Bolånebranschen i Storbritannien

Bolånebranschen i Förenade kungariket har traditionellt dominerats av byggbolag , av vilka den första öppnade i Birmingham 1775. Men sedan 1970-talet har andelen nya bostadslånemarknader som innehas av byggbolag minskat avsevärt. Mellan 1977 och 1987 sjönk andelen drastiskt från 96 % till 66 %, och andelen för banker och andra institutioner steg från 3 % till 36 %. De stora långivarna inkluderar byggföreningar, banker, specialiserade bolåneföretag, försäkringsbolag och pensionsfonder. Under de fyra åren efter finanskrisen 2008 stod den brittiska ömsesidiga sektorn för cirka 80 % av nettoutlåningen till bostadsmarknaden. Det finns för närvarande över 200 betydande separata finansiella organisationer som tillhandahåller bostadslån till husköpare i Storbritannien, där Lloyds Bank och Nationwide Building Society har den största marknadsandelen.

Bolånegivare

Under åren har byggbolagens andel av marknaden för nya bostadslån minskat. Mellan 1977 och 1987 föll den drastiskt från 96 % till 66 % medan den för banker och andra institutioner steg från 3 % till 36 %. De banker och andra institutioner som gjorde stora inhopp på bolånemarknaden under denna period fick hjälp av sådana faktorer som:

relativ ledningseffektivitet;
avancerad teknik, organisatorisk förmåga och expertis inom marknadsföring;
omfattande filialnät; och
kapacitet att utnyttja billigare internationella finansieringskällor för utlåning.

I början av 1990-talet hade brittiska byggnadsföreningar lyckats med att kraftigt bromsa om inte vända nedgången i sina marknadsandelar. 1990 ägde föreningarna över 60 % av alla bostadslån men tog över 75 % av den nya bolånemarknaden – främst på bekostnad av specialiserade bostadslåneföretag. Byggnadsföreningar ökade också sin andel av marknaden för privata sparinlåning i början av 1990-talet på bankernas bekostnad – och lockade till sig 51 % av denna marknad 1990 jämfört med 42 % 1989. En studie visade att under de fem åren 1987-1992, byggbolagen överträffade kollektivt de brittiska clearingbankerna på praktiskt taget alla viktiga tillväxt- och resultatmått. Föreningarnas andel av marknaden för nya bolån på 75 % 1990-91 var liknande andelsnivån som uppnåddes 1985. Lönsamheten mätt som avkastning på kapital var 17,8 % för de 20 bästa samhällena 1991, jämfört med endast 8,5 % för de fyra stora bankerna. Slutligen var avsättningar för osäkra fordringar i förhållande till förskott endast 0,4 % för de 20 bästa samhällena jämfört med 2,8 % för de fyra bankerna.

Fastän byggnadsföreningarna senare återvann en betydande del av den hypotekslåneverksamhet som bankerna förlorade, hade de fortfarande bara cirka två tredjedelar av den totala marknaden i slutet av 1980-talet. Banker och byggnadsföreningar blev dock allt mer lika när det gäller deras strukturer och funktioner. När Abbey National Building Society omvandlades till en bank 1989 kunde detta ses antingen som en stor diversifiering av ett byggsällskap till detaljbanker – eller som en avsevärd ökning av bankernas närvaro på marknaden för bostadslån. Forskningsorganisationen Industrial Systems Research har observerat att trender mot ökad integration av den finansiella tjänstesektorn har gjort jämförelser och analyser av marknadsandelar för olika typer av institutioner allt mer problematiska. Den identifierar som viktiga faktorer som ger konsekvent högre nivåer av tillväxt och prestanda hos vissa hypotekslångivare i Storbritannien under åren:

