Arbetskraftsbostäder

Arbetskraftsbostäder är en term som används alltmer av planerare , myndigheter och organisationer som är intresserade av bostadspolitik eller opinionsbildning. Det vinner mer än väl med fastighetsmäklare, utvecklare och långivare. Arbetskraftsbostäder kan avse alla former av bostäder, inklusive ägande av en- eller flerfamiljshus, samt ockupation av hyresrätter. Med arbetskraftsbostäder menas generellt sett prisvärda bostäder för hushåll med förvärvsinkomster som är otillräckliga för att säkerställa kvalitativa bostäder i rimlig närhet till arbetsplatsen.

Översikt

Övervägande av arbetskraftsbostäder inkluderar dessa fyra huvudfaktorer:

Arbetskraft

Termen "arbetskraft" är avsedd att antyda de som förvärvsarbetar, en grupp människor som vanligtvis inte anses vara målet för program för bostäder till överkomliga priser. Arbetskraftsbostäder innebär alltså en förändrad eller utökad förståelse för prisvärda bostäder. Arbetskraftsbostäder är vanligtvis inriktade på "nödvändiga arbetare" i ett samhälle, dvs poliser, brandmän, lärare, sjuksköterskor, medicinsk personal. Vissa samhällen definierar "nödvändigt" mer allmänt för att inkludera tjänstearbetare, som i fallet med semesterortssamhällen där man finner höga fastighetskostnader och ett stort antal lågbetalda tjänstejobb väsentliga för den lokala ekonomin. Arbetskraftsbostäder kan riktas mer generellt mot vissa inkomstnivåer oavsett typ av anställning, med definitioner som sträcker sig från 50 % till 120 % av Area Median Income (AMI).

Prisvärdhet

Hypotekslångivare sätter vanligtvis en gräns på 28 % till 36 % av hushållsinkomsten som är tillåtna för kapital, räntor, skatter och försäkringar (PITI). Prissättningsberäkningar som riktar sig till hyresgäster, som representerar ungefär en tredjedel av hushållen i USA, definierar en önskvärd bostadskostnad för arbetskraften på eller under 30 % av hushållsinkomsten. Överkomlighet är en funktion av förhållandet mellan ens inkomst och bostadskostnaderna i området, vilket leder till variation i andelen AMI som kan användas för att beskriva personer som kan behöva bostäder för arbetskraft.

Anslutning

Lämpligast är att "arbetskraftsbostäder" ligger i eller nära arbetsförmedlingar. Det växande avståndet mellan förvärvsarbete och bostäder som görs överkomliga genom den inkomst det ger har fått människor att söka bostad i utkanten av bebyggda områden. Detta nämns som en bidragande orsak till urban spridning , som kännetecknas av trafikstockningar, långa pendlingar, närbutiker och butiker i strippbutiker och den snabba konsumtionen av öppna ytor på grund av att nya bostäder byggs i ytterkanterna av storstadsområden där mark är vanligtvis billigare. Även om det är förhärskande i USA:s storstadsområden, kan frågor om arbetskraftsbostäder uppstå var som helst där markvärden eller andra restriktioner för skapandet eller tillgängligheten av kvalitetsbostäder till överkomliga priser begränsas av zonindelning, marknadskrafter eller fysiska gränser.

Kvalitet och utbud

Under de senaste decennierna har federala program fokuserat på att tillhandahålla bostadsbidrag eller kuponger, eller bygga och underhålla allmännyttiga bostadsprojekt för låginkomsthushåll. Bostäder överkomliga för alla andra har stödts främst genom program för bostadsköpare, särskilt genom bolånefinansiering. Oavsett om man vill hyra eller köpa, i områden som har en identifierad brist på arbetskraftsbostäder, är sådana enheter som finns i närheten av arbetsplatser ofta av dålig kvalitet. Nya bostäder som byggdes under högkonjunkturen har inkluderat ett lågt antal prisvärda lägenheter, prisvärda lägenheter är ofta behovsprövade för att utesluta alla utom de fattigaste invånarna, och de billigare bostäderna tenderar att byggas på ett avstånd där marken är billigare. Närhet till arbetet innebär ofta en avvägning i kvalitet på bostadsbeståndet, skolkvalitet, personlig säkerhet. I reala termer är att bo i lågkvalitativa bostäder eller marginella grannskap en avvägning mellan tillgång till inkomst och tillgång till resurser som ökande bostadsrättigheter eller utbildning av hög kvalitet.

