Reservstudie

En reservstudie är ett långsiktigt kapitalbudgetplaneringsverktyg som identifierar reservfondens nuvarande status och en stabil och rättvis finansieringsplan för att kompensera för pågående försämringar , vilket resulterar i tillräckliga medel när de förväntade stora utgifterna för det gemensamma området faktiskt inträffar. Reservstudien består av två delar: den fysiska analysen och den ekonomiska analysen. Detta dokument utarbetas ofta av en extern oberoende konsult till förmån för administratörer ( styrelse eller stratarådsmedlemmar) av en fastighet med flera ägare, såsom en bostadsrättsförening eller villaägarförening (HOA), strata, innehållande en bedömning av tillståndet för de gemensamt ägda fastighetskomponenterna enligt den särskilda föreningens förbund, villkor och begränsningar (CC&R) och stadgar . Reservstudier är dock inte begränsade bara till bostadsrätter och kan skapas för alla "common interest community" (CIC) fastigheter såsom resort (delad semester äganderätt) fastigheter, community/grannskapsföreningar, coops, etc.

Reservstudier är i huvudsak planeringsverktyg utformade för att hjälpa styrelsen att förutse och förbereda fastighetens större reparations- och utbytesprojekt. Sådana projekt skulle till exempel inkludera: byte av taket på byggnaden/byggnaderna, byte av pannan , eftermontering av brandlarmsanordningar och ytbeläggning av vägar .

I vissa jurisdiktioner över hela Kanada kallas en reservstudie ibland också som en "reservfondsstudie", "contingency reserve fund study" eller "replacement reserve study" och i British Columbia hänvisar lagstiftningen till denna typ av studier som en "Avskrivningsrapport".

Syfte

Syftet med en reservstudie är att ge dem som övervakar underhållet av fastigheten en bättre uppfattning om vilka stora utgifter som kan förväntas och en välgrundad uppskattning av när dessa utgifter kommer att inträffa. Med denna kunskap kan husägarföreningens styrelse eller förvaltare skapa en budget så att föreningsmedlemmarna kommer att göra sin beskärda del av reservbidragen ^† , utformad för att kompensera den långsamma men stadigt pågående reservkomponentförsämringen av föreningens tillgångar och undvika att bli överraskad av komponenter som ofta försämrades i klarsynt och under ett antal år. Dessutom ger reservstudien viktiga årliga upplysningar till föreningsmedlemmar (och potentiella köpare) om tillståndet för gemensamma områdeskomponenter och reservfondens beredskapsnivå (typiskt mätt i procent finansierat). En HOA-reservstudie är en färdplan som gör det möjligt att fatta beslut som kommer att vara effektiva och effektiva på lång sikt. International Capital Budgeting Institute har fastställt standarder för beräkning av finansierad procentandel. Det finns tre metoder för att göra denna beräkning, och skillnader mellan reservutövare kan tyvärr resultera i betydande skillnader i den procentuella finansierade summan. (Denna referens returnerar felet "404 Sidan hittades inte", men metoderna som används i kassaflödesanalyser ger ändå inte korrekta värden).

(† : Tyvärr, eftersom inflationen är felaktigt redovisad, kommer alla som kontrollerar rättvisa bedömningar mellan åren för en metodstudie med kontanter att finna att rekommenderade bedömningar lurar framtida ägare till nytta för nuvarande ägare.

En reservstudie för CIC bör:

1. Tillhandahåll budgetinformation som ger en viss teoretisk försäkran om att när ersättningsprojekt för gemensamma element är i färde, kommer tillräckliga medel att ha bedömts för att betala för dem utan särskilda bedömningar (helst utan betydande överfinansiering).

2. Fördela upphöjda kostnader för ersättningsprojekt rättvist mellan ägare, i proportion till deras procentuella ägande av gemensamma element (enligt definitionen i deras föreningsdokument) under ägandets varaktighet, mätt antingen i varje års konstanta dollar eller i timmar att tjäna på varje lönesats förutsatt att ägarlönen ökar i samma takt som kostnaderna för utbyte av komponenter.

3. Ge en teoretiskt korrekt finansierad procentsats baserat på komponentkostnadsinflationen som används i studien.

Om dessa tre krav inte uppfylls är analysen till liten nytta för en bostadsrättsförening; och nuvarande "kassaflöde"-metoder kan inte uppfylla dessa krav, eftersom de inte kan redovisa inflationen korrekt.)

