Underhållsavgifter för gemensamt område

Common Area Maintenance-avgifter , eller förkortat CAM , är en av nettoavgifterna som faktureras hyresgäster i ett kommersiellt trippelnät (NNN) hyresavtal och betalas av hyresgästerna till hyresvärden av en kommersiell fastighet . En CAM-avgift är en tilläggshyra som debiteras utöver grundhyran och består huvudsakligen av underhållsavgifter för arbete som utförs på en fastighets gemensamma yta .

Varje hyresgäst betalar sin proportionella andel av en fastighets totala CAM-avgifter, vilken proportionell andel är den procentuella andelen av hyresgästens hyrda ytor av fastighetens totala, uthyrningsbara kvadratmeter.

Ett vanligt exempel på en CAM-vara är kostnaden för att rengöra gångvägarna i ett köpcentrum . Det antas att varje hyresgäst drar nytta av en ren miljö och bör ta del av den kostnaden. Ett exempel på en CAM som endast debiteras en delmängd av hyresgäster kan vara avgifterna för städning av food court- området, där alla försäljare på domstolen tillsammans täcker den högre kostnaden för att städa borden på ett frekvent schema.

Fördelning av avgifter

hyreskontraktet undertecknas , så avgifterna varierar från hyresavtal till hyresavtal, och driftskostnader som hyresvärden kan fakturera som CAM-avgifter varierar från hyresgäst till hyresgäst. I allmänhet vill hyresvärdar CAM-avgifter definieras så brett att de kan överföra en majoritet av sina driftskostnader till hyresgästerna. Hyresgästen vill i allmänhet att CAM-avgifterna ska definieras snävt i hopp om att hyresvärden betalar en majoritet av driftskostnaderna.

Exempel på tjänster som ofta faktureras hyresgäster som CAM-avgifter inkluderar portering, parkeringsränder, parkeringsbelysning och landskapsarkitektur. CAM-avgifter kan delas upp i två underkategorier – kontrollerbara och okontrollerbara . Okontrollerbara CAM-avgifter är skatter, säkerhetskostnader, verktyg och kostnader för snöröjning. Alla andra utgifter som debiteras som en CAM-avgift anses kontrollerbara.

I vissa hyresavtal består CAM-avgifterna även av administrations- och förvaltningsavgifter. Administrativa avgifter är en förhandlad andel av alla kostnader för drift och underhåll av en fastighet. Förvaltningsarvoden är en procentandel av bruttohyror som inkasseras, vilken andel definieras i förvaltningsavtalet mellan förvaltningsbolaget och ägandet av fastigheten.

Kepsar och golv

CAM-avgifter är föremål för stora variationer, eftersom hyresgäster flyttar in och ut och olika inflationsfaktorer uppstår. Detta kan göra det svårt för både hyresgästen och hyresvärden att förutsäga sina framtida kassaflöden med någon precision. För att komma till rätta med detta inkluderar vissa hyresavtal "cap" och "floor"-villkor, som begränsar dessa förändringar till fasta värden på årsbasis.

Ett tak för CAM-avgifter begränsar det belopp som CAM-avgifterna kan stiga med varje år och presenteras som en procentsats. Återigen, som med själva CAM-avgifterna, förhandlas också tak mellan hyresgästen och hyresvärden, och varierar således från hyresavtal till hyresavtal. Caps kan vara kumulativa eller sammansatta och beräknas år över bas eller år över år.

År-för-bastak tillåter taket att höjas varje år med en viss, förutbestämd procentandel av en förutbestämd, initial (bas) CAM-avgift. År-för-år-tak betyder att den procentuella ökningen inte gäller ett basbelopp, utan den faktiska CAM-avgiften för föregående år. Kumulativa tak tillåter att den årliga procentuella ökningen av CAM-taket ackumuleras. Ett årligt tak på 5 % skulle alltså öka taket med 5 % varje år, så att det första året var ett tak på 5 %, det andra året ett 10 %-tak, det tredje året 15, och så vidare. Compounded caps tillåter den årliga procentuella ökningen av CAM Cap att växa i en sammansatt takt varje år.

Om de faktiska CAM-laddningarna är lägre än taket gäller inte taket. I dessa fall kan ett golv användas istället. Golv är användbara när det finns ett antagande om att det kommer att bli inflation i CAM-avgifter över tiden, även om det inte finns någon inflation under ett givet år. Ett golv kommer att budgetera med en minimihöjning av avgifterna, med förväntningen att det kommer att minska en större höjning i framtiden.

Återvinningar

Även känd som avstämningar, sannolikheter, pre-bills eller billbacks, CAM Recoveries är den årliga avstämningen av de faktiska underhållsavgifterna för det gemensamma området för ett räkenskapsår jämfört med de månatliga avgifterna som faktureras hyresgästen.

De månatliga CAM-avgifter en hyresgäst betalar som en del av hyran är faktiskt uppskattningar av hyresgästens månatliga, proportionella CAM-avgift för innevarande räkenskapsår. Uppskattningen skapas från en fastighets budget av fastighetsförvaltaren. Efter räkenskapsårets slut görs en revision av de betalda CAM-avgifterna kontra de faktiska CAM-avgifterna, och skillnaden betalas antingen till hyresvärden eller hyresgästen.