Tom bostad förvaltningsorder
Empty dwelling management orders ( EDMOs ) är en laglig anordning som används i England och Wales , som gör det möjligt för lokala myndigheter att ta en obebodd fastighet i bruk igen som bostad . EDMO skapades genom Housing Act 2004 , med relevant lagstiftning som trädde i kraft i mitten av 2006; under de tre och ett halvt åren fram till slutet av 2010 hade dock endast 43 utfärdats.
Bakgrund
Ett betydande antal bostadsfastigheter i Storbritannien står tomma vid ett tillfälle; medan en stor del av dessa står tomma tillfälligt, t.ex. vid renovering eller vid ägarbyten, förblir många obebodda under långa perioder. Dessa egenskaper utgör ett problem på två sätt; de tenderar att minska livskvaliteten i sitt område genom att bli magneter för vandalism och liknande, och de bidrar indirekt till problemet med hemlöshet genom att begränsa mängden tillgängliga bostäder.
Lokala myndigheter har traditionellt haft ett antal befogenheter att tvinga övergivna byggnader i bruk igen, framför allt tvångsköp och tvångsförsäljning . I det första av dessa fall köps fastigheten av fullmäktige; i det andra är ägaren tvungen att erbjuda den till försäljning på den öppna marknaden. Båda dessa krävde dock ett tvångsmässigt ägarbyte och särskilt vid en påtvingad försäljning fanns ingen garanti för att byggnaden verkligen skulle tas i bruk igen.
År 2001 föreslog Empty Homes Agency att istället för att tvinga fastigheterna att säljas kunde de lokala myndigheterna istället tvinga dem att hyras ut till hyresgäster, en "tvångsuthyrningsprocess". Ett parlamentariskt utskott antog idén, men regeringens stöd för lagstiftning var begränsat. 2003, när regeringen utarbetade planer för bostadsreformen, utfärdade den samrådsdokument om en föreslagen form av "beställningar för förvaltning av tomma hem", men de gjordes inte till en del av den slutliga bostadspropositionen . De lades till i lagförslaget, nu titulerat som "beställningar för tom bostadsledning", i ett tillägg av David Kidney MP, med brett stöd över partierna.
Även om de hade brett parlamentariskt stöd, kritiserades EDMO starkt i vissa delar av media, med Daily Express som rapporterade att regeringen ville beslagta 250 000 hem, och en krönikör i Sunday Times förklarade att Storbritannien hade blivit ett "kommunistiskt land" . 2015 sa Peter Box, talesman för Local Government Association , att kommunerna ansåg EDMO:er "komplexa och svåra att använda." Brandon Lewis , som talade som bostadsminister , sa att EDMOs var "en ineffektiv och impopulär politik från den senaste administrationen, som undergrävde medborgerliga friheter och som helt enkelt inte fungerade."
Lagstiftningen trädde i kraft först 2006, men inga föreskrifter utfärdades det året. I juni 2009 hade 24 interimistiska EDMOs godkänts, varav "nästan hälften" hade godkänts under de föregående tolv månaderna; i slutet av 2010 hade totalt 43 godkänts.
Befogenheter
En lokal myndighet som vill använda en EDMO måste ansöka hos en bostadsrättsnämnd för godkännande av ett interimistiskt beslut, det första steget i processen. Nämnden ska vara övertygad om att fastigheten har stått tom i minst två år, samt att den blivit kraftigt vandaliserad eller aktivt använts i "antisociala" syften. Bestämmelserna angav ursprungligen att ett hus helt enkelt måste vara tomt i sex månader och sannolikt inte kommer att tas i bruk inom en snar framtid, med en god chans att om en EDMO beviljades det skulle tas i bruk igen. Denna period förlängdes dock av koalitionsregeringen efter det brittiska valet 2010, med den nya policyn som trädde i kraft i november 2012. De nya reglerna kräver också att fastigheten "orsakar en olägenhet för samhället", och att det finns är lokalt stöd för användningen av en EDMO.
Vissa fastighetsklasser är helt undantagna – hus tillfälligt obebodda på grund av att den boende är omhändertagen till exempel, eller fritidshus. Fastigheter som håller på att säljas eller hyras är likaså undantagna. Nämnden är inte skyldig att bifalla framställningar som uppfyller kraven, och där den beviljar begäran finns en överklagandeprocess för fastighetsägare. Beställningarna kan inte beviljas för delvis upptagna byggnader – så det kan inte användas på en tom uppsättning hyresgästerrum i ett hus – eller för icke-bostadsfastigheter.
När en interimistisk EDMO har beviljats varar den i upp till tolv månader, under vilken myndigheten samarbetar med ägaren för att försöka komma överens om ett sätt att ta fastigheten i bruk igen. Myndigheten anses juridiskt inneha ( kontrollera) fastigheten under denna tid, men vinner inte laglig äganderätt; den kan byta lås men inte sälja huset. Om ingen överenskommelse nås under denna tid, och byggnaden förblir obemannad, kan myndigheten göra en slutgiltig EDMO, som varar i upp till sju år. En slutlig EDMO skiljer sig från en interimistisk EDMO genom att myndigheten inte är skyldig att inhämta ägarens samtycke innan man hittar en hyresgäst till fastigheten. Om myndigheten inte lyckas hitta en innehavare till fastigheten, eller beslutar att den inte rimligen kan få fastigheten i bruk, ska den lämna tillbaka besittningen till ägaren.
När en hyresgäst har hittats under EDMO, betalas hyran till den lokala myndigheten, som har möjlighet att täcka de kostnader de kan ha ådragit sig genom att ta fastigheten i besittning och göra den beboelig, samt de rutinmässiga kostnaderna för underhåll och underhåll. uthyrning. Eventuella pengar utöver dessa kostnader ska dock betalas till fastighetsägaren.
Anteckningar
- Texten till Housing Act 2004 som är i kraft idag (inklusive eventuella ändringar) inom Storbritannien, från legislation.gov.uk .
- Förvaltningsorder för tomma bostäder: Vägledning för ägare av bostadsfastigheter . Institutionen för samhällen och lokalförvaltning, oktober 2006.
- Förvaltningsorder för tomma bostäder, Fakta, 2006, Byrån för tomma bostäder
- Guide till order om förvaltning av tomma bostäder , Byrån för tomma bostäder