införande av ny teknik, sammanslagningar, strukturell omorganisation och realisering av stordriftsfördelar, och generellt ökad effektivitet i produktion och marknadsföring – i den mån dessa saker gör det möjligt för långivare att minska sina kostnader och erbjuda mer priskonkurrenskraftiga och innovativa lån och sparprodukter ;
livliga besparingskvitton för detaljhandeln och minskat beroende av relativt dyra grossistmarknader för fonder (särskilt när räntorna i allmänhet hålls på höga nivåer internationellt);
lägre nivåer av skulder, ägodelar, osäkra fordringar och avsättningar än konkurrenterna;
ökad flexibilitet och inkomster från sekundära källor och verksamheter som ett resultat av politisk-rättslig avreglering; och
vara specialiserade eller koncentrerade på traditionell kärnverksamhet, relativt lönsam hypoteksutlåning och sparinlåning.

Typer av bolån

Den brittiska bolånemarknaden är en av de mest innovativa och konkurrenskraftiga i världen. Det finns lite ingrepp på marknaden av statliga eller statligt finansierade enheter och praktiskt taget all upplåning finansieras av antingen ömsesidiga organisationer ( byggnadsföreningar och kreditföreningar ) eller egenutvecklade långivare (vanligtvis banker ). Sedan 1982, när marknaden avreglerades väsentligt, har det skett en betydande innovation och diversifiering av strategier som långivare använder för att locka låntagare. Detta har lett till ett brett utbud av bolånetyper.

Eftersom långivare hämtar sina medel antingen från penningmarknaden eller från inlåning, återgår de flesta bolån till en rörlig ränta , antingen långivarens vanliga rörliga ränta eller en trackerränta , som tenderar att vara kopplad till den underliggande Bank of England (BoE) reporäntan (eller ibland LIBOR). Inledningsvis kommer de att tendera att erbjuda en incitamentsaffär för att locka nya låntagare. Detta kan vara:

En fast ränta ; där räntan förblir konstant under en bestämd period; vanligtvis i 2, 3, 4, 5 eller 10 år. Långfristiga fasta räntor (över 5 år) medan de är tillgängliga, tenderar att vara dyrare och/eller ha mer betungande avgifter för förtida återbetalning och är därför mindre populära än kortare fasta räntor.
Ett tak ; där den liknar en fast ränta kan räntan inte stiga över taket utan kan variera under taket. Ibland finns det en krage förknippad med denna typ av taxa som ålägger en minimisats. Begränsad ränta erbjuds ofta över perioder som liknar fasta räntor, t.ex. 2, 3, 4 eller 5 år.
En diskonteringsränta ; där det finns en fastställd marginalminskning i den vanliga rörliga räntan (t.ex. 2 % rabatt) under en bestämd period; vanligtvis 1 till 5 år. Ibland uttrycks rabatten som en marginal över basräntan (t.ex. BoE basränta plus 0,5 % i 2 år) och ibland är räntan stegrad (t.ex. 3 % år 1, 2 % år 2, 1 % år tre) .
Ett cashback- lån; där ett engångsbelopp tillhandahålls (vanligtvis) som en procentandel av förskottet, t.ex. 5 % av lånet.

Dessa räntor kombineras ibland: Till exempel, 4,5 % 2 år fast sedan en 3-årig tracker med BoE-ränta plus 0,89 %.

Med varje incitament kan långivaren erbjuda en ränta som är lägre än marknadskostnaden för upplåningen. Därför utdömer de vanligtvis en straffavgift om låntagaren betalar tillbaka lånet inom incitamentsperioden eller en längre period (kallad förlängd bindning) . Dessa påföljder kallades förr en inlösenavgift eller tie-in , men sedan tillkomsten av Financial Services Authority- regleringen hänvisas de till som en avgift för förtida återbetalning .

Självcertifiering

Dessa typer av bolån förbjöds från april 2014 för brittiska långivare. Även om de inte har förbjudits helt av den brittiska tillsynsmyndigheten eftersom de är tillgängliga från europeiska långivare.

Självcertifieringsinteckningar, informellt kända som "self cert"-inteckningar, var tillgängliga för anställda och egenföretagare som har en deposition för att köpa ett hus men saknar tillräcklig dokumentation för att bevisa sin inkomst.

