Samhällsutvecklingsdistrikt

Ett samhällsutvecklingsdistrikt ( CDD ) är ett lokalt statligt ramverk för särskilda ändamål som godkänts av kapitel 190 i Florida-stadgarna i dess ändrade lydelse, och är ett alternativ till kommunal inkorporering för att hantera och finansiera infrastruktur som krävs för att stödja utvecklingen av ett samhälle .

Historia

Authority for CDDs inrättades genom Floridas Uniform Community Development District Act från 1980 . Lagstiftningen ansågs vara ett stort framsteg för att hantera tillväxt effektivt och effektivt . Även om CDD:er tillhandahöll en ny mekanism för finansiering och förvaltning av nya samhällen, var deras funktion förenlig med lokala myndigheters regler och förfaranden , inklusive statlig etik och lagar om finansiell information för CDD-övervakare. Alla möten och protokoll måste följa Florida Sunshine Law , och en årlig revision krävs också.

Från och med 2012 hade Florida över 600 CDD:er med kommunala obligationer på totalt 6,5 miljarder dollar. Nästan tre fjärdedelar av dem etablerades under bostadsboomen mellan 2003 och 2008. Byggherren gör betalningar till CDD för alla fastigheter i distriktet som de äger. Så länge nya bostäder såldes hade de pengarna för att täcka den utgiften. När bostadsmarknaden kraschade 2008 rasade fastighetsförsäljningen i CDD, liksom utvecklarnas inkomster. Många utvecklare hade inte kontantreserver för att täcka mer än ett år av CDD-betalningar, så de hade inget annat val än att förklara sig i konkurs , och 168 CDD:er har fallerat på kommunala obligationer värderade till 5,1 miljarder dollar.

Fördelar

Teorin bakom CDDs menar att tjänster och offentliga faciliteter som används av invånare och markägare kommer att vara tillgängliga tidigt i utvecklingsprocessen, kontrolleras av dem som använder dem och betalas av självpåtagna bedömningar och avgifter. Eftersom CDD kontrolleras av markägarna/invånarna, är beslutet om vilka tjänster som erbjuds och vilka anläggningar som byggs upp till markägarna/invånarna, inte byggherren. Kapitalkostnaden för CDD är lägre än utvecklarens, vilket sparar pengar. Tjänster kan bjudas ut till privata företag eller tillhandahållas av CDD, och invånarna är inte utlämnade till utvecklarägda företag.

Kontrollera

CDD kontrolleras av en styrelse av tillsynsmyndigheter (BoS), fem personer som väljs av distriktets markägare. Styrelsen väljer sedan en arbetsledare till ordförande , utser en sekreterare och en kassör som inte behöver vara styrelseledamöter och anställer en distriktschef som kommer att ansvara för CDD:s dagliga verksamhet. Efter sex år måste makten påbörja en övergång från markägarna till de boende.

Kraft

En CDD är en juridisk person som har makt och rätt att ingå avtal ; att äga både fast och lös egendom; anta stadgar, regler och förordningar och order; att stämma och bli stämd; att skaffa medel genom att låna; att emittera obligationer; samt att påföra fastigheter inom distriktet taxeringar och uttaga skatter.

Dessa skatter och bedömningar betalar bygg- , drift- och underhållskostnaderna för vissa offentliga anläggningar och tjänster i distriktet och fastställs årligen av CDD:s styrelse. De är specificerade på fastighetsskatteredovisningen, utöver läns- och andra kommunala skatter och taxeringar enligt lag.

Faciliteter och tjänster

Avsnitt 190.012 i lagen begränsar CDD:s särskilda befogenheter till en definierad uppsättning tjänster och faciliteter:

Kritik

CDD-ramverket under de första sex åren tillåter utvecklare att kontrollera beslutsprocessen eftersom de är den primära fastighetsägaren, och en röst tilldelas för varje hektar (0,4 hektar) som ägs i distriktet. Utvecklaren kan välja arbetsledare som är deras anställda, medarbetare eller vänner, som sedan kan fatta beslut till förmån för utvecklaren. Tills invånarna äger fastigheter som är större än 33 % av det totala antalet röster, får de inte ha en enda representant i BoS. Först när de boende äger fastigheter som överstiger 50 % av det totala antalet röster kommer de att ha möjlighet att överrösta de tillsynsmän som byggherren valt. Medan exploatören kontrollerar BoS, kan exploatören förelägga styrelsen att köpa den gemensamma egendomen från exploatören till värden som bestäms av särskilda värderingsmän, som använder en värderingsmetod för inkomstmetoden, som tenderar att ge högre värderingar än en kostnadsmetod . Distriktschefen, anlitad av BoS, får administrera för byggherrens intressen snarare än de boendes.

I januari 2008 underrättades Villages Center CDD (VCCDD) av Internal Revenue Service om IRS avsikt att granska flera fritidsobligationer utgivna 2003 för att fastställa efterlevnad av skatteregler (främst på grund av deras status som kommunala obligationer som är undantagna från Federal inkomstskatt ). IRS skickade tre "Notices of Proposed Issues" i januari 2009 och ifrågasatte obligationernas skattebefriade status på tre grunder:

  1. Emittenten kvalificerar sig inte som en politisk underavdelning eller "på emittentens vägnar" av skattebefriade obligationer i enlighet med avsnitt 1.103-I(b) i Internal Revenue Code-reglerna,
  2. värdeutlåtandena stöder inte priset som Emittenten betalat till utvecklaren för Series 2003 Faciliteter och betalningen av försäljningspriset för anläggningarna till utvecklaren av Emittenten är inte en statlig användning av intäkterna från Obligationerna, och
  3. Obligationerna är privataktivitetsobligationer vars ränta inte är uteslutbar enligt IRS Section 103.

Positionen härrör till stor del från det inbördes förhållandet mellan VCCDD och The Villages-utvecklare (eftersom VCCDD inte har några invånare, består tillsynsstyrelsen enbart av individer som arbetar för eller har en anknytning till The Villages-utvecklarna, och VCCDD:s infrastruktur köptes av utvecklarna -kontrollerad styrelse från utvecklarna). I huvudsak är IRS ståndpunkt att VCCDD är ett " alter ego " för utvecklarna.

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Community_development_district&oldid=1138880100 "