Klappa not

Clap note är en inofficiell förkortad term som beskriver ett finansieringsverktyg med avdragsfrihet som används av vissa institutionella investerare, såsom stora företag i syfte att finansiera nya fastighetsförvärv.

Terminologi

Instrumentet kallas en "klapplapp" eftersom det ger samma ränta "av två olika händer" ("det krävs två händer för att klappa"). Till exempel är en så kallad "10/10 Clap Note" en som säljs med 10% rabatt på det nominella värdet samtidigt som man betalar 10% årlig ränta. Investeraren i en $100 000 10/10 klappsedel kan köpa sedeln till en rabatt på 10%, eller $90 000 men ändå få 10% ränta per år på sedelns hela nominella värde (dvs. $10 000). Sedan, eftersom sedeln är ett avdragsfri instrument, när löptiden löper ut, får investeraren hela nominella värdet, vilket inkluderar ytterligare 10 % vinst.

Därför är "nävehanden" för klappsedeln den årliga räntan på 10% och "second handen" är den 10% vinsten som betalas vid slutet av sedelns löptid, vilket normalt är 24 månader.

Eftersom klapplappar inte är tillgängliga för allmänheten och i allmänhet endast säljs till "insiders", verkar det inte finnas något standardnamn för dessa instrument. Ofta innehåller det officiella namnet eller rubriken på sedeln namnet på det företag på vars vägnar noten utfärdas, t.ex. "XYZ Corporation Interest Only Real Estate Discount Note Issue #1234" eller något liknande.

Funktionalitet

I USA har klapplappar vanligtvis en löptid som överstiger 12 månader men alltid inte längre än 24 månader. Detta gör det möjligt för investeraren att dra nytta av långsiktig kapitalvinstbeskattning samtidigt som man säkerställer att kapitalbeloppet fortfarande återlämnas i tid. Hur som helst brukar det företag som ger ut sedeln inte ha för avsikt att använda den som en långsiktig finansieringsstrategi.

Kombinationen av en relativt kort sikt med jämförelsevis hög ränta, i motsats till andra alternativ som finns tillgängliga för investerare, som insättningsbevis (CD), gör klappsedlar mycket attraktiva för investerare som har råd. Med hjälp av exemplet ovan, förutsatt att 100 000 $ 10/10 klappsedeln har en löptid på två år, ser investeraren en avkastning på sin $90 000 kapital på $10 000 per år (dvs $20 000) plus ytterligare $10 000 när löptiden slutar. På 90 000 USD kapital som skulle vara en avkastning på investeringen (ROI) på 30 000 USD (dvs 33,33 %) över en tvåårsperiod eller 16,66 % per år (APR). När detta skrivs representerar den avkastningen mer än fyra gånger den kurs som är tillgänglig på en jämförbar CD hos en välrenommerad amerikansk bank.

Den andra attraktionen för investerare är det strafffria månatliga kassaflödet som klapplappen ger från "första hand". Med exemplet ovan kan investeraren förvänta sig en månatlig betalning som uppgår till 10 % ÷ 12 (dvs. 0,833 %) av det nominella värdet på 100 000 USD, eller 833,33 USD. Med tanke på att investeringen endast var 90 000 $, motsvarar det månatliga kassaflödet en årlig avkastning på 11,11 %, vilket inte medför några straffavgifter om han bestämmer sig för att sälja sedeln före dess 24-månaders förfallodatum. CD-skivor får alltid straff om investeraren drar sig ur tidigt.

Exklusivitet

Små investerare är vanligtvis uteslutna från dessa investeringsmöjligheter, eftersom klapplappar tenderar att ha nominella värden i intervallet hundratusentals dollar. Dessutom erbjuds de normalt bara till insiders – personer som har investerat hos den specifika enheten tidigare.

Själva strukturen i sedeln uppmuntrar investeraren att återinvestera hela nominella värdet för ytterligare skattebesparingar om en annan sedel är tillgänglig för investering. I USA uppnås denna skattebesparingsstrategi genom en så kallad 1031 Exchange . IRS tillåter investeraren att skjuta upp betalningen av eventuella skatter på vinsten som gjorts på "second hand" (i fallet med ovanstående exempel skulle det vara $10 000) på obestämd tid in i framtiden om investeraren "byter ut" investeringen mot en liknande ett, vilket i praktiken innebär att investeraren kan köpa ytterligare en klappsedel med ett nominellt värde på 111 111 $, och därmed omedelbart spara cirka 3 300 $ i skatt och samtidigt tjäna ytterligare 11 111 $ i vinst på sin ursprungliga investering på 90 000 $.

En annan strategi som används av företag som utfärdar klappsedlar för att utesluta småspekulanter är en väntetid innan den första betalningen görs. Strängt taget är klapplappar privata inteckningar i fastigheter. Som sådan remitteras betalningarna till investerarna från "första hand" varje månad. Men eftersom räntorna på klappsedlar är så attraktiva kan individer frestas att få lågräntelån från banker och andra källor under falska förevändningar och investera pengarna i en klappsedel. En fyra till sex månader lång väntetid i början av noteringsperioden är avsedd att motverka sådant beteende.