Denna typ av bolån användes vanligtvis av personer vars inkomst kom från flera källor, vars lön till stor del eller uteslutande bestod av provisioner eller bonusar, eller vars konton inte visade en sann återspegling av deras inkomster. Konton som inte visar en riktig återspegling av inkomster kan ha berott på odeklarerade (vanligtvis kontanter) inkomster, till exempel dricks som betalats ut till personer som arbetar i besöksnäringen eller taxichaufförer som får kontantbetalningar. Egenföretagare som överdrev utgifterna för att sänka den skattepliktiga inkomsten skapade ytterligare en grupp av sökande till egenintygslån.

Dessa bolån hade två nackdelar: räntorna som togs var vanligtvis högre än för vanliga bolån och belåningsgraden var vanligtvis lägre.

Sedan deras avskaffande har det funnits en vanlig missuppfattning att bolån för egenföretagare nu inte går att få tag på. Även om det är sant att restriktionerna har gjort att många kreditvärdiga egenföretagare inte kan finansiera, har det skapat nischmarknader för nyblivna egenföretagare eller låntagare som valt att inte dra ut all sin vinst, som nu är upptagna av många specialiserade långivare.

100% bolån

När en bank lånar ut pengar till en kund vill de minimera risken att inte få tillbaka pengarna. De hanterar risken genom sina lånekriterier, genomför kontroller av sökanden och fastigheten och även genom att be låntagaren att finansiera en viss procent av fastighetsköpet i form av en deposition .

Ju högre deposition, desto lägre bolånebelopp, så minskar risken för att inte kunna få tillbaka lånet vid försäljning av fastigheten vid ett återtagande .

100% bolån är bolån som inte kräver någon insättning (100% lån till värde). Exempel inkluderar:

 * några  förstagångsköpare  , när kanske en del av lånet är säkrat mot en förälders egendom; * Koncessionsköp (interfamiljefastighetstransaktion), när köpet understiger marknadsvärdet;  *   Rätt att köpa  köp till ett rabatterat köppris; *   Delat ägande  köp

100% bolån erbjuder normalt högre räntor än erbjudanden med bara 5-10% insättning.

Tillsammans/Plus bolån

En utveckling av temat 100 % bolån representerades av bolån av typen Together/Plus, som upphörde efter finanskraschen 2007-2008.

Tillsammans/Plus Bolån representerade lån på 100 % eller mer av fastighetsvärdet - vanligtvis upp till maximalt 125 %. Sådana lån var normalt (men inte universellt) uppbyggda som ett paket med 95 % bolån och ett lån utan säkerhet på upp till 30 % av fastighetsvärdet. Denna struktur var mandat av långivares kapitalkrav som krävde ytterligare kapital för lån på 100 % eller mer av fastighetsvärdet.

Bolånedelen var vanligtvis på räntebasis, medan det osäkrade lånet var på återbetalningsbasis. Detta innebar att när man gjorde månatliga betalningar skulle endast saldot för den osäkrade delen minska. Detta arrangemang resulterade ofta i att låntagarna blev "inteckningsfångar" efter att långivarna slutade fungera (till exempel Northern Rock ), fastighetspriserna steg inte och kunderna var (eller fortfarande är) oförmögna att låna om (på grund av det höga belåningsvärdet) eller sälja sin egendom. Om de sålde fastigheten skulle försäljningspriset inte täcka bolånet och det osäkrade lånet, så de skulle stå utan bostad och fortfarande bära en del skulder.

Entreprenörsinteckningar

Entreprenörsinteckningar utvecklades för två specifika typer av oberoende entreprenörer . För det första entreprenörer i Storbritannien som har ett aktiebolag att använda som betalningsstruktur. För det andra, entreprenörer som på samma sätt verkar genom ett Ltd-företags betalningsstruktur, men gör det via PAYE-paraplyföretag.

