Constitution Center (Washington, DC)

Konstitution Center
Konstitution Center
Tidigare namn	David Nassif-byggnaden
Allmän information
Typ	Kontor
Plats	400 7th Street SW, Washington, DC , USA
Koordinater	Koordinater :
Bygget startade	1968
Avslutad	1969
Kosta	26,5 miljoner dollar (1969); 220 miljoner dollar (2006 renovering)
Ägare	Nassif Associates
Höjd
Tak	140 fot (43 m)
Tekniska detaljer
Antal våningar	10
Golvyta	1 400 000 sq ft (130 000 m 2 )
Design och konstruktion
Arkitekt(er)	Edward Durrell Stone (1969); SmithGroup (2006)
Utvecklare	David Nassif, Sr.
Huvudentreprenören	Volpe Construction (1969); Davis Construction (2006)

Constitution Center (tidigare känd som David Nassif Building ) är en kontorsbyggnad belägen på 400 7th Street SW i Washington, DC. Den är 140 fot (43 m) hög och har 10 våningar. Det täcker ett helt stadskvarter och är den största privatägda kontorsbyggnaden i District of Columbia. Nuvarande hyresgäster inkluderar Federal Housing Finance Agency och Office of the Comptroller of the Currency . I februari 2014 var Constitution Center värt 725,8 miljoner dollar, vilket gör det till den mest värdefulla skattepliktiga egendomen i staden.

Ursprunglig struktur

På 1950-talet genomförde den amerikanska kongressen, då den styrande institutionen i District of Columbia, stadsförnyelseprojektet i Southwest DC, det första i huvudstadsdistriktet och ett av de tidigaste sådana programmen i landet. 1946 antog kongressen District of Columbia Redevelopment Act, som etablerade District of Columbia Redevelopment Land Agency (RLA) och gav laglig befogenhet att röja mark och medel för att stimulera ombyggnad i huvudstaden. Kongressen gav också National Capital Planning Commission (NCPC) befogenhet att utse vilken mark som skulle byggas om och hur. RLA finansierades dock inte förrän bostadslagen 1949 antogs . En studie från NCPC från 1950 fann att den lilla sydvästra delen av staden led av höga koncentrationer av gamla och dåligt underhållna byggnader, överbefolkning och hot mot folkhälsan (som brist på rinnande inomhusvatten, avloppssystem, elektricitet, centralvärme, och inomhustoaletter). Konkurrerande visioner för ombyggnaden sträckte sig från renovering till grossistutjämning av stadsdelar, men den senare uppfattningen rådde som mer sannolikt att kvalificera sig för federal finansiering. Ursprungliga planer krävde rivning av nästan alla strukturer i sydvästra Washington med början 1950, men juridiska utmaningar ledde till att området raserades i bitar fram till mitten av 1950-talet.

Västfasaden på Constitution Center, efter renoveringen 2009.

Frågor kring planeringen och byggandet av L'Enfant Plaza (omedelbart väster om platsen) försenade byggandet av alla byggnader på kvarteret till slutet av 1960-talet. 1963 köpte RLA marken från Westminster Memorial Church, Fifth Baptist Church och husägare. United States Department of Health, Education and Welfare ville köpa platsen för sitt nya huvudkontor, men RLA avböjde att sälja fastigheten. (Den federala regeringen betalar inte skatt på mark och strukturer som den äger, och RLA ville ha en privat ägare som skulle lägga till skattebasen.) RLA försökte sälja marken den 29 januari 1965, men det fanns inga köpare.

Byggnaden byggdes i enlighet med en överenskommelse mellan General Services Administration (GSA) och Boston -utvecklaren David Nassif, Sr. I juli 1965 började president Lyndon B. Johnson planera för att förena olika olika transportbyråer till ett nytt United States Department of Transportation . GSA (fastighetsägaren och förvaltaren för den amerikanska federala regeringen) började försöka hyra eller bygga en struktur för att hysa den nya byrån i slutet av 1965. Donald T. Kirwan, chef för GSA:s leasingdivision, kände Nassif från en tidigare hyresförhandling, och diskuterade med honom placeringen av en byggnad och dess storlek. Nassif kontaktade RLA den 21 april 1966 och bad om att få köpa det nyligen raserade markblocket som avgränsas av 6th, 7th, D och E Streets SW. I maj 1967 skickade GSA ett brev till Nassif och informerade honom om att det sannolikt skulle hyra hela den struktur han tänkt bygga. Markköpet på 5,9 miljoner dollar slutfördes den 30 oktober 1967. Kostnaden för strukturen är oklar. Den 15 november 1967 hade Nassif säkrat ett bygglån på 39 miljoner dollar. Men The Washington Post fastställde kostnaden för byggnaden till 27 miljoner dollar i juli 1968. Tidningen sa i augusti 1970 att kostnaden för strukturen var 26,5 miljoner dollar. Byggnaden ritades av arkitekten Edward Durrell Stone , som också ritade John F. Kennedy Center for Performing Arts . Den 11 april 1968 arrenderade GSA hela byggnaden av Nassif i 20 år för 98 miljoner dollar. John A. Volpe Construction var huvudentreprenör.