Ursprung

Det är oklart när klapplappar först dök upp i USA. Vissa som har varit involverade i klapplappar i flera decennier tror dock att klapplappar först dök upp i slutet av 1970-talet. För att sätta detta i perspektiv är det nödvändigt att komma ihåg att i slutet av 1960-talet till början av 1970-talet var Vietnamkriget och Watergate -skandalen de främsta influenserna på USA:s ekonomi. Periodens superinflation resulterade i en avkastning på så mycket som 17 % på CD-skivor, samtidigt som börsen tog ett dopp. När oljekrisen startade 1973 rasade fastighetspriserna. Institutionella fastighetsinvesterare, som insåg möjligheten, lånade pengar till höga räntor från banker för att köpa dessa fastighetsfynd. När räntorna sjönk igen en kort tid senare, refinansierade de sina förvärv till lägre räntor.

Räntefallet fick CD-investerare att dra tillbaka sina pengar från CD-skivor och börja leta efter nya högavkastande instrument. Det är inte riktigt klart hur dessa före detta CD-investerare och institutionella fastighetsköpare hittade varandra, men det verkar som att vissa petroleumindustriföretag baserade i Houston , Texas , lider av oljekrisen, men ändå vill dra fördel av låga fastighetspriser för utbyggnaden av bensinstationsnät, kunde inte längre kvalificera sig lika lätt för bankfinansiering som de kunde i början av decenniet. Rika CD-investerare i samma område, som inte längre kan uppnå höga avkastningar från banker, kan ha hittat en lösning på både deras behov och deras motsvarigheter inom oljeindustrin genom att uppfinna klapplappen.

Nuvarande användning

Idag är klapplappen fortfarande ett exklusivt investeringsinstrument för välbeställda investerare. Det faktiska ursprunget av instrumenten har emellertid flyttats från långivaren till låntagaren, där serviceföretag sköter betalningarna till investerarna på låntagarnas vägnar. Företag som kräver kontinuerlig utbyggnad av sina outletnätverk använder fortfarande denna metod för att skaffa kapital vid tillfällen då fastighetsvärdena sjunker. Detta inkluderar bensinstationsnätverk, snabbmatskedjor, apotekskedjor och apotekskedjor samt verkstäder för ljuddämpare, transmissioner och bromsreparationer. Det faktum att klappsedlar alltid backas upp av fastigheter gör dem mycket säkrare än de flesta andra investeringar som ger liknande avkastning.

I många fall är den egendom som förvärvas råmark eller fastighet som är planerad att dömas ut och är därför tillgänglig till mycket låg kostnad. Företag tajmar också sina fastighetsförvärv när fastighetsvärdena generellt är på nedgång. Även om fastighetsköparna alltid är AAA-företag, gör fastighetens natur och tidpunkten för köpet i förhållande till den rådande räntecykeln dessa transaktioner oattraktiva för bankerna.

Klap notera investerare dra nytta av denna situation, eftersom företaget har upprättat en långsiktig plan för fastigheten där de 24 månaderna av högt intresse bara är en liten komponent. Bolaget har alltid en exitstrategi i åtanke för fastigheten som inkluderar refinansiering om två år via köparförutsättningar, lågräntelån på Wall Street . Detta gör det möjligt för dem att betala av klapplappsinvesterare till fullt nominellt värde. Under tvåårsperioden slutför företaget även alla byggförbättringar på fastigheten (bensinstation, snabbmatsbutik, apotek eller vad som helst).

Med klapplapparna nu ur vägen, byggförbättringarna gjorda och med ett lågräntelån på fastigheten som lätt kan tas av en annan köpare, kan företaget nu gå vidare till steg tre i sin fastighetsstrategi, vilket är vanligtvis en sale leaseback , där de säljer fastigheten till en annan fastighetsinvesterare med sig själva som långtidsleasetagare. Att ha en AAA-hyrestagare på fastigheten i ett långsiktigt hyresavtal ökar värdet på fastigheten dramatiskt utöver värdet av de byggda förbättringarna. Genom att sälja fastigheten i en sale leaseback i detta skede kan företaget få sin kaka och äta den också: de äger inte längre fastigheten, men de har webbplatsen! Den nya köparen kan undantagslöst ta på sig det lågräntelånet (en vinst för köparen) medan aktieutbetalningen som företaget får från försäljningen mer än täcker kostnaden för konstruktionen och gör det möjligt för den nya butiken att starta sin verksamhet skuldfri med en operativ kapitalbuffert (en vinst för företaget).

Framtida

När fler och fler franchisetagare dyker upp på scenen, allt i en desperat strävan att öka antalet butiker i deras nätverk, är det troligt att efterfrågan på klappsedlar kommer att öka och gradvis göra dem tillgängliga för nya klasser av mindre investerare genom investeringsklubbar och andra vägar.