Liknande utbyte

Ett liknande utbyte enligt USA:s skattelagstiftning , även känd som en 1031-börs , är en transaktion eller serie av transaktioner som möjliggör avyttring av en tillgång och förvärv av en annan ersättningstillgång utan att generera en aktuell skatteskuld från försäljningen av den första tillgången. Ett liknande utbyte kan innebära utbyte av ett företag mot ett annat företag, en fastighetsinvesteringsfastighet mot en annan fastighetsinvesteringsfastighet, boskap mot kvalificerad boskap och utbyte av andra kvalificerade tillgångar. Liknande utbyten har karakteriserats som skattelättnader eller "skatteluckor".

USA:s skattekod avsnitt 1031

Denna typ av transaktion kallas också en " 1031-utbyte ", eftersom Internal Revenue Code avsnitt 1031 i US Internal Revenue Code tillåter ägare av vissa typer av tillgångar att skjuta upp kapitalvinstskatter på varje utbyte av liknande fastigheter. Både den överlåtna egendomen och den förvärvade egendomen måste vara likadana och måste innehas för affärs- eller investeringsändamål. Summan av tillgångar på varje sida av börsen måste vara lika i värde. Skatter på kapitalvinster tas inte ut vid försäljning av en fastighet om en kvalificerad ersättningsfastighet förvärvas. Transaktionen måste vara ordentligt strukturerad, inklusive att den skattskyldige inte kan anses ha faktiskt eller konstruktivt erhållit försäljningspriset för den överlåtna egendomen. För att undvika "konstruktivt mottagande" av försäljningsintäkterna används ofta en neutral part för att hålla försäljningsintäkterna utom räckhåll för den skattskyldige. Ersättningsegendomen måste i allmänhet "identifieras" inom 45 dagar efter det att den ursprungliga egendomen överförs, och måste "förvärvas" inom 180 dagar efter det att den ursprungliga egendomen överfördes. Om transaktionen hanteras på rätt sätt skjuts betalningen av skatten upp tills ersättningsfastigheten senare säljs utan återinvestering i en kvalificerad fastighet.

Tanken bakom denna del av skattelagen är att när en individ eller ett företag säljer en fastighet för att köpa en annan, har ingen ekonomisk vinst uppnåtts. Det har helt enkelt skett en överlåtelse från en fastighet till en annan. Till exempel, om en fastighetsinvesterare säljer ett hyreshus för att köpa ett annat, kommer han eller hon inte att debiteras skatt på eventuella vinster han eller hon gjort på det ursprungliga hyreshuset. När investeraren säljer det ursprungliga hyreshuset och köper ett nytt har värdet som använts från originalet för att köpa det nya inte förändrats – det enda som har förändrats är var värdet finns.

Bestämmelse om icke-erkännande

Ett liknande utbyte är en typ av "icke-erkännande". Enligt avsnitt 1001(c) i Internal Revenue Code måste alla realiserade vinster och förluster redovisas "om inte annat anges i denna underrubrik". Ett liknande utbyte är ett av de kvalificerade undantagen, som fungerar som den prototypiska "icke-erkännandebestämmelsen".

Icke-erkännande ges vid ett liknande utbyte på grundval av att formen för den skattskyldiges investering ändras medan investeringens innehåll inte gör det. I ett liknande utbyte försvinner vanligtvis aldrig den realiserade vinsten eller förlusten; snarare överförs den oredovisade vinsten eller förlusten vanligtvis till den nya tillgången. När den nya tillgången säljs eller byts ut i en skattepliktig transaktion, kommer den realiserade vinsten eller förlusten från den första transaktionen att redovisas.

Viktiga överväganden

Flera krav måste uppfyllas i ett liknande utbyte för att säkerställa att skatteskuld inte skapas vid försäljningen av den första tillgången:

Fastigheten eller tillgången som säljs ("gammal fastighet") måste innehas för investering eller användning i en handel eller verksamhet och får inte vara en personlig bostad.
Egendomen eller tillgången som köps med intäkterna ("ny egendom") måste vara "liknande" till den gamla egendomen.
Intäkterna från försäljningen måste användas för att köpa den nya fastigheten inom 180 dagar efter försäljningen av gammal fastighet, även om den nya fastigheten måste identifieras inom 45 dagar efter försäljningen.
Investeraren kan inte vara i "konstruktivt mottagande" av pengarna från försäljningen av den gamla fastigheten.

Vad är egendom av "liknande slag"?

En kritisk fråga i ett liknande utbyte är att definiera "egendom av liknande slag". Skattelagstiftningen innehåller ingen sådan definition. Treasury Regulation § 1.1031(a)-1(b) ger lite vägledning, vilket tyder på att termen "liknande slag" syftar på "egendomens karaktär och inte till dess kvalitet eller kvalitet". Men regleringen definierar inte en fastighets karaktär, karaktär, kvalitet eller kvalitet närmare. Snarare sägs det att "[ett] slag eller klass av egendom får inte bytas mot egendom av annat slag eller klass".