Resultat

Det finns tre resultat från en reservstudie:

En lista över de viktigaste komponenterna i föreningen som ska finansieras genom reserver, deras förväntade livslängd, återstående livslängd och nuvarande återanskaffningskostnad (som ger reservprojektens "omfattning och tidsplan").
En utvärdering av reservfondens nuvarande styrka (vanligen uttryckt som "finansierad procent"). (Tyvärr, eftersom den felaktigt redovisar inflationen, ger den vanliga metoden för att beräkna detta baserat på en kostnadskassaflödesanalys för studieåret inte korrekta uppskattningar av procent som finansieras för en enskild komponent förrän projektåret närmar sig, och kan inte ge korrekta uppskattningar av procent som finansierats för flera komponentprojekt under olika kommande år. Detta kan verifieras med hjälp av vilken komponent och uppsättning komponenter som helst med hjälp av alla antagna inflationssatser för varje komponent eller för alla komponenter, och jämföra resultaten - t.ex. med hjälp av Appendix H från Virginia Department av yrkes- och yrkesförordningens riktlinjer för utveckling av reserverstudier för kapitalkomponenter, daterad 9/5/2019 — till korrekt uppblåsta värden; dock är matematiken i dessa riktlinjer identisk med den för en livränta, vilket antyder att ersättningsreserver är en livränta varav princip och investeringsavkastning betalas med bedömningar.)
En rekommenderad flerårig reservfinansieringsplan.

(Intressekonflikt VARNING: ICBI är nära förknippat med reservestudy.org, och lagarna i Virginia och Nevada kräver att reservstudier inkluderar avsnitt och beräkningar specificerade av den organisation som påstår sig ha skrivit boken om reservstudier, utbildar reservspecialister och är nära associerat med reservestudy.org. Det kräver inte att rekommendationerna uppfyller de speciella kraven från CICs, vilket reservspecialister ännu inte är utbildade för att göra. När de olämpliga beräkningarna av Appendix H som ingår i Virginia-lagen ifrågasattes, ändrades de inte eftersom de inkluderades på råd från reservspecialister; och FHA och Fannie Mae har informerats om att felaktiga reservbedömningar kan orsaka ekonomiska problem för ägare, men de verkade inte bekymrade.)

Relevans

Reservstudier krävs av styrelsen eller chefen för due diligence, avslöjande samt budget- och planeringsändamål. Ett ökande antal amerikanska delstater och kanadensiska provinser kräver idag någon form av reservplanering eller avslöjande. Förutom att kräva att minst 10 % av den totala budgeten ska avsättas till reservbidrag, Fannie Mae och Federal Housing Administration be om en aktuell reservstudie (för att visa att föreningen har avsatt tillräckliga medel för att ta hand om de pågående behoven hos fastighet) ska godkännas för FHA-försäkrade lån och Fannie Mae-utlåning av produkter och tjänster.

Statliga reservstudier

Förutom att vara användbara planeringsverktyg är reservstudier för Community Associations lagligt obligatoriska i 30 stater (som Kalifornien, Florida, Hawaii, Nevada, Virginia, Washington, etc.), antingen för budgetförberedelser eller för att avslöja husägare (och potentiella husägare). syften. I Kalifornien är den relevanta lagen California Civil Code 5300. I Kalifornien kräver lagen en årlig reservstudieuppdatering, med den uppdateringen utarbetad på grundval av en "flitig visuell platsinspektion" minst vart tredje år. I och med att SB 278 gick bort 2010, kräver delstaten Utah också att bostadsrätts- och samhällsföreningar genomför och granskar reservstudier med jämna mellanrum. reservinsatser är ofta en av en förenings största budgetposter (ofta 15-40 % av den totala budgeten), och reservfonden är typiskt sett föreningens största finansiella tillgång. Detta innebär att årlig granskning av reservbidrag och årlig offentliggörande av reservfondens status är försiktig.

Staten Nevada har antagit specifika stadgar relaterade till reservstudier, som anges i NRS 116. Dessa stadgar kräver också att reservberedare i Nevada ska registreras och bakgrundskontrolleras av State Department of Real Estate (rådgiven av reservestudy.org?) .

International Capital Budgeting Institute

Eftersom reservstudier hjälper föreningar att fatta skattemässigt ansvarsfulla beslut, för att navigera till en framgångsrik framtid, önskas en konsekvent hög kvalitet på reservstudier. Medan grundläggande Reserve Study industristandarder har funnits sedan 1998 (se och ), har en liten grupp föreslagit en ny uppsättning standarder. Även om de är avsedda som framsteg, när detta skrivs, har dessa 2015-standarder ännu inte anammats eller antagits av branschen som helhet. För mer se The International Capital Budgeting Institute (ICBI).

