Skatteökningsfinansiering

Skatteökningsfinansiering ( TIF ) är en offentlig finansieringsmetod som används som subvention för ombyggnad , infrastruktur och andra samhällsförbättringsprojekt i många länder, inklusive USA . Den ursprungliga avsikten med ett TIF-program är att stimulera privata investeringar i ett ödelagt område som har utsetts till att vara i behov av ekonomisk förnyelse. Liknande eller relaterade värdefångststrategier används runt om i världen.

Genom att använda TIF avleder kommuner vanligtvis framtida ökningar av fastighetsskatteintäkter från ett definierat område eller distrikt till ett ekonomiskt utvecklingsprojekt eller offentligt förbättringsprojekt i samhället. TIF-subventioner anslås inte direkt från en stads budget, men staden drabbas av förluster genom uteblivna skatteintäkter. Den första TIF användes i Kalifornien 1952. År 2004 hade alla amerikanska stater utom Arizona godkänt användningen av TIF. Den första TIF i Kanada användes 2007. Denna modell har kritiserats hårt av libertarianska-konservativa grupper och progressiva vänstergrupper.

Om kostnaden för bastjänster ökar, med TIF på plats, blir resultatet ett intäktsbortfall som måste betalas från andra källor än skatteintäkterna i TIF-distriktet för att förhindra servicenedskärningar.

Använda sig av

Skatteökande finansieringssubventioner, som används för både offentligt subventionerad ekonomisk utveckling och kommunala projekt, har gett städer och län möjlighet att få godkännande för ombyggnad av skadade fastigheter eller offentliga projekt som stadshus, parker, bibliotek etc. Definitionen av Blight har tagit på sig en bred inkludering av nästan alla typer av mark inklusive jordbruksmark, vilket har gett upphov till mycket av kritiken. "

För att ge det nödvändiga stödet dras stadsförnyelsedistriktet, eller TIF-distriktet, ofta runt ytterligare fastigheter bortom projektplatsen för att tillhandahålla den nödvändiga lånekapaciteten för projektet eller projekten. Lånekapaciteten fastställs genom att alla normala årliga framtida fastighetsskattehöjningar från varje skifte i TIF-distriktet (i 20–25 år eller mer) binds tillsammans med de förväntade nya skatteintäkterna som så småningom kommer från själva projektet eller projekten. Om projekten är offentliga förbättringar som inte betalar fastighetsskatt kommer all återbetalning att komma från de intilliggande fastigheterna inom TIF-distriktet.

Även om det ifrågasätts, antas det ofta att även offentliga förbättringar utlöser vinster i skatter utöver vad som skulle inträffa i distriktet utan investeringen. I många jurisdiktioner är årliga fastighetsskattehöjningar begränsade och kan inte överstiga vad som annars skulle ha inträffat.

Slutförandet av ett offentligt eller privat projekt kan ibland resultera i en ökning av värdet på omgivande fastigheter , vilket genererar ytterligare skatteintäkter. Omsättningsskatteintäkterna kan också öka och jobb kan tillkomma, även om dessa faktorer och deras multiplikatorer vanligtvis inte påverkar strukturen för TIF.

Rutinmässiga årliga ökningar i hela distriktet, tillsammans med varje ökning av tomtens värde från offentliga och privata investeringar, genererar en ökning av skatteintäkterna. Detta är "skatteökningen". Skatteökningsfinansiering avser skattehöjningar inom ett visst definierat distrikt för att finansiera den skuld som utfärdas för att betala för projektet. TIF utformades för att kanalisera finansiering mot förbättringar i nödställda, underutvecklade eller underutnyttjade delar av en jurisdiktion där utveckling annars inte skulle kunna inträffa. TIF skapar finansiering för offentliga eller privata projekt genom att låna mot den framtida ökningen av dessa fastighetsskatteintäkter.

Historia

Skatteökningsfinansiering användes först i Kalifornien 1952 och det finns för närvarande tusentals TIF-distrikt i USA, från små och medelstora städer till stora stadsområden. Från och med 2008 hade Kalifornien över fyrahundra TIF-distrikt med en sammanlagd omsättning på över 10 miljarder dollar per år, över 28 miljarder dollar i långfristiga skulder och över 674 miljarder dollar i bedömd markvärdering. Delstaten Kalifornien avbröt användningen av TIF-finansiering på grund av stämningar 2011, och antog Kaliforniens finanspolitiska nödproclamation 2010, vilket avslutade avledningen av fastighetsskatteintäkter från offentlig finansiering, inklusive användningen av TIF:er för finansieringen av den nästan 400 ombyggnaden myndigheter i staten. RDA:erna överklagade det beslutet, även om de så småningom eliminerades i februari 2012 efter godkännandet av 2011 års statsbudget.

