Tribeca Belfast
| Tribeca Belfast | |
|---|---|
  Läge i Belfast.
| |
| Allmän information | |
| Stad eller stad | Belfast |
| Land | Norra Irland |
| Koordinater | Koordinater : |
Tribeca Belfast -utvecklingen, tidigare känd som North East Quarter och tidigare Royal Exchange , är en planerad utveckling på 500 miljoner pund baserad i nordöstra Belfast City Centre . Det är ett stort förnyelsesystem för blandad användning, med en total yta på 1,5 miljoner kvadratfot (0,14 miljoner m 2 ) från och med 2018. Utvecklingen har skapat kontroverser sedan starten 2003. Under åren har oppositionen riktats mot dess bristande omsorg om befintligt viktigt byggt arv, bristande integration med lokala småföretag och konstorganisationer och till och med dess varumärke, och mycket av dess existens hittills har varit i samband med en mordbrand på en av de befintliga byggnaderna 2004, medan de är under utvecklarnas ägande.
Koncept och omfattning
Northern Ireland Department for Social Development (DSD) myntade först namnet "North East Quarter" i sin översiktsplan för området som publicerades 2005. Under projektets liv hittills har det föreslagits och gjorts om ett antal gånger, medan det är under ägande. av olika företag. 2006 valdes Royal Exchange (Ltd), ett konsortium bestående av Leaside Investments Ltd (själv ett partnerskap av Ewart Properties och Snoddon Ltd) och det holländska företaget ING Real Estate, initialt av DSD som föredragen utvecklare för webbplatsen.
Ewart Properties
Under Ewart Properties tillkännagavs Royal Exchange-utvecklingen som en detaljhandelsledd förnyelseplan för blandad användning på 360 miljoner pund, som skulle inkludera premiummärkesshopping, boende och kompletterande bekvämligheter. Konceptet byggde på utvecklingen av ett nytt varuhus tillsammans med ytterligare två stora butiker, kompletterande högkvalitativ detaljhandel, restauranger, barer, kaféer, lägenheter och kontor (på övre plan). Ett hotell skulle ligga mellan Lower North Street och Church Street, med fasader mot Lower North Street, Church Street och Writers' Square. Det föreslogs att en källarparkering i två våningar med 700 utrymmen skulle placeras mellan Lower North Street och Donegall Street, vilket också skulle ge ett serviceområde för hotellet och varuhuset. Parkeringen skulle nås och gå ut från Lower North Street. Kulturellt boende föreslogs inom den tidigare Northern Bank-byggnaden, som identifierades för en liten teater, ateljéer, ett kommunalt konstgalleri med en liten mängd specialbutiker. Planens totala golvyta var i storleksordningen 800 000 sq ft (74 000 m 2 ) vilket inkluderade cirka 420 000 sq ft (39 000 m 2 ) detaljhandel.
Utvecklingen växte senare till en total storlek på 1,2 miljoner kvm (0,11 miljoner m 2 ).
Castlebrooke Investments
Under Castlebrooke Investments växte projektet ytterligare, till totalt 1,4 och senare 1,5 miljoner kvadratmeter (0,14 miljoner m 2 ). Projektets omfattning var nu att fokusera mer på bostäder och kontor än de detaljhandelsledda förslagen som tidigare lämnats in, samtidigt som ett andra hotell lades till i planen.
Från och med maj 2018 gäller för närvarande två förslag:
- Fas 1b omfattar kontor (9 000 m 2 ), detaljhandel (2 700 m 2 ), café/restaurang (1 600 m 2 ), bostäder (6 enheter) och allmännyttan ( 11 000 sq ft [1 000 m 2 ]) och tillhörande offentlig rikedom och landskapsarkitektur. Den föreslagna platsen omfattar mark som avgränsas av Royal Avenue, Rosemary Street, North Street och Lower Garfield Street.
- En övergripande planeringsansökan kallade Former Royal Exchange, som täcker mark som avgränsas av Royal Avenue – York Street och Church Street i norr, Royal Avenue i väster, Rosemary Street och High Street i söder och Donegall Street i öster. En triangel av mark som avgränsas av Royal Avenue, Lower Garfield Street och North Street ligger utanför applikationsområdets gräns. Ansökan kräver rivning och ombyggnad av ett stort antal strukturer i området.
Utvecklingshistoria
Ewart Properties, 1999–2015
1999 föreslog Ewart Properties och John Laing/MECP "Gateway-projektet" som skulle kombinera mark som ägs av Ewart i North East Quarter i Belfast City Centre med John Laing/MEPC:s föreslagna förlängning av CastleCourt till Smithfield . Det gemensamma projektet lades ner när DSD valde Victoria Square som sitt föredragna omfattande förnyelseprojekt.