Historia

Konceptet med arbetskraftsbostäder har sina tidiga rötter i skidstäderna Telluride och Aspen, Colorado. 1974, som svar på att lokalbefolkningen inte kunde köpa bostäder på grund av skillnaden mellan löner och kostnaden för bostäder och mark som ökade kraftigt på grund av köpare från New York och Hollywood, anordnades en konferens på Aspen Institute. I Aspen utvecklades en plan för att skapa en sekundär och separat "lokal arbetare" bostadsmarknad som baserades på lokala löner och överkomliga priser. Ett standardverktyg som uppfanns för att skapa överkomliga bostäder för lokala arbetare som skulle förbli överkomliga för framtida generationer var en handlingsbegränsning, som i sin enklaste form säger att för att kvalificera sig för att köpa ett hem måste den sökande bo i samhället, inte äga ett annat hem i samhället, måste arbeta i huvudsak heltid och måste ha bott i samhället under en minsta tid. Dessutom kan ägaren bara sälja bostaden till någon som uppfyller samma kriterier. Senare bestämmelser som lagts till under åren av "trial and error" inkluderar inkomstbegränsningar för att kvalificera sig, och tak för hur mycket vinst en ägare får göra för att garantera att hemmet kommer att förbli överkomligt för alltid. Tre procent per år har varit en rimlig siffra genom åren.

Arbetskraftens bostadsproblem verkade vara en anomali i skidorterna, som förvärrades på grund av begränsad mark för utveckling på grund av berg och federalt ägd mark, vilket gjorde "utsträckt" orealistiskt. Istället verkar det ha varit en föregångare till de problem som nu står inför semestersamhällen och storstadsområden runt om i landet och världen. I början av 2000-talet ledde rekordlåga bolåneräntor till en landsomfattande ökning av bostadsefterfrågan. Rekordhög bostadsbyggande och rekordhöga bostadspriser i många samhällen drev markkostnaderna högre. Byggnadsmaterial och arbetskostnader, framdrivna av katastrofala orkaner 2004 och 2005 som skadade eller förstörde hundratusentals hem i Florida och på Gulf Coast, förstärkte problemet och skapade ett kritiskt dilemma: i många samhällen har hushållen med medelinkomst inte råd med en medianprisbostad. Under ett tag överbryggade de låga räntorna och tillgången på kreativa finansieringsalternativ gapet mellan bostadskostnader och inkomster för vissa hushåll, vilket gjorde det möjligt för människor att få bolån som förbrukade mer än 30 % av deras inkomst eller att använda stigande eget kapital i sitt hem för att kompensera för överkomlighetsgapet. Subprime -bolånekrisen och den nuvarande ekonomiska nedgången väcker frågor om möjligheten för finansieringsverktyg och privata utvecklare att effektivt lösa nuvarande eller framtida bostadsbrist till överkomliga priser.

Bostäder har spelat en viktig roll i ekonomiska framsteg och tillväxten av Amerikas medelklass. Federal bostadspolitik har ibland i det förflutna skapat program för att hjälpa befolkningen som för närvarande är inriktad på arbetskraftsbostäder. Till exempel, efter andra världskriget ledde behoven hos återvändande veteraner och babyboomen till GI Bill som inkluderade bestämmelser om gynnsamma bolånevillkor och underblåste förortsutveckling , vilket skapade prisvärda bostadsägandemöjligheter för en generation amerikaner. Allmänna bostadsprojekt gav också hyresbostäder till många stadsfamiljer. Under senare decennier skulle behovsprövning, vit flykt och misskötsel förändra karaktären och uppfattningen av allmännyttiga bostäder, men i mitten av århundradets Amerika tillhandahöll de fortfarande högkvalitativa, prisvärda bostäder till tusentals arbetar- och medelklassfamiljer.

Studie och policy

System som det ursprungliga Aspen-schemat har inte spridit sig. Frågan om arbetskraftsbostäder fortsätter dock att påverka samhällen utanför storstadsområden, särskilt semesterortssamhällen där man finner de akuta effekterna av de tredubbla effekterna av höga markvärden, mark som begränsas av geografiska särdrag (dvs. kustlinje eller berg) och en förekomst av lägre betalda sysselsättning inom tjänstesektorn. För närvarande är majoriteten av opinionsbildning och politisk verksamhet centrerad på storstadsområden med bostadskostnader högre än riksgenomsnittet.