Bygget påbörjades i juli 1968 (även om det försenades en mycket kort tid när fackligt organiserade järnarbetare på platsen gick i strejk ) och avslutades 1969. Huvudentrén vette mot 7th Street SW. Det inkluderade en central innergård (öppen mot himlen) som innehöll en fontän, gångvägar, bänkar och landskapsarkitektur. Fyra 15 fot (4,6 m) höga arkader genomborrade byggnaden i mitten av blocket på varje sida och skapade tillgång till gården. Fasadens vertikala marmorribbor erhölls från samma stenbrott nära Carrara , Italien , som gav marmorn till Kennedy Center. Den färdiga byggnaden hade 10 våningar, tre källarvåningar, överhängande takfot och 2 500 000 kvadratfot (230 000 m 2 ) ^utrymme (1 019 000 kvadratfot (94 700 m ² ) användbart utrymme). Det var den största privatägda kontorsbyggnaden i staden vid den tiden.

Kirwans kontakter med Nassif blev senare föremål för en juridisk utredning. Kirwan delade inte bara insiderinformation med Nassif om leasingplaner för GSA, han investerade senare i Nassifs DC-verksamhet och blev officer i den. Detta förhållande (Kirwan lämnade GSA i december 1966, innan brevet som indikerade avsikten att hyra ställdes till Nassif), och GSA:s oregelbundna uthyrning av byggnaden, blev allmänt känt i augusti 1970. En intern GSA-revision var kritisk till uthyrningsprocessen och den kostnaderna för arrendet.

Samma månad ifrågasattes refinansiering av byggnaden. I USA är det vanlig affärspraxis för den första långivaren att tillhandahålla ett interimslån ("bygglånet") för att bygga en byggnad. Mellanlånet betalas sedan av av en andra långivare, som blir hypotekslångivare och får betalningar från byggnadens ägare. Riggs Bank , en lokal DC-bank, hade tillhandahållit det interimistiska bygglånet till Nassif. New York City Employees Retirement System skulle ha betalat av detta bygglån. Den betalningen stoppades när lånehandläggaren Nassif hade handlat med åtalades för att ha tagit mutor för att godkänna lån. När pensionsfonden vägrade att ge lånet stämde Riggs Bank om betalning och hotade att utmäta Nassif-byggnaden.

Från 1969 till 2007 fungerade Nassif Building som högkvarter för US Department of Transportation (DOT). Byggnaden designades för att ha löstagbara innerväggar för att möjliggöra enkel omkonfigurering av det inre utrymmet. I november 1970 utövade den federala regeringen sina befogenheter för en framstående domän och tog kontroll över det tre våningar höga parkeringshuset i källaren från Nasif för att tillhandahålla billig parkering för DOT-arbetare. Under årens lopp har så många myndighetsarbetare klagat över åkommor när de arbetade i strukturen att vissa trodde att den led av sjukbyggnadssyndrom . David Nassif Associates, ägare av byggnaden, bestred dessa påståenden. Men när transportdepartementet tillkännagav att det skulle lämna byggnaden år 2000, lovade ägarna en renovering på 100 miljoner dollar som inkluderade ett nytt luftventilations- och rengöringssystem som en uppmuntran för byrån att stanna. Ägarna stämde också utan framgång General Services Administration 1999 för att tvinga den att förnya det federala hyresavtalet på byggnaden. Transportdepartementet slutförde sin flytt från Nassif-byggnaden och in i deras nya huvudkontor i juni 2007.

Tunnelbanestationen L'Enfant Plaza öppnade en rulltrappsingång i strukturens norra arkad den 1 juli 1977. Ingången var en av två som öppnade den dagen (Metro Blue Lines öppningsdag). Den tredje entrén (inne i det underjordiska köpcentret L'Enfant Promenade vid L'Enfant Plaza) öppnade i oktober 1977. I juni 1992 öppnade Virginia Railway Express VRE L'Enfant Station på 1,1 miljoner dollar på Virginia Avenue SE (ungefär ett halvt kvarter norrut från Constitution Center).