De emissionskriterier som banker och byggnadsföreningar använder för denna typ av bolån är "kontraktsbaserad underwriting". Detta skiljer sig uttryckligen från traditionella PAYE "anställda", eller till och med egenföretagare, överkomliga kriterier.

Dessa är fortfarande " prime rate "-bolån och normalt tillgängliga via vilken mäklare som helst, även om vissa mäklare kanske inte har tillräckligt med kunskap eller erfarenhet för att hitta den mest lämpliga affären för kunden. I jämförelse, om en entreprenörskund går direkt till en långivare som erbjuder avtalsränta baserad emissionsgaranti, insisterar långivarens rådgivare ofta på att bedöma inkomster baserat på Ltd företagskonton.

Efterfrågan på entreprenörsspecifika bolån har ökat sedan kreditåtstramningen. Sedan 2015 har hypotekslångivare lagt till entreprenörsinteckningar till sina erbjudanden på oöverträffade nivåer för att tillgodose den växande gigekonomin i Storbritannien.

Storbritanniens inteckningsprocess

Arrangemangsavgifter och undersökningsavgifter är delar av flyttkostnaden i Storbritannien .

Vanligtvis vänder sig potentiella låntagare till sin bank för ett enda produktsortiment, eller använder en mellanhand (bolånemäklare) för att få tillgång till en utvald panel av långivare, eller hela marknaden. Det första steget är att slutföra en fullständig faktasökning. Rådgivaren kommer sedan att söka efter rätt affär för kunden, och sedan gå vidare för att få ett principavtal från långivaren. Även om en indikation på godkännande av utlåning är detta inte hugget i sten förrän bolånet formellt erbjuds, efter värdering av fastigheten och bedömning av nödvändiga underlag.

Arrangemangsavgifter

Brittiska långivare tar vanligtvis ut en avgift för att sätta upp bolånet.

Värderingsavgift

Arrangemangsavgiften kommer att följas av en värderingsavgift, som betalar för en auktoriserad besiktningsman att besöka fastigheten och se till att den är tillräckligt värd för att täcka bolånebeloppet. Detta är inte en fullständig undersökning så den kanske inte identifierar alla defekter som en husköpare behöver känna till.

Det bildar vanligtvis inget kontrakt mellan besiktningsmannen och köparen, så köparen har ingen rätt att stämma i kontrakt om undersökningen inte upptäcker ett stort problem. Köparen kan dock ha rättsmedel mot besiktningsmannen vid skadestånd.

Enkätavgift

Mot en extra avgift kan besiktningsmannen vanligtvis samtidigt genomföra en byggnadsundersökning eller en (billigare) "bostadsköparundersökning".

Internationella jämförelser

I Storbritannien är bolånealternativ med fast ränta lika vanliga som i USA. Bostadsägandegraden är jämförbar med USA, men den totala standardfrekvensen är lägre. I Storbritannien är finansieringen av hypotekslån mindre beroende av värdepapperiserade tillgångar (såsom värdepapper med säkerhet i hypotekslån ) än USA, Danmark och Tyskland, och mer på inlåning som Australien och Spanien, eftersom medel som samlas in av byggbolag måste vara minst 50 % insättningar. Långivare skulle föredra bolån med rörlig ränta framför bolån med fast ränta för att minska potentiella ränterisker mellan vad de tar ut i bolåneränta och vad de betalar i ränta för inlåning och andra finansieringskällor, men låntagare föredrar vanligtvis betalningsstabilitet, även om kort sikt på 2 år. Förskottsbetalningsstraff (Early Repayment Charges - ERC) är fortfarande vanliga, medan USA har avrådt från att använda dem. Liksom andra europeiska länder och resten av världen, men till skillnad från de flesta av USA, är hypotekslån vanligtvis regressskuld : gäldenärer är ansvariga för eventuella lånebrister efter utmätning (eller "återtagande" i Storbritannien).

Se även