Men 2015 stiftades California Community Revitalization and Investment Authority Act, vilket föreskrev skapandet av Community Revitalization and Investment Authorities (CRIA), finansierade av Tax-Increment Financing. De primära syftena med CRIA är utveckling eller bevarande av bostäder till rimliga priser för låg- och medelinkomsthushåll (minst 25 % av TIF-finansieringen måste placeras i en fond för överkomliga bostäder) och skapa eller uppgradera offentlig infrastruktur i ekonomiskt missgynnade områden enligt definitionen enligt lagens bestämmelser. Dessutom kan Enhanced Infrastructure Financing District (EIFD) skapas och finansieras av TIF:er i Kalifornien.

Med undantag för Arizona har varje delstat och District of Columbia möjliggjort lagstiftning för skatteökningsfinansiering. Vissa stater, som Illinois , har använt TIF i årtionden, men andra har först nyligen anammat TIF. Delstaten Maine har ett program som heter TIF; denna titel hänvisar dock till en process som är mycket annorlunda än i de flesta stater.

Sedan 1970-talet har följande faktorer fått lokala myndigheter (städer, kommuner, etc.) att överväga skatteökningsfinansiering: lobbyverksamhet från utvecklare, en minskning av federal finansiering för ombyggnadsrelaterade aktiviteter (inklusive utgiftsökningar), restriktioner för kommunala obligationer ( som är skattebefriade obligationer ), överföring av stadspolitik till lokala myndigheter, statligt pålagda tak för kommunala fastighetsskatteuppbörd och statligt pålagda gränser för belopp och typer av stadsutgifter. Med tanke på dessa faktorer har många lokala myndigheter valt TIF som ett sätt att stärka sina skattebaser, attrahera privata investeringar och öka den ekonomiska aktiviteten.

Stadsförnyelse

I en litteraturgenomgång från 2015 om bästa praxis för stadsförnyelse, letar städer över hela USA efter sätt att vända trender av arbetslöshet, minskande befolkning och nedinvesteringar i sina centrala områden, allt eftersom utvecklare fortsätter att expandera till förortsområden. Återinvesteringar i centrala kärnområden inkluderar utveckling av blandad användning och nya eller förbättrade transitsystem. Med framgångsrik revitalisering kommer gentrifiering med högre fastighetsvärden och skatter, och utvandringen av lägre inkomsttagare.

"Framgångsrik återupplivning av städer kan inte uppnås enbart genom megaprojekt - signaturbyggnader, arenor eller andra sådana koncentrerade utvecklingsinsatser. Istället måste "den vara mångfacetterad och omfatta förbättringar av städernas fysiska miljöer, deras ekonomiska baser och sociala och ekonomiska invånarnas villkor."

— Mallach och Date 2013

Oavsiktliga konsekvenser

TIF-distrikten har fått mycket kritik. Vissa ifrågasätter om TIF-distrikten verkligen tjänar sina invånare. En organisation som heter Municipal Officials for Redevelopment Reform (MORR) håller regelbundna konferenser om saneringsmissbruk.

Här är ytterligare påståenden från TIF-motståndare:

  • När investeringarna i ett område ökar är det inte ovanligt att fastighetsvärdena stiger och att gentrifiering sker.
  • Även om de vanligtvis säljs till lagstiftande församlingar som ett verktyg för att återuppbygga fördärvade områden, ritas vissa distrikt där utveckling ändå skulle ske, till exempel idealiska utvecklingsområden i utkanten av städerna. Kalifornien har antagit lagstiftning för att stävja detta övergrepp.
  • Utnämningen av stadsområden som "fördärvade", avgörande för de flesta TIF-implementering, kan tillåta statliga fördömanden av egendom genom framstående domänlagar. Det berömda Kelo mot City of New London, USA:s högsta domstol, där hem dömdes för en privat utveckling, uppstod på grund av handlingar inom ett TIF-distrikt.
  • TIF-processen leder utan tvekan till favorisering av politiskt anslutna utvecklare, implementerande advokater, ekonomisk utvecklingstjänstemän och andra inblandade i processerna. De flesta stadsförnyelsemyndigheter kräver dock offentligt meddelande och har konkurrenskraftiga anbudskrav.
  • I vissa fall upplever skoldistrikt inom samhällen som använder TIF större ökningar av statligt stöd än distrikt som inte är i sådana samhällen. Detta kan skapa ett incitament för regeringar att "över-TIF" och följaktligen ta sig an mer riskfyllda utvecklingsprojekt. Lokala myndigheter är inte skyldiga att erkänna när TIF-beteckning skulle påverka ett skoldistrikts ekonomiska ställning negativt, och följaktligen kan kvaliteten på vissa skolor äventyras.
  • Normala inflationsstegringar av fastighetsvärden kan fångas upp med distrikt i dåligt skrivna TIF, vilket representerar pengar som skulle ha gått in i den offentliga kassan även utan de finansierade förbättringarna.
  • Distrikten kan dras överdrivet stora och därmed få intäkter från områden som skulle ha ökat i värde oavsett TIF-beteckning.
  • Godkännande av distrikt kan ibland fånga en enhets framtida skatter utan dess officiella indata, dvs. ett skoldistrikts skatter kommer att frysas om en stad agerar.
  • Genom att fånga upp hela skatteökningen och styra den att återbetala utvecklingsobligationerna ignoreras det faktum att den stegvisa ökningen av fastighetsvärdet sannolikt kräver en ökning av tillhandahållandet av offentliga tjänster, som nu måste finansieras från annat håll (ofta från subventioner från mindre ekonomiskt blomstrande områden). Till exempel innebär användningen av skatteökningsfinansiering för att skapa en stor bostadsutveckling att offentliga tjänster från skolor till allmän säkerhet kommer att behöva utökas, men om hela skattehöjningen fångas upp för att återbetala utvecklingsobligationerna måste andra pengar Begagnade.

Exempel

Chicago

Staden Chicago , i Cook County, Illinois , har ett betydande antal TIF-distrikt och har blivit en utmärkt plats för att undersöka fördelarna och nackdelarna med TIF-distrikt. Staden driver 131 distrikt med skattekvitton på totalt uppåt 500 miljoner dollar för 2006. Lori Healey , utsedd till kommissionär för stadens planerings- och utvecklingsavdelning 2005 var avgörande i processen att godkänna TIF-distrikten som första vice kommissionär.

Chicago Reader , en alternativ tidning i Chicago som publiceras varje vecka, har publicerat artiklar om skatteökningsfinansieringsdistrikt i och runt Chicago. Artiklarna, som är skrivna av personalskribenten Ben Joravsky, är kritiska mot skatteökningsfinansieringsdistrikt som implementerats i Chicago.

Cook County Clerk David Orr , för att skapa insyn i Chicago och Cook Countys skatteökningsfinansieringsdistrikt, började presentera information om Chicago-områdets distrikt på sitt kontors webbplats. Informationen som visas inkluderar City of Chicago TIF-intäkter per år, kartor över Chicagos och Cook Countys förortskommuners TIF-distrikt.

Neighborhood Capital Budget Group i Chicago, Illinois, en ideell organisation, förespråkade deltagande i områdets invånare i kapitalprogram. Gruppen undersökte och analyserade också utbyggnaden av Chicagos TIF-distrikt.

I april 2009 godkände "TIF Sunshine Ordinance" som infördes av Alderman Scott Waguespack och Alderman Manuel Flores (då 1st Ward Alderman) kommunfullmäktige. Förordningen gjorde alla TIF-saneringsavtal och bilagor tillgängliga på stadens hemsida i ett sökbart elektroniskt format. Förslaget syftade till att förbättra den övergripande insynen i TIF-avtalen och därigenom underlätta en avsevärt ökad offentlig ansvarighet.

Enligt en artikel publicerad i Journal of Property Tax Assessment & Administration 2009, resulterade ökningen i användningen av TIF i Chicago i att en "väsentlig del av Chicagos fastighetsskattebas och landområdet" omfattades av dessa avgiftszoner — " 26 procent av stadens markyta och nästan en fjärdedel av det totala värdet av kommersiella fastigheter finns i TIF-distrikten" år 2007. Studien noterar svårigheterna med att fastställa hur effektiva TIF är.