Utbyte av personlig egendom (fordon, utrustning, immateriella rättigheter ) är föremål för mer restriktiva regler än utbyte av fast egendom, enligt finansförordningen § 1.1031(a)-2 . Avskrivningsbar personlig egendom anses i allmänhet vara lik annan avskrivningsbar personlig egendom som har samma "allmän tillgångsklass" när det gäller att tilldela klassliv i avskrivningssyfte. För immateriell egendom (och lös egendom som inte är föremål för avskrivning) gäller den mer allmänna prövningen av "karaktär eller karaktär". Även om boskap kan kvalificera sig för liknande utbytesbehandling, kommer boskap av olika kön inte att kvalificeras som liknande.

Sju typer av egendom är inte kvalificerade för ett liknande utbyte: (1) aktier i handel eller annan egendom som huvudsakligen innehas för försäljning; (2) aktier , obligationer eller skuldebrev; (3) andra värdepapper eller bevis på skuldsättning eller ränta ; (4) intressen i ett partnerskap ; (5) intyg om förtroende eller fördelaktiga intressen; (6) väljer i aktion ; och (7) utländsk fastighet för amerikansk fastighet.

Grund för förvärvad egendom

Den oredovisade vinsten eller oredovisade förlusten från ett liknande byte bevaras i den nya egendom som tas emot i bytet. Ny egendom erhåller grunden för den gamla fastigheten, justerad i värde för eventuell annan egendom som ges eller erhålls i bytet (se nedan för ytterligare diskussion om "boot").

Den skattskyldiges underlag i den nya fastigheten bestäms genom att man börjar med den skattskyldiges underlag i den gamla fastigheten som bytts. Justeringar görs sedan efter behov för att ta hänsyn till annan egendom som kan komma att erhållas i bytet. Genom att använda den skattskyldiges underlag i den gamla fastigheten som referenspunkt för den nya fastighetens underlag bevaras oredovisad vinst eller förlust.

Låt oss till exempel säga att en skattebetalare byter ut en gammal tillgång värd 20 000 USD där skattebetalaren hade en bas på 14 000 USD mot en liknande tillgång. Förutsatt att utbytet kvalificerar sig för icke-erkännande (baserat på hur skattebetalaren innehade den gamla egendomen och hur skattebetalaren avser att inneha den nya egendomen), kommer den realiserade vinsten på $6 000 inte att redovisas och skattebetalarens bas i den nya tillgången kommer att vara $14 000 . Eftersom den nya tillgången sannolikt har ett värde av 20 000 USD (i en transaktion på armlängds avstånd skulle de två tillgångarna anses ha lika värde), bevaras den oredovisade vinsten på 6 000 USD i den nya tillgången. Sålunda, vid ett utbyte av liknande slag, bevaras det exakta beloppet för eventuell oredovisad vinst eller förlust i grunden för den tillgång som förvärvats i utbytet .

Annan egendom som ges eller tagits emot i utbytet: "boot"

Ibland får skattebetalare som deltar i ett liknande utbyte kontanter eller annan egendom utöver den liknande egendomen. Denna icke-liknande egenskap kallas en "stövel", (från frasen "att starta", som i "Jag fick liknande egendom och annan egendom att starta upp"). Men när så sker har den skattskyldige inte erhållit enbart liknande egendom. Lyckligtvis tar en "takregel" i avsnitt 1031 hand om detta problem genom att tillhandahålla att vinst eller förlust redovisas, men bara i omfattningen av den mottagna startbeloppet.

Låt oss till exempel säga att en skattebetalare får liknande egendom värd 12 000 USD och 8 000 USD i kontanter i utbyte mot gammal egendom med en bas på 14 000 USD. Grunden i den nya fastigheten bestäms genom att subtrahera de mottagna kontanterna ($8 000) från basen i den gamla fastigheten ($ 14 000) och sedan lägga till den redovisade vinsten ($6 000). Således, vid en kontant försäljning av den nya fastigheten för dess verkliga marknadsvärde på $12 000, skulle ingen vinst eller förlust resultera.

Övertagande av skattskyldigs ansvar

Egendom som överförs i ett liknande utbyte är ofta belastat med skulder och skulder, särskilt när tillgången är fastighet. I detta avseende behandlar skattelagstiftningen befrielse från skuldsättning som ytterligare kontantstart i ett liknande utbyte. Med andra ord behandlas övertagandet av en skattskyldigs skuld som att den skattskyldige tar emot kontanter.