Renovering

Ingång till tunnelbanestationen L'Enfant Plaza på norra sidan av det nyrenoverade och omdöpta Constitution Centre

2006 tillkännagav Nassif Associates en renovering på 220 miljoner dollar av byggnaden och döpte om den till "Constitution Center". SmithGroup var arkitektbyrån som övervakade omdesignen, och Davis Construction övervakade konstruktionen.

Renoveringen inkluderade några av de högsta säkerhetsfunktionerna i alla byggnader i DC-området. De inkluderade ett centralt och perimetersäkerhetssystem; stängning av byggnadens centrala torg, vilket, tillsammans med andra förändringar, ökade dess inre filmmaterial med 80 000 kvadratfot (7 400 m ² ); stålmantlade underjordiska parkeringsgaragepelare som kan motstå en kraftig explosion; sex fullt bemannade säkerhetskontrollpunkter; betongblockader inbyggda i fasaden; kommunikation, dricksvatten och verktyg i sprängsäkra utrymmen; ventilationsschakt för parkeringsgaraget i ett säkert område; och särskilda säkerhetsprocedurer för att få tillgång till byggnadens kritiska system. Säkerhetsförbättringarna gjorde kontorsbyggnaden lämplig för alla federala myndigheter med undantag för USA:s försvarsdepartement . Det 700 000 kvadratmeter stora (65 000 m ² ) underjordiska garaget innehåller 1 500 platser.

Flera bekvämligheter lades också till byggnaden. Dessa inkluderade ett 10 000 kvadratfot (930 m ² ), 400-sits auditorium på gårdsplanen/torgnivån; ett sexrums konferenscenter på 11 000 kvadratfot (1 000 m ² ) som kan ta emot möten för 10 till 500 personer; en fullservice cafeteria på torget nivå, med tillgång till innergården; och ett fitnesscenter för 100 personer.

Även byggnadens exteriör förändrades radikalt. Den berömda viktiga visuella egenskapen hos byggnaden, dess utvändiga vertikala vita marmorribbor, togs bort helt efter att den visade sig vara böjd av ålder och väder. Även om detta i grunden förändrade karaktären på Durrells byggnad, fanns det nästan ingen offentlig protest. Den ersattes av en energieffektiv fasad helt i glas. Det kanske viktigaste renoveringsdraget var strukturens användning av ett kylt HVAC- system, som använder kylt eller uppvärmt vatten som cirkuleras i strategiskt placerade kolonner i det inre utrymmet för att kyla och värma byggnaden. För att testa effektiviteten hos kylbaffeltekniken installerades systemet i byggnadens takvåning och testades under ett helt år. Arkitekten gick med på att använda systemet efter att testet överträffade specifikationerna. Installationen representerade den första storskaliga användningen av kylbaffeltekniken i USA. Andra energibesparande förbättringar inkluderade rörelse- och dagsljusdetektorer för att släcka ljus när det inte behövs, och speciella yttre fönster som automatiskt dämpas för att förhindra uppvärmning under dagtid. Även byggnadens ventilationssystem uppgraderades. Renoveringen lämnade strukturen med 1 400 000 kvadratfot (130 000 m ² ) av interiört utrymme. Den slutliga kostnaden för renoveringen var 250 miljoner dollar.

"Transformation", ljusskulpturen på Constitution Center

Vissa estetiska förbättringar gjordes också. Byggnaden har nu en 1 tunnland (0,40 ha) park på sin centrala innergård som är öppen mot himlen. Det mesta av gårdens betong togs bort och träd, buskar och blommor planterades för att absorbera regnvatten. Parken, som nu inte längre är tillgänglig för allmänheten, inkluderar också en mycket stor abstrakt konstskulptur i granit ("Legacy") av Richard Deutsch . Skulpturen är tänkt att återspegla byggnadens ursprungliga fasad av Edward Durrell Stone samt minnet av David Nassif, Sr. och hans son, David Nassif, Jr. Tunnelbanestationen L'Enfant Plaza har fortfarande en ingång under byggnaden på D Street SW (även om denna entré stängdes mellan oktober 2007 och juli 2008 för byggnadens återuppbyggnad). Renoveringen installerade konstverk av den internationellt kända konstnären Stephen Knapp nära denna entré, där starka ljusstrålar passerar genom färgat glas för att sprida färgglada mönster i taket. Ljusskulpturen, med titeln "Transformation", symboliserar byggnadens renovering och återfödelse.