Termen "arbetskraftsbostäder" förekommer i politiska diskussioner på nationell och statlig nivå. Även om det vanligtvis definieras av lokala termer - medianinkomst för området, rimlig marknadshyra och sysselsättningsbasen i den specifika regionen - utan initiativ från kapacitetsfonden eller för att skapa tillräckliga incitament eller mandat, är det svårt att ha någon inverkan på bostäder till överkomliga priser. Som med alla prisvärda bostadsinitiativ kan lokala myndigheter använda befintliga verktyg som inkluderande zonindelning, uppzonsindelningar, täthetsbonusar för att skapa önskade resultat. Incitament kan innefatta avstående från avgifter som bygglovsavgifter, vatten- och avloppsavgifter. Fastighetsöverföringsskatter och detaljhandelsskatter kan ge finansiering i stater där lokala myndigheter har befogenhet att skaffa intäkter på detta sätt. I Missouri inkluderar några exempel på politiska rekommendationer för förändringar på delstatsnivå som kan påskynda skapandet av arbetskraftsbostäder obligationsemissioner för att finansiera projekt och mandat att inkludera arbetskraftsbostäder i de omfattande planer som krävs för statens största kommuner.

Mätvärden för att definiera och ta itu med frågan om arbetskraftsbostäder utvecklas. Många organisationer citerar National Low Income Housing Coalition- rapporten "Out Of Reach" som inkluderar datakartor för att illustrera obalansen mellan bostäder och inkomster över hela landet. En rapport från 2010 från Washington, DC-baserade ideella Urban Land Institute med titeln "Priced Out" är ett exempel på djupgående studie för ett specifikt område. Den ger en översikt över frågor om arbetskraftsboende i Boston Metropolitan Region. ULI drar slutsatsen att Boston-området är 25 000 enheter mindre än det antal som behövs för att hysa den nuvarande arbetsstyrkan och kommer att möta en brist på ytterligare 11 000 enheter till 2020. Även om detta exempel kommer från ett av de mest akut drabbade områdena i landet, det illustrerar nyttan av att definiera problemets omfattning och omfattning som en nödvändig föregångare till att lösa det. Rapporten innehåller också exempel på några typiska familjer i Boston-regionen för att illustrera att arbetsstyrkan gäller människor som vanligtvis uppfattas som medelklass, såsom biträdande högskoleprofessorer och civilingenjörer. Många förespråkare för arbetskraftsbostäder hoppas att det kan hitta ett bredare stöd än tidigare initiativ för prisvärda bostäder, eftersom det är inriktat på viktiga medlemmar i samhället och mot människor som uppfattas som hårt arbetande, goda grannar som inte kommer att negativt påverka fastighetsvärdena, och mer förtjänta än de som verkligen är fattiga.

National Association of Realtors , landets största branschorganisation för fastighetsproffs, erbjuder nu en Workforce Housing-certifiering och stöd för relaterade projekt genom Ira Gribin Workforce Housing Grant.

Lagstiftning och projekt

2013 färdigställdes Teachers Village i Newark New Jersey. Detta utvecklingskomplex för blandad användning inkluderar charterskolor, detaljhandel på bottenvåningen och hyresenheter för 200 Newark-lärare. Medan ett betydande antal lyxbostäder hade lagts till i Newark under tidigt 2000-tal, är Teachers Village ett av de första betydande tillskotten av bostäder för hushåll med medel- eller medelinkomst.

I California Bay Area har prisvärda arbetskraftsbostäder varit inriktade på att behålla lärare när det upptäcktes att höga boendekostnader var en huvudorsak till hög omsättning. En utvecklare fick en täthetsbonus, det vill säga rätten att bygga fler enheter än vad den nuvarande zonindelningen tillåter, i utbyte mot att tillhandahålla enheter inriktade på människor som tjänar 80-120 % av AMI. Sonoma County, Kalifornien, inför avgiftsavgifter för att finansiera arbetskraftsbostäder.

Florida har haft rekordtillväxt under större delen av sin historia, inklusive under den senaste ekonomiska boomen. Florida Housing Coalition har i nästan 20 år fungerat som en av de ledande innovatörerna i USA inom bostadsförespråkande och hjälpte till att skapa Sadowski Affordable Housing Act 1991. South Florida Workforce Housing Initiative har sammanställt en omfattande lista över metoder för att främja utveckling av arbetskraftsbostäder , allt från markbanker och finansieringsalternativ, till rekommendationer och incitament för zonindelning.

New Hampshire antog lagstiftningen om arbetskraftsbostäder 2008 och planerna för det första projektet som ska byggas enligt denna lagstiftning godkändes 2010.

År 2008 antog New York Long Island Workforce Housing Act som fick stöd delvis för att långtidsboende ser sina unga vuxna barn flytta bort på grund av bostadskostnader.

Se även

  • Nyckelarbetare , en term som används i Storbritannien för att hänvisa till viktiga anställda inom den offentliga sektorn som ofta är avsedda kunder för arbetskraftsboende i det landet

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Workforce_housing&oldid=1110697712 "