Albuquerque

För närvarande ligger det 2:a största TIF-projektet i Amerika i Albuquerque, New Mexico : Mesa del Sol -utvecklingen på 500 miljoner dollar . Mesa del Sol är kontroversiell eftersom den föreslagna utvecklingen skulle byggas på ett "grönt fält" som för närvarande genererar små skatteintäkter och varje ökning av skatteintäkterna skulle avledas till en skatteökningsfinansieringsfond. Denna "ökning" skulle således lämna statliga organ utan finansiering från det utvecklade området som är nödvändigt för de statliga organens verksamhet.

Detroit

I juli 2014 tillkännagav Detroits Downtown Development Authority TIF-finansiering för den nya Red Wings hockeystadion. Den totala projektkostnaden, inklusive ytterligare privata investeringar i detaljhandel och bostäder, uppskattas till 650 miljoner dollar, varav 250 miljoner dollar kommer att finansieras med hjälp av TIF capture för att återbetala 30-åriga skattefria obligationer köpta av Michigan Strategic Fund, statens ekonomiska utvecklingsarm .

Kalifornien

I en artikel publicerad 1998, Public Policy Institute of California , ifrågasatte Michael Dardia de styrande ombyggnadsbyråernas (RDA) antagande "att ombyggnaden betalar sig själv genom skatteökningsfinansiering. Påståendet är att RDAs "får varje ökning av fastighetsskatteintäkterna ( över en inflationsfaktor på 2 procent) i projektområden eftersom deras investeringar i områdesförbättringar är ansvariga för att öka fastighetsvärdena." Dardia hävdade att intäkter från fastighetsskatt som kanaliseras till skatteökningsfinansiering resulterar i att intäkter går förlorade till "andra lokala jurisdiktioner - länet, skolor, och specialdistrikt" och om RDA:erna "inte till stor del är ansvariga för ökningen av fastighetsvärden, subventionerar dessa jurisdiktioner i själva verket ombyggnad, utan att säga något om hur intäkterna används."

"Under räkenskapsåret 1994–1995 – det senaste året för vilket siffror finns tillgängliga – mottog saneringsbyråer (RDA) 8 procent av intäkterna från fastighetsskatt som samlades in i delstaten Kalifornien, vilket uppgick till 1,5 miljarder dollar. Dessa är intäkter som, frånvarande RDA, skulle ha gått till andra offentliga myndigheter som staten och länen."

— Michael Dardia 1998

Den 6 december 2010 utfärdade guvernör Arnold Schwarzenegger en finanspolitisk nödsituation som bekräftades av guvernör Jerry Brown i december 2011 för att understryka "behovet av omedelbara lagstiftningsåtgärder för att ta itu med Kaliforniens massiva budgetunderskott." Guvernör Brown antog åtgärder för att stabilisera skolfinansieringen genom att minska eller eliminera avledningen av fastighetsskatter från den offentliga sektorn, inklusive skoldistrikt, till RDA. Ny lagstiftning inklusive Assembly Bill 26 och Assembly Bill 27 antogs, vilket ledde till att Kaliforniens nästan 400 ombyggnadsbyråer eliminerades och därmed stoppade avledningen av fastighetsskatteintäkter från offentlig finansiering. RDA:erna överklagade beslutet men de eliminerades så småningom. Staten återinförde möjligheten till skattehöjande finansiering för finansieringen av Community Revitalization and Investment Authorities (CRIAs) 2015, varvid de senare var myndigheter som skapats av lokala myndigheter för att skapa eller uppgradera infrastruktur och skapa eller bevara bostäder till rimliga priser för hushåll med låg och måttlig inkomst . Enhanced Infrastructure Financing District (EIFDs) i staten finansieras också av en skattelättnadsobligation och deras syften är i stort sett lika, även om kraven på användning och de projekt som omfattas är något olika.

