Marknadsleasing antagande
Ett marknadsleasingantagande ( MLA ), ibland känd som en spekulativ hyresprofil ( spec rent ) eller marknadshyra , är en redovisningsmetod som används i kommersiella fastigheter för att producera budgetförutsägelser och värderingar . Det är en sorts mall, eller standardiserat hyresavtal , som tillämpas på hyresrätter för perioder i framtiden då det inte finns någon kontrakterad hyresgäst . Termen "marknad" syftar på idén att dessa förutsägelser ska matcha genomsnittsvärden som ses på den bredare fastighetsmarknaden, den rättvisa marknadshyran , i motsats till att göra antaganden baserade på den befintliga hyresgästens kassaflöden .
Till exempel, om en viss enhet har en hyresgäst med ett hyresavtal som löper under de kommande två åren, och värderingen granskar de kommande fem åren, skulle MLA användas för att uppskatta kassaflödena för den enheten under de senaste tre åren. projektionerna. Ett MLA skulle inte användas om det redan finns ett annat hyresavtal för den enheten som täcker den perioden. Vissa enheter kan också ha ett spekulativt hyresavtal eller option , när det finns en blivande hyresgäst som ännu inte har undertecknat det lagliga hyresavtalet. Dessa åsidosätter vanligtvis MLA.
En MLA har ofta två "sidor" eller "ben", med olika antaganden. Det ena benet antar att den nuvarande hyresgästen förnyar hyresavtalet med en uppsättning givna ändringar (eller inga), och det andra antar att hyresgästen lämnar lägenheten och en ny hyresgäst tar över. I det senare fallet antas normalt att hyresvillkoren återgår till marknadsgenomsnitt. Chansen att nuvarande hyresavtal förnyas, förnyelsesannolikheten , varierar från hyresgäst till hyresgäst. Detta leder till två möjliga framtida budgetar för varje enhet som använder en MLA. Dessa värden blandas på olika sätt för att producera ett enda förutsagt värde.
De primära övervägandena i ett MLA är inflationen av hyran och återvinningsbara kostnader , den tid som lägenheten kan stå ledig om hyresgästen lämnar, så kallad stilleståndstid , och eventuella incitament som ägaren kan erbjuda hyresgästen att förnya sitt hyresavtal eller att en ny hyresgäst att teckna. MLA kan vara radikalt annorlunda än det befintliga hyresavtalet, i de fall då hyresavtalet är en procentuell hyra , men är normalt utformat för att ge smidiga övergångar för att göra kassaflödena mer tillförlitliga.
- "Hur antaganden om marknadsleasing fungerar i kommersiella fastigheter" . PropertyMetrics . 18 mars 2017.