Låt oss till exempel säga att en skattebetalare har en tillgång värd 20 000 USD och en bas på 8 000 USD med en skuld på 4 000 USD. Skattebetalaren handlar med tillgången i utbyte mot liknande egendom värd 16 000 USD, och den andra parten i utbytet tar uttryckligen på sig skulden på 4 000 USD. Den andra parten kommer inte att vara villig att betala något extra vederlag i denna transaktion, eftersom skattebetalaren får 16 000 USD i eget kapital (egendom värd 20 000 USD men föremål för en skuld på 4 000 USD) i utbyte mot egendom värd 16 000 USD. Ingen extra vederlag ska betalas.

Mottagandet av en start kommer att utlösa redovisning av vinst när vinst realiseras vid utbyte av den ursprungliga tillgången, som visas ovan. En start utlöser inte igenkänning när en förlust realiseras.

Till exempel: Ashley byter in en affärslastbil med en justerad bas på 27 000 USD för en annan affärslastbil värd 18 000 USD plus 2 000 USD i kontanter. Ashley realiserar en förlust på 7 000 USD som allt skjuts upp och ingen vinst eller förlust redovisas. Kontanterna på 2 000 $ gör bara skillnad vid beräkning av realiserad, inte redovisad förlust.

Förlust egendom

Även om skattebetalare i allmänhet föredrar att realiserade vinster inte redovisas (så att de inte behöver redovisa vinsten för närvarande och betala den resulterande federala inkomstskatten för närvarande), föredrar de vanligtvis att redovisa realiserade förluster för närvarande för att erhålla skatteförmånen av det resulterande avdraget förr. Det betyder att ett liknande utbyte är dåliga nyheter i fallet med en realiserad förlust. Ingen av förlusten kommer att redovisas oavsett vilken boot som tas emot.

Förlust egendom med en anhörig

Avsnitt 267(a) i skattelagen tillåter inte avdrag för förluster till följd av försäljning till närstående personer. Grunden för den egendom som den skattskyldige erhåller vid ett liknande utbyte med en släkting regleras dock av 1031 §. Med andra ord överförs inte smutsen av avvisning enligt 267 § till den nya tillgången. Förlusten bevaras i grunden för den nya fastigheten när den nya fastigheten säljs.

Samtidiga trepartsliknande utbyten

I många fall kan två parter inte genomföra ett liknande utbyte ensamma. Till exempel kanske en part inte vill ta emot liknande egendom eller kanske vill redovisa förlust på egendom som har minskat i värde. De två parterna kan involvera en tredje part som är villig att betala kontant (kanske för att den nya fastigheten har ett värde som är lägre än den gamla fastighetens grund, eller för att skattebetalarens önskan om kontanter överstiger önskan att minimera ansvar för federala inkomstskatter). När en tredje part som är villig att betala kontant är inblandad, indikerar dock Revenue Ruling 77-297 att icke-erkännande kommer att gälla om skattebetalaren förvärvar den nya egendomen enbart i syfte att byta ut den med egendom av liknande slag.

Uppskjutet liknande utbyte

I Starker v. United States (se avsnitt 1031 ) ansåg domstolen att en skattebetalare hade rätt till att inte erkänna avsnitt 1031 vid det slutliga mottagandet av liknande egendom, även om skattebetalaren i det fallet redan hade överfört egendomen till köparen och trots att den skattskyldige hade upp till fem år på sig att identifiera ersättningsfastigheten. Kongressen svarade på detta beslut genom att införa tidsgränser för identifiering och mottagande av ersättningsegendom.

Nuförtiden måste skattebetalarna identifiera ersättningsfastigheten inom 45 dagar efter överlåtelsen av liknande egendom. Skattebetalarna måste också få ersättningsfastigheten inom 180 dagar efter överlåtelsen av liknande egendom.

Rapportering

På grund av periodiska ändringar av skattelagen, samt detaljerade bestämmelser som innehåller ett antal tekniska krav, är det viktigt att kontrollera de senaste reglerna och bestämmelserna innan du går vidare med ett liknande byte. Aktuell ^{[ när? ]} regler kräver att skattebetalare skickar in ett 8824-formulär till IRS. detaljerade villkoren för affären.

Som ett "skattekryphål"

Från och med 2013 citerade The New York Times expansion och exploatering av liknande utbyten, som ursprungligen var avsedda att befria familjebönder från kapitalvinstskatt vid byte av mark eller boskap, för att undvika skatter av The New York Times som ett exempel på behovet av skatt . reform .

Se även

Källor

Samuel A. Donaldson, federal inkomstbeskattning av individer: fall, problem och material. 2:a upplagan. American Casebook Series, Thomson West: St. Paul, Minnesota, 2007, 558-571.