Alameda

2009 introducerade SunCal Companies, en utvecklare baserad i Irvine, Kalifornien, ett omröstningsinitiativ som förkroppsligade en ombyggnadsplan för den tidigare Naval Air Station Alameda och en finansiell plan som delvis bygger på skattetillskottsfinansiering till ett värde av cirka 200 miljoner USD för att betala för offentliga kostnader. bekvämligheter. SunCal strukturerade initiativet så att tillhandahållandet av offentliga bekvämligheter var betingat av att ta emot skatteökningsfinansiering och av skapandet av ett distrikt för gemenskapsanläggningar (Mello-Roos), som skulle ta ut en särskild (extra) skatt på fastighetsägare inom utvecklingen. Eftersom Alamedas kommunfullmäktige inte förlängde det exklusiva förhandlingsavtalet med Suncal kommer detta projekt inte att gå vidare. I Kalifornien reglerar Community Redevelopment Law användningen av skatteökningsfinansiering av offentliga organ.

Iowa

År 2002 hävdade ekonomer vid Department of Economics Iowa State University att "befintliga skattebetalare, dess hushållare, löntagare och pensionärer aggressivt subventionerar företagstillväxt och befolkning" TIF utsedda zoner i Iowa.

Wisconsin

TIF etablerades i Wisconsin 1975. 2001 hävdade kritiker att TIF stödde utvecklare att utveckla i grönområden med hänvisning till en 2000 1 000 Friends of Wisconsin- rapport som angav att 45 % av skatteinkrementella finansieringsdistrikt användes för att utveckla öppna ytor.

Denver

Från 1995 till 2005 kunde skattebetalare i Denver utnyttja över 5 miljarder dollar i privata investeringar genom att åta sig över en halv miljard dollar i TIF-subventioner. Vid den tiden nya TIF-subventionerade projekt som övervägdes inkluderade "ombyggnaden av det gamla Gates Rubber Factory-komplexet vid I-25 och Broadway, och förverkligandet av Denvers ambitiösa planer för Union Station-området i centrum." Denvers stadslandskap förvandlades från 1995 till 2005 genom TIF-subventionerade projekt som "the landmark resurrection" av Denver Dry Goods-byggnaden, Adams Mark hotel, Denver Pavilions och REI flaggskeppsbutik, Broadway Marketplace shoppingområde och rivningen av gamla Woolworths byggnad, omlokaliseringen och utbyggnaden av Elitch's till Six Flags Elitch Gardens nöjespark, ombyggnaden av Lowry Air Force Base och ombyggnaden av den gamla Stapleton-flygplatsen – "det största urbana utfyllnadsprojektet i landet."

År 2005 hade City Denver redan "intecknat över 500 miljoner dollar i framtida skatteintäkter för att betala av befintliga TIF-subventioner till privata utvecklare" och förberedde sig på att "öka den summan avsevärt med flera nya TIF-projekt under de kommande fem åren." 2005 "avledda skatteintäkter för att betala för TIF-subventioner [representerade] en årlig kostnad på nästan 30 miljoner dollar för skattebetalarna i Denver, och [steg] snabbt." År 2007 uppgick TIF-skatteutgifterna i form av uteblivna skatteintäkter till nästan "30 miljoner dollar årligen – lika med nästan 7% av Denvers hela årliga allmänna fondintäkter" och vid den tiden ökade beloppet snabbt. I en studie från 2005 avslöjades det genom löneundersökningar vid TIF-projekt "att jobb där betalar betydligt mindre än genomsnittslöner i Denver, och 14-27% mindre jämnt än genomsnittslöner för jämförbara yrkeskategorier."

I del 1 av en serie i tre delar "förklarade forskare historien och mekaniken bakom TIF, och analyserade den totala kostnaden för TIF för skattebetalarna i Denver, inklusive "dolda" kostnader från ökade offentliga tjänster som TIF-projekt inte betalar för." I "Vem tjänar på TIF-subventioner?" forskare "undersökte vilka typer av företag Denver lockar till sig genom TIF, och vinstnivåerna för utvecklare som Denver samarbetar med för att skapa TIF-projekt, och transparensen i TIF-godkännandeprocessen." I del tre av studien undersökte forskarna "kvalitet och överkomliga bostäder vid TIF-subventionerade projekt."

Ansökningar och administration

Städer använder TIF för att finansiera offentlig infrastruktur , markförvärv, rivning , verktyg och planering, och andra förbättringar, inklusive avloppsutbyggnad och reparation, trottoar- och trottoararbete , stormavvattning, trafikkontroll, gatubyggnation och utbyggnad, gatubelysning , vattenförsörjning, landskapsplanering , parkförbättringar, miljösanering, brobyggande och reparationer samt parkeringskonstruktioner .