I juli 2003 publicerade DSD sitt policyuttalande för förnyelse av stadens centrum i Belfast. Det antogs av DSD i april 2004.
utsattes en stor del av de befintliga byggnaderna i området, North Street Arcade , för en mordbrand som förstörde verksamheten och inredningen inuti byggnaden, samtidigt som strukturen och dess två fasader lämnades intakta. Ett antal misstänkta förhördes av polisen i samband med händelsen, men ingen åtalades.
I juni 2004 granskade DSD utvecklarförslag för North East Quarter och gjorde en bedömning mot den nyligen antagna RPS. Den fann att inget av förslagen uppfyllde målen för RPS, men efter att ha granskat ett förslag från Leaside Investments Ltd och ING Real Estate, gav DSD hösten 2004 konsortiet ett första avslag beträffande framtida utveckling av området. I augusti 2005 publicerade DSD en översiktsplan för North East Quarter.
I september 2005 granskade DSD projekt som lämnats in till dem för Royal Exchange och ombyggnad av det närliggande köpcentret CastleCourt. Den 28 mars 2006 valdes Royal Exchange-utvecklingen som den föredragna utvecklingen, och Royal Exchange Ltd (ett konsortium av Leaside Investments Ltd och ING Real Estate) valdes av DSD som föredragen utvecklare för platsen.
Systemet tillkännagavs av regeringen den 28 mars 2006 och förväntades vara klart 2011.
I februari 2008 meddelade DSD att de hade kommit överens med utvecklarna. I november 2008 Belfast City Council William Ewarts fastigheter och Snoddons Construction 9 månader på sig att lägga fram planer. Fullmäktige sa att de ännu inte hade hört några förslag.
I december 2009 tecknades ett utvecklingsavtal för att utveckla North East Quarter som ett blandat projekt kallat Royal Exchange. Leaside Investments kommenterade avtalet och sa att "bolaget har förvärvat fastigheter i området i nästan 20 år och har hittills investerat 40 miljoner pund för att komma till detta stadium".
Leaside Investments lämnade in Royal Exchange-planeringsansökan till Department of Environment's Planning Service i oktober 2010. I september 2012 godkändes programmet av miljöminister Alex Attwood . ING Real Estate hade dragit sig ur Royal Exchange Ltd-konsortiet en tid innan. I ett tillkännagivande om att godkännandet beviljades, slutade ministern att ge en tidsskala för projektet, på grund av det ekonomiska klimatet vid den tiden. Enligt detta godkännande började ombyggnaden av fastigheter på Garfield Street.
Cerberus Capital Management, 2015–2016
I maj 2015 köptes en portfölj av fastighetslån, inklusive lån associerade med Royal Exchange, från RBS Capital Resolution ( Ulster Bank ) av en enhet som är ansluten till Cerberus Capital Management . Utvecklingsavtalet mellan DSD och Leaside Investments Ltd sades upp i november 2015. Institutionen för social utveckling medgav att projektet hade övergetts och att det under tiden hade beställt en studie för att "undersöka förhållandet mellan detaljhandel, fritid och kommersiellt kontorsinvestering i den fortsatta förnyelsen av Belfast".
Castlebrooke Investments, 2016–nutid
I januari 2016 köptes planen och alla tillhörande fastigheter från Cerberus Capital Management av London-baserade Castlebrooke Investments, som utsåg arkitekten Chapman Taylor att utarbeta nya planer för utvecklingen.
I oktober 2016 lämnade två företag associerade med Castlebrooke Investments, PG Ltd och Savills, in en planeringsansökan för att ändra villkoren för det ursprungligen beviljade byggtillståndet från Royal Exchange. Tillstånd beviljades av Institutionen för infrastruktur i januari 2017.
I februari och juni 2017 höll Castlebrooke Investments offentliga samrådsevenemang om ett föreslaget schema bundet av Royal Avenue, Donegall Street, North Street, Lower Garfield Street och High Street. I september 2017 lämnade PG Ltd och Savills in en planeringsansökan som föreslog ombyggnad av området känt som fas 1b (marker bundna av Royal Avenue, Rosemary Street, North Street och Lower Garfield Street). I oktober 2017 lämnades ytterligare en ansökan in som omfattar hela området så långt som Donegall Street i väster, Rosemary Street och High Street i söder och Royal Avenue – York Street och Church Lane i norr.
Den 17 mars 2018 godkände Belfasts kommunfullmäktige utvecklingen av fas 1b nästan i sin helhet. Den enda ansökan som inte godkändes då var en partiell rivning av gränsmuren till First Presbyterian Church på Rosemary Street.
