Återvinningsbar kostnad

I kommersiella fastigheter är ersättningsbara kostnader de utgifter för att driva en fastighet som faktureras tillbaka till hyresgästerna som en form av tilläggshyra . Ett enkelt exempel är elräkningen för ett stort komplex som sedan delas upp mellan hyresgästerna . Vatten, naturgas , städning och andra driftskostnader anses ofta återvinnas, liksom vissa periodiska kapitalkostnader . Alla utgifter är inte ersättningsgilla, de som direkt gynnar bara hyresvärden ingår i allmänhet inte. Till exempel, utgifter för reklam för att attrahera nya hyresgäster gynnar inte befintliga hyresgäster direkt och inkluderas därför i allmänhet inte som en återvinningsbar post.

Beräkningen av en given hyresgästs andel av en kostnad kan vara komplex. Ett generellt system är att dela upp den med hyresgästens hyrda yta jämfört med den totala tillgängliga uthyrningsbara ytan i byggnaden. Detta används ofta för föremål som verkligen delas, som gasen som används för att värma byggnaden eller elen som används för att driva belysning och luftkonditionering. Däremot varierar städkostnaderna kraftigt; kostnaden för att städa en food court är mycket högre än att sopa och städa gemensamma utrymmen som gångvägar. Dessa utgifter kan separeras och debiteras på ett lämpligt område, som området för food court.

I vissa exempel kan ett basbelopp för en given utgift anses vara hyresvärdens ansvar, medan eventuellt tilläggsbelopp delas ut. Detta ses ofta i poster som fastighetsskatter och förvaltningsavgifter. I det här fallet kan hyresvärden gå med på att betala de första, säg, $5 000 av fastighetsskatten, och sedan debitera allt över det till hyresgästerna. Detta är känt som ett återställningsstopp , eller helt enkelt ett stopp .

Vissa utgifter varierar från år till år av olika anledningar. Kostnaden för snöröjning varierar till exempel mycket beroende på vädret. Andra varierar eftersom de är fleråriga utgifter, som återbeläggning av parkeringsplatsen, som kanske bara inträffar vart tionde år. För att jämna ut fluktuationer i betalningar kan hyresavtal innehålla ett tak eller ett golv , de högsta eller lägsta betalningarna under en given period. Dessutom kan det finnas ett tak för betalningar som begränsar varje förändring från period till period, vilket skjuter tillbaka eventuella överskott till framtida perioder, potentiellt för alltid. Detta används vanligtvis för att skydda hyresgäster från stora engångskostnader som en takkollaps, vars totala kostnad kan vara mer än vad som kan bäras även av alla hyresgäster tillsammans.

För att underlätta beräkningarna i de fall det kan finnas hundratals enskilda rader är det vanligt att man grupperar liknande utgifter i en utgiftsgrupp , då kan återvinningsberäkningen utföras mot summan istället för varje post. Ett vanligt exempel på detta är de gemensamma underhållsavgifterna, eller CAM , som inkluderar städning och dagliga utgifter som att byta ljus. I amerikanska leasingavtal är det vanligt att gruppera samman CAM, fastighetsskatt och försäkring , i vilket fall det är känt som ett "net-net-net"-leaseavtal eller NNN-lease , uttalat "trippel-N".

En annan komplikation i samband med beräkningar av återvinningsbara kostnader uppstår på grund av förändringar i beläggning. Om en objekt delas lika mellan hyresgästerna baserat på deras yta i förhållande till den totala byggnadsytan, när en yta är obemannad innebär det att den återstående hyresgästens sammanlagda betalningar inte längre täcker hela kostnaden. I vissa fall är detta rimligt; hyresgästerna skulle inte förväntas betala mer fastighetsskatt om hyresvärden inte hyr ut alla lägenheter. I de fall då utgifterna i slutändan är en funktion av det hyrda området, som elräkningen där man kan förvänta sig att beloppet kommer att variera beroende på antalet hyresgäster som faktiskt använder ström, kan beräkningen dock räknas upp genom att hyresgästens yta divideras med ockuperad byggnadsyta, inte den totala ytan.

• Gallinelli, Frank (24 augusti 2015). "Återvinning av fastighetskostnader – vad är det, hur fungerar de?" .
• Blackwell, Husch (11 oktober 2011). " "Gross upp" bestämmelser i kontorshyresavtal: missuppfattningar och skydd för hyresvärdar och hyresgäster" .