Tillståndslagstiftning ger lokala myndigheter befogenhet att utse skatteökningsfinansieringsdistrikt. Distriktet varar vanligtvis i 20 år, eller tillräckligt med tid för att betala tillbaka de utgivna obligationerna för att finansiera förbättringarna. Även om arrangemangen varierar, är det vanligt att en stadsförvaltning tar på sig den administrativa rollen och fattar beslut om hur och var verktyget används.

De flesta jurisdiktioner tillåter endast att obligationer släpps baserat på en del (vanligtvis begränsat till 50 %) av den antagna ökningen av skatteintäkter. Till exempel, om en årlig skattehöjning på 5 000 000 USD förväntas i en utveckling, som skulle täcka finansieringskostnaderna för en obligation på 50 000 000 USD, skulle vanligtvis endast en obligation på 25 000 000 USD tillåtas. Om projektet är måttligt framgångsrikt skulle detta innebära att en stor del av de förväntade årliga skatteintäkterna (i detta fall över 2 000 000 USD) skulle dedikeras till andra offentliga ändamål än att betala av obligationen.

Community revitalization levy (CRL) i Kanada

År 2015 hade stora kanadensiska städer redan implementerat community revitalization levies (CRL) – termen som används för TIFs i Kanada.

Alberta

I april 2012 föreslogs att Alberta-regeringen skulle ändra reglerna så att Community Revitalization Levy (CRL) kunde tillämpas på saneringskostnader "som ådragits av en privat utvecklare."

"CRL tillåter för närvarande inte att avgiften används för saneringskostnader som en privat utvecklare ådragit sig. Även om CRL är ett ganska omfattande tillvägagångssätt som inte används i stor utsträckning, föreslås det att en ändring i förordningen för att tillåta avgiften att gälla för saneringskostnader skulle ge incitament till ombyggnad av brownfield under tillämpliga omständigheter."

— 13 april 2012 Alberta Brownfield Redevelopment Working Group

Calgary Municipal Land Corporation (CMLC) – ett dotterbolag till staden Calgary på armlängds avstånd, etablerat 2007, för att återbesöka markanvändningen i den sedan länge öde markbiten i den östra centrumkärnan längs Bow River – använde en CRL för att utveckla Downtown East Village, Calgary vilket gör Calgary till den första kanadensiska staden att använda CRL. CMLC "lånade cirka 357 miljoner USD till East Villages infrastruktur och utveckling" och hävdar att den "har lockat till sig 2,4 miljarder USD i planerad utveckling som förväntas ge 725 miljoner USD i intäkter till CRL." Den utsedda avgiftszonen för Rivers District CRL är bredare än East Village, vilket gör den ekonomiskt sund eftersom den samlar in skatter i tjugo år på sin ankarbyggnad, det 58 våningar höga Bow Tower, och från utvecklingen i närliggande Victoria Park (Calgary).

I en intervju med Calgary Sun i februari 2015 sa Michael Brown, CRL:s VD och koncernchef att de undersökte en CRL för utvecklingen av West Village liknande den som användes för att finansiera saneringen av East Village. I augusti CalgaryNEXT sportkomplex som ett potentiellt ankare till avgiftszonen. Lokala politiker uttryckte oro över finansieringsmodellen, som föreslog att staden skulle stå för mellan $440 och $690 miljoner av den beräknade kostnaden, de flesta som bara skulle tjänas in under en lång tidsperiod. Borgmästare Naheed Nenshi kommenterade att en av ett antal utmaningar för CalgaryNEXT-förslaget var kravet på en gemenskapsvitaliseringsavgift, tillsammans med behovet av ett markbidrag från staden, "och betydande investeringar i infrastruktur för att göra West Village till en komplett och levande samhälle." Edmonton, Alberta skapar en CRL för att vitalisera centrum med ett massivt utvecklingsprojekt inklusive en ny arena, parkutveckling och uppgraderingar inklusive avlopp som totalt uppgår till cirka 500 miljoner USD. Staden hoppas kunna "generera cirka 941 miljoner dollar i intäkter i ett scenario med medelhög tillväxt."

Ontario

Torontos borgmästare John Tory planerar att skapa en avgiftszon för att finansiera ett massivt 2,7 miljarder $CDN SmartTrack ytjärnvägsprojekt som sträcker sig över 53 kilometer.

Se även

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Tax_increment_financing&oldid=1137217607 "