom som Philadelphia upplevde på West Market Street i slutet av 1980-talet. Designade av IM Pei & Partners (nu kallat Pei Cobb Freed & Partners ), utvecklades tornen i ett joint venture mellan Maguire Thomas Partners och IBM . IBM hyrde också mer än hälften av One Commerce Square för företagets Mid-Atlantic huvudkontor. Byggandet av den första fasen, som inkluderade One Commerce Square, torget och butikslokaler, påbörjades 1985 och slutfördes 1987. Projektets andra fas, Two Commerce Square, påbörjades inte förrän en ledande hyresgäst säkrades för byggnaden i 1990. Consolidated Rail Corporation (Conrail) gick med på att vara Two Commerce Squares ledande hyresgäst och göra skyskrapan till sitt huvudkontor efter ett tvåårigt sökande efter kontorslokaler i regionen. Two Commerce Square avslutade 1980-talets byggboom av skyskrapor när den stod färdig 1992. Ingen annan kontorsskyskrapa byggdes i Philadelphia förrän Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN) byggde Cira Center 2005.

På 1990-talet minskade Commerce Squares ledande hyresgäster sin närvaro dramatiskt i tornen. IBM flyttade en del av sin verksamhet från Philadelphia i början av 1990-talet, och Conrail köptes av Norfolk Southern Railway och CSX Transportation senare under decenniet. Nästan all Conrails verksamhet flyttades ut från Philadelphia på 2000-talet. Commerce Square prisades främst för sin design av två torn som omger ett torg. stadsplaneraren i Philadelphia , Edmund N. Bacon, hyllade Commerce Square och dess torg genom att säga att det "kommer att visa sig vara ett av de finaste kommersiella projekten som har byggts under detta århundrade".

Historia

Commerce Square var en del av en kontorsbyggnadsboom som ägde rum i slutet av 1980-talet i Philadelphia , Pennsylvania . Under högkonjunkturen konstruerades många skyskrapor i West Market Street i Center City . Utvecklingen av Commerce Square på 300 miljoner USD leddes av Robert F. Maguire III, co-managing partner för Maguire Thomas Partners i Los Angeles. För att få igång sitt projekt anlitade Maguire arkitektbyrån IM Pei & Partners (nu kallad Pei Cobb Freed & Partners) för att designa komplexet. Med hjälp av en design av en ledande arkitektfirma som incitament kontaktade Maguire IBM , ett företag som han hade tidigare anknytning till. I början av november 1984, efter förhandlingar med Maguire, gick IBM med på att vara en gemensam partner i utvecklingen. IBM gick också med på att fungera som ledande hyresgäst för One Commerce Square, och ockuperar ungefär halva byggnaden som dess huvudkontor för Midatlantic- regionen . Commerce Square skulle delas mellan två byggnader, One Commerce Square byggdes först, och det andra tornet, Two Commerce Square, byggdes senare när en ledande hyresgäst var säkrad. Planer för Commerce Square tillkännagavs officiellt den 16 november 1984 vid en presskonferens som hölls av Maguire och IBM på Bellevue-Stratford Hotel . Den första fasen av projektet inkluderade One Commerce Square, butiks- och restaurangutrymme, ett torg och ett underjordiskt parkeringsgarage. Bygget började med den första fasen den 10 juni 1985. One Commerce Square toppades med en ceremoni den 6 juni 1986 och skyskrapan öppnade officiellt den 23 oktober 1987.

1987 angav Consolidated Rail Corporation (Conrail) att de ville konsolidera sina kontor utspridda över Philadelphia till en kontorsbyggnad. I maj 1988 begärde Conrail förslag från utvecklare för en byggnad för att hysa företagets huvudkontor . Den 30 mars 1990, efter att ha blivit eftersökt av många utvecklare i Philadelphia och dess förorter, meddelade Conrail att de skulle hyra 27 våningar på Two Commerce Square. Med en ledande hyresgäst säkrad, började bygget av det identiska tornet i juli 1990. Two Commerce Square färdigställdes i juli 1992 och Conrail började flytta in cirka 3 000 anställda i september samma år. Two Commerce Square markerade slutet på 1980-talets skyskrapaboom, och var den sista kontorsskyskrapan som byggdes i Philadelphia fram till Cira Center 2005.

Efter kontorsbyggnadsboomen på 1980-talet såg 1990-talet en kontorsöverflöd som resulterade i många vakanser och minskade hyrespriser i hela Center City. År 1993 minskade IBM sin personalstyrka och konsoliderade sin verksamhet i hela landet, som hade det svårt ekonomiskt, och dess planer inkluderade att flytta några av sina lokala anställda ut ur staden. Även om IBM från början hade ockuperat nästan hälften av One Commerce Square, använde det 1993 bara en femtedel av byggnaden. 1996 splittrades Maguire Thomas Partners och lämnade enbart ägandet av Commerce Square till Thomas Properties Group Inc.. Efter splittringen omförhandlade Thomas Properties bolånefinansieringen av Commerce Square-tornen. Thomas Properties Group omförhandlade framgångsrikt skulden för Two Commerce Square med Bank of America , men kunde inte omförhandla skulden med One Commerce Squares främsta inteckningsinnehavare, Mitsubishi Trust and Banking Corporation . För att bryta dödläget ansökte Philadelphia Plaza Associates om kapittel 11 konkursskydd . Thomas Properties Group var då moderbolaget till Philadelphia Plaza Associates som ägde Commerce Square.

