Nettoleasing
Inom området kommersiella fastigheter , särskilt i USA, kräver ett nettohyresavtal att hyresgästen , förutom hyran , betalar en del eller alla fastighetskostnader som normalt skulle betalas av fastighetsägaren (känd som "hyresvärden" " eller "uthyrare"). Dessa inkluderar utgifter som fastighetsskatter , försäkringar , underhåll, reparationer och drift , verktyg och andra föremål. Dessa utgifter kategoriseras ofta i de "tre näten": fastighetsskatter, försäkringar och underhåll. I amerikanskt språkbruk kallas ett hyresavtal där alla dessa tre utgifter betalas av hyresgästen ett triple net lease , NNN Lease eller triple-N för kort och ibland skrivet NNN .
Termen "nettoleasing" skiljer sig från termen " bruttoleasing ". I en nettoupplåtelse får fastighetsägaren hyran "netto" efter att de utgifter som ska föras över till hyresgästerna är betalda. I ett bruttohyresavtal betalar hyresgästen en bruttohyra som hyresvärden kan använda för att betala utlägg eller på annat sätt som hyresvärden finner lämpligt. Bruttoleasingavtal har vanligtvis högre hyresavgifter för att täcka en del av dessa utgifter i hyreslinjen, i motsats till att göra det genom ett nettoarrangemang.
De exakta poster som ska betalas av hyresgästen anges vanligtvis i ett skriftligt hyresavtal . För fastigheter som hyrs ut av mer än en hyresgäst, till exempel ett köpcentrum , delas utgifterna som förs över på hyresgästerna vanligtvis i proportion till hyresgästerna baserat på storleken (kvadratmeter) på den yta som varje hyresgäst besitter. Det finns många varianter, med alternativ för att kontrollera eventuella variationer från år till år i avgifter och sådant.
Typer av nettoleasing
Det finns standardnamn inom kommersiella fastighetsbranschen för olika uppsättningar av kostnader som överförs på hyresgästen i ett nettohyresavtal.
Enkel nettoleasing
I ett enda nettoarrendeavtal (ibland förkortat till Netto eller N) är hyrestagaren eller hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt . Dessa är i allmänhet inte vanliga. [ citat behövs ]
Dubbel nettoleasing
I ett dubbelt nettoarrende (Net-Net eller NN) ansvarar arrendatorn eller hyresgästen för fastighetsskatt och byggnadsförsäkring. Hyresvärden eller hyresvärden ansvarar för eventuella utgifter för strukturella reparationer och underhåll av gemensamma utrymmen.
Trippel nettoleasing
Ett trippelnethyresavtal (triple-Net eller NNN) är ett hyresavtal på en fastighet där hyresgästen eller arrendatorn går med på att betala alla fastighetsskatter, byggnadsförsäkringar och underhåll (de tre "näten") på fastigheten utöver ev. normala avgifter som förväntas enligt avtalet (hyra, el etc.). I ett sådant hyresavtal är hyresgästen eller hyrestagaren ansvarig för alla kostnader i samband med reparation och underhåll av något gemensamt område (även känt som CAM - Common Area Maintenance ). CAM-avgifter förhandlas vanligtvis i förväg som en fastställd dollarsiffra per kvadratfot.
Denna form av upplåtelse används oftast för kommersiella fristående byggnader. Den har dock även använts i småhusuthyrningsfastigheter.
Obligatoriskt arrende
Ett bindningsbart hyresavtal (även kallat "absolut trippel nettoleasing", "true triple net lease", "helvete-eller-högvattenleasing" eller "absolut nettoleasing") är den mest extrema varianten av ett trippelnetto, där hyresgästen bär alla tänkbara fastighetsrisker kopplade till fastigheten. Dessa ytterligare risker inkluderar särskilt förpliktelserna att återuppbygga efter en olycka, oavsett om försäkringsintäkterna är tillräckliga, och att betala hyra efter partiell eller fullständig fördömelse. Dessa hyresavtal kan inte sägas upp av hyresgästen och inte heller är hyresavdrag tillåtna . Konceptet är att göra hyran absolut netto under alla omständigheter, motsvarande skyldigheterna för en obligation : därav benämningen "helvete eller högt vatten". Ett exempel på denna typ av leasing skulle vara ett leaseback- arrangemang där en återförsäljare hyr tillbaka byggnaden som den tidigare ägde och fortsätter att driva butiken.
Obligationsbara leasingavtal används vanligtvis i så kallade kredithyresgästeravtal , där den huvudsakliga drivkraften för värde inte så mycket är fastigheten, utan det oavbrutna kassaflödet från den vanligtvis investeringsklassade "kredit"-hyresgästen. Eftersom obligationsbara leasinginvesteringar erbjuder så låg risk, kan högre investeringsräntor indikera en återhämtning inte bara på obligationsmarknaden utan även på den övergripande fastighetsmarknaden .
Tomträttsupplåtelse
Ett "tomtarrende" är en annan variant av ett nettoarrende. Enligt ett tomträttsavtal upplåter markägaren marken till arrendatorn vilket ger arrendatorn möjlighet att uppföra en byggnad. Hyrestagaren kommer då att ha ett tomträttsinnehav i fastigheten. Under ett tomträttsavtal betalar hyresgästen vanligtvis för samma objekt som de betalar för under ett Triple Net Lease eller Bondable Lease. I allmänhet kommer äganderätten till byggnaden att återgå till markägaren när hyresavtalet ingås.
Ekonomi
Typiskt är de byggnader där hyresvärdar använder triple net leases (NNN) "equity investments" snarare än "cash flow investments". Till exempel kommer ägaren att finansiera en betydande del av köpeskillingen på en fastighet och betala den resulterande inteckningen med hyrestagarens månatliga hyra. Det finns vanligtvis ett litet belopp över som månatlig vinst för ägaren (positivt kassaflöde), men den större investeringsvinsten kommer från skatteskydden som ges till ägaren genom användning av hävstång eller växling. Den resulterande fastigheten säljs sedan efter en period av aktieuppbyggnad, vanligtvis fem år - den typiska kommersiella hypotekslånetiden.