Constitution Center är registrerat hos Green Building Council for Gold LEED-certifiering.

Det renoverade Constitution Center vann två utmärkelser. Nyhetswebbplatsen för Mid-Atlantic Construction gav byggnaden utmärkelsen "Årets projekt – Renovering/Restoration" i december 2010. Den 25 mars 2011 tilldelade Washington Building Congress sitt WBC Craftsmanship Award 2011 till JE Richards, Inc. för utmärkt utförande vid installation av kraftgenerering, distribution och ställverk vid Constitution Center.

I januari 2011 värderades Constitution Center till 446 miljoner dollar av stadsskattemästare, vilket gjorde det till den tredje mest värdefulla privata egendomen i staden det året.

Hyresgäster

Det sena 2000-talets lågkonjunktur gjorde att den renoverade byggnaden kämpade för att hitta hyresgäster. Den stod tom i nästan två år efter att den öppnades för inflyttning i april 2009. Både USA:s Department of Homeland Security och NASA undersökte att hyra hela eller delar av den 2009 och 2010, men valde att inte göra det. I augusti 2010 United States Securities and Exchange Commission (SEC) ett brevkontrakt för 900 000 kvadratfot (84 000 m ² ) utrymme vid Constitution Center. SEC planerade att ta inflyttning i september 2011. I januari 2011 gick Office of the Comptroller of the Currency med på att hyra 640 000 kvadratfot (59 000 m 2 ) ^utrymme och Federal Housing Finance Agency undertecknade ett avtal om att ockupera 335 000 kvadratmeter 31 100 m ² ) utrymme. Office of the Comptroller och Federal Housing Finance Agency ockuperade båda byggnaden i mars 2012.

SEC:s inflyttning av byggnaden skedde inte som planerat. I oktober 2010 informerade SEC Nassif Associates att de bara behövde 340 000 kvadratfot (32 000 m ² ) av de 900 000 kvadratfot (84 000 m ² ) som det hade hyrt. Den 20 januari 2011 inledde SEC:s generalinspektör en utredning om huruvida den hyrda SEC var korrekt och laglig. SEC-ordförande Mary Schapiro kritiserades starkt av republikaner i USA:s representanthus för hennes hantering av hyresavtalet, som hon personligen hade godkänt. I maj var det oklart om SEC skulle ockupera något utrymme alls i byggnaden. Den 23 maj begärde SEC:s generalinspektör ett formellt yttrande från USA:s Comptroller General om huruvida hyresavtalet bröt mot Antideficiency Act . Generalinspektören sa att SEC "grovt överskattade mängden utrymme som behövdes vid SECs huvudkontor för SEC:s planerade expansion med mer än 300 procent och använde dessa grundlösa och ogrundade siffror för att motivera att SEC åtar sig en utgift på 556,8 miljoner dollar under 10 år".

I början av juli 2011 sa Nassif Associates att de hade gått med på att befria SEC från att ockupera 550 000 kvadratfot (51 000 m ² ) utrymme vid Constitution Center. Företaget bad SEC att ersätta det med 45 miljoner USD i utbyggnadskostnader och andra utgifter som uppstått mellan augusti 2010 och juli 2011, men byrån avböjde att göra det. Nassif Associates sa att de avböjde att väcka talan mot byrån, även om de indikerade att de skulle fortsätta att förhandla med SEC och andra federala myndigheter för att söka ersättning. Samtidigt sa det amerikanska justitiedepartementet att det övervägde om man skulle åtala tjänstemän vid SEC för hanteringen av hyresavtalet och det påstådda förfalskning av dokument som är utformade för att motivera det.

Beläggningsfrågor vid Constitution Center förvirrades ytterligare av lagstiftningsåtgärder. I oktober 2011 United States House Committee on Transportation and Infrastructure 31 mot 22 för att tillåta Federal Trade Commission att hyra 160 000 kvadratfot (15 000 m ² ) utrymme vid Constitution Center och utrymma Apex Building (som skulle förvandlas över till National Gallery of Art ). Även om denna lagstiftning inte antogs av kongressen, gav Transportation and Infrastructure Committee i mars 2012 General Services Administration (GSA) uppdrag att analysera utrymmesbehov för Federal Trade Commission och flera andra federala myndigheter i District of Columbia och utfärda en rapport till utskottet om hur Constitution Center skulle kunna tillgodose dessa behov. GSA rapporterade i juni 2012 att Constitution Center hade för lite utrymme för att hysa hela FTC, och det var för dyrt att göra det (efter att ha redovisat flyttkostnader och hyrespriser). GSA föreslog istället att FTC skulle hyra ytterligare utrymme på 601 New Jersey Avenue NW och 1800 M Street NW (där det redan hyrt utrymme och där ytterligare utrymme fanns).