US FHA

Den 30 juni 2011 publicerade Department of Housing and Urban Development Mortgagee Letter 2011-22, som gjorde reservstudier obligatoriska för alla nya bostadsrättsomvandlingar som ansöker om godkännande av FHA-försäkrade lån , inklusive omvandlingar av tarm- och icke-tarmrehabilitering. Denna nya riktlinje trädde i kraft den 1 september 2011. Bostadsrätter måste visa att minst 10 % av den årliga taxeringsinkomsten är avsatt till reservbidrag. FHA tillämpar kravet på 10 % budgetpost nationellt genom att förbjuda utlåning i utvecklingar som inte uppfyller detta krav. Dessutom stipulerar Mortgagee Letter 2011-22 att alla andra bostadsrätter som begär FHA-projektgodkännande kan behöva lämna in en aktuell (slutförd inom de senaste 24 månaderna) reservstudie efter eget gottfinnande eller när ekonomiska dokument inte verkar uppfylla tillräckliga finansieringskrav för bostadsrätten förening.

Fannie Mae

Den 1 december 2010 publicerade Fannie Mae tillkännagivande SEL 2010-16. De nya riktlinjerna som beskrivs i tillkännagivandet trädde i kraft den 1 mars 2011. Riktlinjerna gjorde reservstudier obligatoriska för alla nyligen konverterade bostadsrätter för rehabilitering utan tarm för att vara berättigade till Fannie Mae-projektgodkännande. Alla andra typer av bostadsrätter har möjlighet att lämna in en överensstämmande reservstudie eller måste lägga till en budgetpost för reserver motsvarande 10 % av den årliga taxeringsinkomsten.

Kanada

I Kanada är lagstiftningen som reglerar bostadsrätter och stratabolag provinsiell. Det finns inga nationella standarder som utför reservproffs med avseende på uppförande, rapportering, metodik, beräkningsformel andra än de för specifika yrkesorganisationer. Frånvaron av en nationell organisation av reservplanerare har resulterat i att reservstudierapporter som innehåller viktig finansiell information har utarbetats med förenklade kalkylbladstillämpningar och prognoser som inte överensstämmer med finansiell rapporteringskrav i Financial Reporting & Assurance Standards Canada.

En reservfondstudie är ett finansiellt dokument som sannolikt kommer att granskas av en revisor och måste uppfylla dessa standarder. Reservfondsstudien kräver även teknisk expertis vad gäller byggnadsstruktur och system. Det är av denna anledning som dessa rapporter i första hand utarbetas av ingenjörer , arkitekter , värderingsmän , byggnadsinspektörer etc. Kapitalbudgeteringsprocessen med avseende på reservförvaltningsplanering har förtydligats i International Capital Budgeting Institutes (ICBI) Generally Accepted Reserve Study Standards publicerade i april 2015.

ICBI:s reservstudiestandarder är mycket specifika med avseende på den information som ska ingå i rapporten och de beräkningsmetoder som används för att tillhandahålla finansiella prognoser. Standarderna är också specifika för den programvara som används för att skapa de finansiella prognoserna. En reservprofessionell som tillhandahåller reservstudier/avskrivningsrapporter som överensstämmer med dessa standarder måste använda formlerna som tillhandahålls av ICBI.

Associated Reserve Planners of Canada Inc. (ARPC) är en nationell grupp av leverantörer av reservstudier av olika yrken och yrkesbeteckningar. ARPC-medlemmar har antagit ICBI-standarderna och införlivat dem i reservförvaltningsplaneringsprocessen. Alla medlemmar använder reservfondanalysmjukvaran RFA Pro eftersom den har granskats oberoende av en nationell revisionsbyrå och uppfyller alla krav i ICBI:s allmänt accepterade reservstudiestandarder. Rapportmallar och alla finansiella rapporter som krävs enligt standarderna ingår i analyssystemet RFA Pro.