Tribeca Belfast återlanseras
I november 2018 tillkännagav Castlebrooke Investments att de ändrade varumärket till utvecklingen "Tribeca Belfast", vilket speglar utvecklingen med samma namn i New York och Liverpool , och baserat på en akronym av en beskrivning av området; "triangeln bredvid katedralen". Tillkännagivandet möttes av omfattande kritik, bland annat från Belfast Lord Mayor , Deirdre Hargey, och från Amnesty International NI, att det inte var representativt för stadens arv, inte heller dess folk. Direktören för Castlebrooke Investments, Estelle Hunt, försvarade namnet och sa att ett projekt av denna skala i Belfast på en viktig plats kommer "alltid att locka till mycket debatt". Hon sa, "vi tror (Tribeca Belfast) speglar stadens ambitioner och känner att detta kommer att placera Belfast i den starkaste positionen för en hållbar och framgångsrik framtid."
Vid återlanseringen av systemet, sa Hunt att "vi har fokuserat om... och utökat utbudet av kontor och bostäder, och lagt tonvikten på Belfast som en av de mest önskvärda platserna i världen att bo och arbeta på... I sinom tid vi kommer att samarbeta med folket i Belfast för att diskutera våra detaljerade förslag för webbplatsen."
I januari 2019 antogs en officiell motion mot namnet av Belfasts kommunfullmäktige eftersom det ansågs att det "inte var lämpligt för Belfast". Motionen stöddes av tvärpolitiska företrädare inklusive DUP och Sinn Féin .
Motstånd mot projektet
Även om ansträngningar för att återuppliva området har välkomnats, kritiserades planerna som lades fram av William Ewart 2003 av konstgrupper och invånare, som fruktade att det skulle göra lite för att förnya området. Framhävda farhågor inkluderade den betydande förlusten av kulturminnesmärkta byggnader och rivningen av byggnader inom Cathedral Conservation Area och City Centre Conservation Area.
North Street Arcade
Från och med 2017 inkluderar planen rivningen av den listade North Street Arcade från 1936 av Cowser och Smyth (med bibehållande av endast dess fasader). Den här byggnaden, med en distinkt böjd planform, är det enda exemplet på en shoppinggalleria från 1930-talet i Nordirland, och är en av endast en handfull kvar i hela Storbritannien . North Street Arcade skadades svårt som ett resultat av en mordbrand i april 2004, medan den ägdes av utvecklarna vid den tidpunkten då den hyste 23 konstorganisationer och oberoende handlare; och Cathedral Quarter-området sågs som det traditionella hemmet för konstorganisationer i staden. Kritik har också riktats mot den planerade detaljhandelsordningen på grund av dess förmodade konflikt med allmän politik när det gäller trafik i stadskärnan, stadsliv, bevarande av byggnader och offentligt samråd.
Rädda katedralkvarteret
En ny organisation vid namn "Rädda katedralkvarteret" skapades i opposition till de föreslagna planerna. Cathedral Quarter Steering Group väckte också motstånd, liksom Ulster Architectural Heritage Society (UAHS), som har varit framstående när det gäller att driva på för bättre restaureringsbaserade tillvägagångssätt och i synnerhet bevarandet av North Street Arcade. 2005 placerade UAHS arkaden på sitt första Buildings At Risk Register for Northern Ireland (BARNI), där den finns kvar från och med 2018.
Trots många versioner av planer och applikationer som producerats sedan 2003, och förändringar i händerna på ägare och utvecklare, har kampanjgruppernas åsikter inte tagits upp till fullo, och Save the Cathedral Quarter fortsätter att kämpa mot förslagen. 2017, efter att nya planer utarbetats av Chapman Taylor för nuvarande ägare Castlebrooke Investments, väckte handlare rädsla för att bli knuffade från området, och Belfast-dramatikern Martin Lynch lade också sin röst till kampanjen.
När Castlebrooke Investments planer godkändes i mars 2018, lovade kampanjgrupperna att fortsätta kämpa mot utvecklingen. I november 2018, när projektet återlanserades som "Tribeca Belfast", lade Save the Cathedral Quarter sin kritik till ett utbrett hån mot det nya namnet och påstod att det var "inget annat än en ytlig varumärkesövning". Rebekah McCabe, ordförande för organisationen, uppgav att trots ommärkningen så hade innehållet i de föreslagna ombyggnadsplanerna inte förändrats, inklusive planerna på att riva en "serie icke-listade kulturarvsbyggnader" såväl som dess oro över "förflyttningen av en blomstrande gemenskap av lokala konstnärer och handlare" och därför vidhöll organisationen de invändningar som den hade framfört sedan den bildades.
Se även
Vidare läsning
- "Belfasts centrum – masterplan för North East Quarter" (PDF) . Institutionen för social utveckling . 28 maj 2005.
- Ison, Erica (2005). "Hälsokonsekvensbedömning av utkastet till North East Quarter Masterplan för Belfast City Centre" ( PDF) . Belfast Healthy Cities.