Philadelphia Plaza Associates kom från konkursrekonstruktionen tidigt 1998, men företaget hade fortfarande oro för att fylla det utrymme som snart skulle lämnas av Conrail. I oktober 1996 köptes Conrail av Norfolk Southern Railway och CSX Transportation . Sammanslagningen slutfördes i maj 1998 och de tidigare Conrail-kontoren och anställda började flyttas ut ur byggnaden. I fusionsaffären absorberade CSX Transportation Conrails 15-åriga hyresavtal. CSX var ansvarig för att betala hyreskontraktet, men 728 000 kvadratfot (68 000 m ² ) utrymme hyrdes ut i andra hand, vilket kompenserade för kostnaden. Mellan 1999 och 2000, när Conrail-kontor fasades ut från Two Commerce Square, fyllde Thomas Properties det nyligen lediga utrymmet med nya hyresgäster.

Arkitektur

ligger på West Market Street i Center City Philadelphia och består av dubbla 41 våningar 565 fot (172 m) kontorstorn designade av Henry N. Cobb och Douglas Gardner från IM Pei & Partners. Commerce Square täcker ett helt kvarter, mellan 20th och 21st Streets och Market Street och John F. Kennedy Boulevard . Commerce Square innehåller 2 200 000 kvadratfot (200 000 m ² ), vilket inkluderar 1 850 000 kvadratfot (170 000 m ² ) kontorsyta, 92 000 kvadratfot (8 500 m ² ) lobby och en 175 000 kvadratmeter stor parkeringsplats (160 000 kvadratmeter ⁾ garage. De ljusgrå granitklädda skyskraporna har motgångar på byggnadens norra och södra sidor, med de nedre våningarna på 33 000 kvadratfot (3 100 m ² ) och de övre våningarna 15 000 kvadratfot (1 400 m ² ). Golven har en stor mängd golvyta, en design som påverkades av IBMs behov på 1980-talet. De två tornen är toppade med ett par stående stendiamanter med utskurna rutor i mitten.

Tornen är åtskilda av en 30 000 kvadratfot (2 800 m ² ) stenlagd innergård. Bord och stolar är arrangerade runt en stor cirkulär fontän i rosa granit i torgets centrum. Plaza designades av Laurie Olin från Hanna/Olin Ltd. Imponerad av Commerce Squares torg, Philadelphias stadsbyggnadskommission inkluderade influenser från komplexet i en ny byggnadskod som styr öppna ytor.

Reception

Commerce Square fick beröm för sin design av två torn som omger ett torg. Philadelphia Inquirer sa "Dess mest positiva aspekt är att den undviker utvecklarnas klichéer av atrium och köpcentra och gör en riktig urban plats. Den uttrycker stort förtroende för Philadelphia, och ännu viktigare, för hela idén om att bo i städer. " Den berömda stadsplaneraren i Philadelphia , Edmund N. Bacon, berömde Commerce Square och dess torg genom att säga "[Olin'] känslighet för stadsdesign demonstreras vackert av hans design för lobbynivån, inklusive den fantastiska trädgården, på Commerce Square på 20th and Market streets, som jag tror kommer att visa sig vara ett av de finaste kommersiella projekten som byggts under detta århundrade."

Hyresgäster

One Commerce Squares huvudhyresgäst är IBM, som flyttade in i skyskrapan när den öppnade 1987. IBM ockuperade från början nästan hälften av One Commerce Square, men under decennierna sedan har konsolideringen minskat företagets närvaro i byggnaden. Andra hyresgäster på One Commerce Square inkluderar Ernst & Young LLP , Stradley Ronon Stevens & Young LLP, The Pew Charitable Trusts , Fiserv Securities Inc., Thorp Reed & Armstrong LLP och Delaware Investments , som också hyr kontorslokaler på Two Commerce Square.

När Two Commerce Square öppnade 1992, gjorde Consolidated Rail Corporation 728 000 kvadratfot (68 000 m ² ) av tornet till sitt huvudkontor. Sedan de köptes av Norfolk Southern och CSX Transportation delar Conrail och CSX nu cirka 5 000 kvadratfot (460 m ² ) i tornet. Idag har Two Commerce Square blivit ett centrum för redovisnings- och konsultföretag , varav den största är PricewaterhouseCoopers , som upptar 215 000 kvadratfot (20 000 m ² ). Det professionella serviceföretaget Ernst & Young LLP har ockuperat tornet sedan det öppnades 1992 och hyrde 115 000 kvadratfot (11 000 m ² ) av tornet tills det flyttade till One Commerce Square i början av 2012. Andra närstående företag inkluderar Delaware Investments som hyr 125 000 kvadratfot (125 000 kvadratfot). m ² ) och Grant Thornton LLP . Andra hyresgäster fyller också tornet, dessa inkluderar Leaf Financial Corporation, som hyr 14:e och 15:e våningen; Reliance Standard Life Insurance Co., som hyr 130 000 kvadratfot (12 000 m ² ); och ingenjörsfirman McCormick Taylor, som upptar 60 000 kvadratfot (5 600 m ² ). 2010 flyttade multimediaföretaget Wolters Kluwer in på 75 000 kvadratfot (7 000 m ² ) på tredje och fjärde våningen, vilket höjde Two Commerce Squares beläggning till 91 procent.

Se även

• Lista över de högsta byggnaderna i Philadelphia

externa länkar

• Pei Cobb Freed & Partners