I april 2012 sa Nassif Associates att SEC också var skyldig den hyra. Företaget sa att brevkontraktet krävde att byrån skulle betala 1,3 miljoner dollar i månaden med början den 1 november 2011. Den 30 april 2012 var byrån skyldig 7,75 miljoner dollar i hyra, sa en talesperson för företaget. Byrån bestred kostnaden och sa att utbyggnaden av interiören aldrig slutfördes. SEC-tjänstemän sa också att byrån nu inte behövde något utrymme alls på Constitution Center, och att SEC arbetade med GSA för att hitta andra federala hyresgäster att ta över dess hyresavtal. I slutet av maj Federal Aviation Administration att de skulle kunna hyra 270 000 kvadratfot (25 000 m ² ) utrymme i byggnaden som en del av en större konsolidering av sex av sina kontor i staden.

I juli 2012 böjde sig GSA för kongressens påtryckningar och flyttade 1 100 FTC-arbetare till Constitution Center från hyrda platser på 601 New Jersey Avenue NW och 1800 M Street NW. Affären behöll FTC i Apex Buildings huvudkontor. Tre månader senare hyrde GSA ut det sista av sitt utrymme i Constitution Center genom att underteckna hyresavtal för National Endowment for the Arts och National Endowment for the Humanities .

2012 försäljning

Den 22 april 2011 meddelade David Nassif Associates att de släpper ut Constitution Center till försäljning och sa att de hoppas kunna hitta en köpare i slutet av sommaren 2011. Företaget sa också att de hoppades på en köpeskilling på 900 miljoner dollar. Fastighetsbanksfirman Eastdil Secured hjälpte till att säkra en köpare.

I juni 2012 rapporterade Washington Business Journal att CommonWealth Partners och Nassif Associates hade förhandlat fram ett köpeavtal, men inte kunde nå en överenskommelse. CommonWealth Partners drog sig sedan tillbaka från alla ytterligare diskussioner.

En affär för försäljningen av Constitution Center kom överens om i december 2012. MetLife och en oidentifierad investerare (representerad av Clarion Partners LLC) köpte vardera 50 procents andel i byggnaden. Försäljningspriset var 734 miljoner dollar, eller 524 dollar per kvadratfot (0,093 kvadratmeter). Försäljningspriset var det dyraste i DCs historia för en enskild byggnad. (Det var dock inte det mest betalda per kvadratfot. Det rekordet gick till Market Square med två byggnader på 701 och 801 Pennsylvania Avenue NW, som såldes 2011 till Wells Real Estate Investment Trust för 905 USD per kvadratfot.) När affären stängt i februari 2013 meddelade David Nassif Associates att de skulle avveckla sin verksamhet och likvidera sina återstående åtaganden.

Stadsskattebedömare sa att Constitution Centers värde steg till 725,8 miljoner USD 2014, upp från 573,5 miljoner USD 2013 (en ökning med 152,3 miljoner USD), vilket gör den till den mest värdefulla beskattningsbara egendomen i District of Columbia.

Fotnoter

Bibliografi

Banks, James G. och Banks, Peter S. The Unintended Consequences: Family and Community, the Victims of Isolated Poverty . Lanham, Md.: University Press of America, 2004.
Kommittén för District of Columbia. Underutskottet för skatte- och regeringsfrågor. Ändra Redevelopment Act från 1945 och överför amerikansk fastighet till RLA: Hearings and Markups inför underkommittén för skatte- och regeringsfrågor och kommittén för District of Columbia . USA:s representanthus. 95:e kongressen, andra sessionen. Washington, DC: US Government Printing Office, 1978.
Gutheim, Frederick A. och Lee, Antoinette J. Worthy of the Nation: Washington, DC, från L'Enfant till National Capital Planning Commission . Baltimore, Md.: Johns Hopkins University Press, 2006.
Historisk amerikanska byggnadsundersökning. Sydvästra Washington, stadsförnyelseområde. HABS DC-856. DC-856. National Park Service. USA:s inrikesdepartementet. Juli 2004. ^{[ permanent död länk ]}
Rose, Mark H.; Seely, Bruce Edsall; och Barrett, Paul F. Världens bästa transportsystem: Järnvägar, lastbilar, flygbolag och amerikansk offentlig politik under det tjugonde århundradet . Columbus, Ohio: Ohio State University Press, 2006.

externa länkar

Officiell hemsida