Finansieringsmetoder och mål

Det finns flera reservstudiefinansieringsmetoder och mål. Dessa metoder kan användas för att utveckla en finansieringsstrategi som motsvarar samhällets risktolerans. I National Reserve Study Standards terminologi finns det två grundläggande sätt att beräkna bidrag: "Cash Flow" eller "Component" (även känd som "Straight Line"). Se en jämförelse mellan de två här . I samma National Reserve Study Standard-terminologi finns det fyra finansieringsmål: Full finansiering, Tröskelfinansiering, Baseline-finansiering och Lagstadgad finansiering. På grund av dess större beräkningsflexibilitet och dess förmåga att tillåta användaren att fokusera på och uppnå något av de fyra finansieringsmålen, har "Cash Flow"-metoden sett en betydande ökning i popularitet. De fyra finansieringsmålen (utdrag från National Reserve Study Standards , eller i ett dokument som förklarar dessa standarder, är följande:

"Fullfinansiering" strävar efter målet där reservfondens saldo kommer att motsvara (eller nära approximera) värdet av en försämring av reservkomponenten ("det helt finansierade saldot").
"Baseline finansiering" beskriver målet att ha tillräckliga reserver till hands för att aldrig få slut på pengar. Detta beskrivs ibland som en "kontantpositiv" plan. Med mindre kontanter i reserver på insättning har föreningar med ett baslinjefinansieringsmål högre fall av särskilda bedömningar och/eller uppskjutet underhåll.
"Tröskelfinansiering" beskriver ett mål som valts av styrelsen annat än nivån 100 % (full finansiering) eller att bara förbli kontantpositiv (baslinjefinansiering). Detta kan vara ett specifikt mål för procentandel eller ett kassabalansmål. Tröskelfinansiering är ofta ett värde som väljs mellan Full finansiering och Baseline-finansiering.

Alla finansieringsmål är utformade för att möta exakt samma utgifter som anges i reservdelslistan. Sålunda är utgifterna identiska, endast storleken på reservfonden genom åren är olika. Detta innebär att storleken på reservbidrag mellan olika reservfinansieringsmål ofta är relativt liten (vanligtvis endast 10–15 %).

Kvalifikationer och servicenivåer

Reservstudier kan skapas av frivilliga styrelsemedlemmar, deras professionella chefer, erhållna genom en mängd olika yrkesverksamma som specialiserat sig på att förbereda reservstudier, eller stora arkitekt- eller ingenjörsföretag som genomför reservstudier som en liten del av sin större verksamhet. Nyligen har certifieringskriterier skapats för att möjliggöra ett mer ordnat system för att identifiera de individer som har utbildats specifikt i att skapa reservstudier. En sådan certifiering, reservspecialisten (RS), är tillgänglig genom Community Associations Institute (CAI). För att erhålla denna certifiering måste kandidaterna ha förberett minst 30 reservstudier under de senaste 3 kalenderåren, ha en kandidatexamen i byggledning, arkitektur eller ingenjörskonst (eller något motsvarande baserat på erfarenhet och utbildning) och följt olika andra regler och uppförandekoder.

En annan meritförteckning är Professional Reserve Analyst (PRA), skapad och främjad av reservstudiebranschens egen branschorganisation, Association of Professional Reserve Analysts (APRA). PRA var det första ackrediteringsorganet för reservproffs. PRA-legitimationen är likartad genom att det tar år, visad erfarenhet och överensstämmelse med standardiserad terminologi att erhålla även om erfarenhetsnivåerna är lite högre än vad som krävs för RS och deras ansträngningar inkluderar studier både inom och utanför husägarföreningsbranschen. APRA kräver också att sina PRA:er upprätthåller kompetens med fortbildning.

I Kanada finns flera beteckningar och utbildningsprogram. Real Estate Institute of Canada (REIC) erbjuder programmet Certified Reserve Planner (CRP), som är den enda nationellt accepterade specialitetsbeteckningen som anges i provinsiell (vissa provinser) lagstiftning som kvalificerad. Medlemmar av Appraisal Institute of Canada (AIC) måste använda metoderna och standarderna för REIC-programmet om de vill komplettera rapporten. Detta inkluderar att förbereda en benchmarkanalys och betygsätta reservfonden som en procentandel finansierad.

Canadian National Association of Real Estate Appraisers (CNAREA) erbjuder programmet Designated Reserve Planner (DRP) till utsedda värderingsmän sedan 2012. DRP-beteckningen kräver visad erfarenhet och överensstämmelse med standardiserad terminologi och metod för att erhålla. Alla DRP-utsedda planerare måste använda programvaran RFA Pro Reserve Fund Analysis eller tillhandahålla en kvalitetssäkringsrapport över sina valda beräkningsmetoder. Applied Science Technologists & Technicians of British Columbia (ASTTBC) erbjuder utbildningsprogrammet Registered Reserve Fund Analysts (RRFA) till heminspektörer, eftersom heminspektörer är begränsade från att fylla i avskrivningsrapporter/reservstudier i sina stadgar. Från och med 2013 erbjuder Sauder School of Business Real Estate Division den första av två kurser mot en certifiering som kallas Reserve Fund Planning Program (RFPP), men ännu har ingen branschgrupp erkänt denna beteckning.

Det finns tre typer av reservstudier baserade på standarder fastställda av Association of Professional Reserve Analysts and Community Associations Institute, som skiljer sig åt i hur uttömmande den fysiska analysen utförs. Dessa tre typer av reservstudier gör det möjligt för föreningen att välja den "Servicenivå" som är lämplig för deras nuvarande budgetberedning och avslöjandebehov. Listade med början med de mest uttömmande är de:

"Fullständig" reservstudie (skapande av reservstudien, inbegriper skapande av komponentlistan, mätning/kvantifiering av alla reservkomponenter och utveckling av Nyttbar Livslängd, Återstående Livslängd och Aktuell Ersättningskostnad baserat på en noggrann, visuell på plats inspektion). Observera att för de flesta föreningar behöver en "Full" reservstudie endast göras en gång. Efter att en "Full" reservstudie har gjorts kan föreningen under efterföljande år välja mellan de två reservstudieuppdateringsalternativen som visas nedan:
Reservstudie "Update With-Site-Visit" (en uppdatering av en befintlig reservstudie som involverar en noggrann visuell inspektion på plats, men förutsatt att alla komponenter har identifierats och kvantifierats på rätt sätt). Denna typ av uppdatering utförs ofta vartannat till femte år.
"Update No-Site-Visit" reservstudie (en uppdatering av en befintlig reservstudie utan platsinspektion, gjord av kundintervjuer och intervjuer med kunniga leverantörer och tjänsteleverantörer). Denna typ av uppdatering utförs vanligtvis under åren mellan With-Site-Visit-uppdateringar.

Utöver ovanstående typer av reservstudier, notera att det finns olika nivåer av professionellt engagemang. Dessa faller vanligtvis inom kategorierna oberoende förberedda reservstudier, en integrerad reservförvaltningsplan eller ett konsultuppdrag.

Vanligtvis uteslutna komponenter för gemensamma områden

Vissa gemensamma områdeskomponenter kan ha utelämnats från din reservstudie eller inkluderats i komponentlistan som ett "exkluderat objekt" och inte finansierats för. Dessa komponenter faller vanligtvis i en eller flera av kategorierna nedan.

Kostnader under tröskelvärdet - Reparations- och/eller utbyteskostnader för komponenter som bedöms vara för små för att betraktas som kapitalkostnader och som vanligtvis ingår i föreningens drifts- eller underhållsbudget har inte finansierats i denna studie. Minimala tröskelkostnader bestäms av föreningen eller av er reservanalytiker baserat på de typiska minimala tröskelkostnaderna för föreningar av liknande storlek.

Driftskostnader - Dessa inträffar minst årligen och kan effektivt budgeteras för varje år. De karakteriseras som tämligen förutsägbara både vad gäller frekvens och kostnad. Driftskostnader inkluderar alla mindre utgifter som annars inte skulle påverka en verksamhetsbudget negativt från ett år till nästa.

Mycket lång eller oförutsägbar förväntad livslängd - Komponenter som, när de underhålls på rätt sätt, har en mycket lång livslängd och som inte kan förutsägas exakt, har exkluderats från denna reservrapport. Dessa komponenter kan kräva underhåll och underhåll som vanligtvis finansieras från föreningens driftsbudget.

Enhetsförbättringar - Förbättringar av fastigheten som faller inom Styrdokumentens enhetsbeskrivningssammanfattning (ägaransvar), anses vanligtvis inte vara samhällsägd eller föreningens ansvar.

Andra icke-föreningsägda - Förbättringar installerade på fastigheten men som ägs av andra parter såsom statliga myndigheter, allmännyttiga företag, US Postal Service, etc., ingår inte i denna reservstudie. Ersättning och underhåll av dessa förbättringar är vanligtvis inte föreningens ansvar.

Dessutom är budgetering normalt utesluten för reparationer eller utbyten av tillgångar som bedöms ha en beräknad livslängd som är lika med eller överstiger den beräknade livslängden för anläggningen, samhället som helhet eller överstiger den juridiska livslängden för samhället enligt definitionen i en föreningens styrande dokument. Exempel inkluderar fullständigt byte av fundament, hissar, ledningar och ofta VVS. Undantagna är även obetydliga utgifter som kan täckas antingen av en drifts- eller reservberedskap eller på annat sätt i en allmän underhållsfond. Kostnader som orsakats av gudshandlingar, olyckor eller andra händelser som är mer korrekt försäkrade än reserverade för, är också undantagna.