Redovisning av leasingavtal i USA

Redovisning av leasingavtal i USA regleras av Financial Accounting Standards Board (FASB) av Financial Accounting Standards Number 13 , nu känd som Accounting Standards Codification Topic 840 (ASC 840). Dessa standarder trädde i kraft den 1 januari 1977. FASB slutförde i februari 2016 en revidering av leasingredovisningsstandarden, kallad ASC 842.

Det finns separata standarder för regeringar och statliga myndigheter. Federal Government Accounting övervakas av Federal Accounting Standards Advisory Board , vars SSFAS 54 för leasing träder i kraft den 1 oktober 2023. För statliga och lokala myndigheter och myndigheter regleras redovisningen av Governmental Accounting Standards Board , vars GASB 87 leasingstandard tog effekt med början av räkenskapsår efter den 15 juni 2021.

Introduktion

Ett leasingavtal är ett kontrakt som kräver att leasetagaren (användaren) betalar leasegivaren (ägaren) för användning av en tillgång under en viss tidsperiod. Ett hyresavtal är ett hyresavtal där tillgången är materiell egendom . Eftersom det finns många sätt att se hur dessa kontrakt påverkar balansräkningarna för både leasetagaren och leasegivaren, skapade FASB en standard för amerikanska revisorer och företag.

Redovisning av leasingavtal enligt FAS 13/ASC 840

Revisorbranschen redovisar leasing som antingen operationell leasing eller kapitalleasing ( finansiell leasing). Ett operationellt leasingavtal bokför inga tillgångar eller skulder i de finansiella rapporterna , det betalda beloppet kostnadsförs när det uppstår. Å andra sidan bokförs ett kapitalleasingavtal som både en tillgång och en skuld i de finansiella rapporterna , vanligtvis till nuvärdet av hyresbetalningarna (men aldrig högre än tillgångens verkliga marknadsvärde). För att särskilja de två, Financial Accounting Standards Board (FASB) kriterier för när ett leasingavtal ska aktiveras, och om något av kriterierna för aktivering är uppfyllt, behandlas leasingavtalet som ett kapitalleasingavtal och redovisas i de finansiella rapporterna . Den primära standarden för leasingredovisning är Statement of Financial Accounting Standards No. 13 (FAS 13), som har ändrats flera gånger; det är känt som ämne 840 i FASB:s nya kodifiering av redovisningsstandarder .

De grundläggande kriterierna för aktivering av ett leasingavtal av leasetagaren är följande:

• Uthyraren överlåter äganderätten till tillgången till leasetagaren vid slutet av leasingperioden.
• Hyrestagaren får en förmånlig köpoption. Detta är ett alternativ som gör det möjligt för leasetagaren att vid uppsägning av leasingavtalet köpa den leasade tillgången till ett pris som är betydligt lägre än det förväntade verkliga marknadsvärdet för tillgången.
• Leasingperioden är lika med eller större än 75 % av tillgångens ekonomiska livslängd.
• Nuvärdet av minimileaseavgifterna (MLP) är lika med eller större än 90 % av det verkliga marknadsvärdet för leasad egendom. För att förstå och tillämpa detta kriterium måste du sätta dig in i vad som ingår i minimileasingavgifterna och hur nuvärdet beräknas. De lägsta hyresbetalningarna inkluderar minimihyresbetalningarna minus eventuella exekutionskostnader, det garanterade restvärdet , möjligheten till förmånliga köp och eventuella straffavgifter för underlåtenhet att förnya eller förlänga leasingavtalet. Det beräknade beloppet diskonteras sedan med leasetagarens inkrementella låneränta. Men om leasetagaren känner till den implicita räntan som används av leasegivaren och räntan är lägre än leasetagarens ränta, bör leasetagaren använda leasegivarens ränta för att diskontera minimileaseavgiften.

Dessa kallas 7(a)-7(d)-testen, namngivna efter paragraferna i FAS 13 där de finns.

Om något av ovanstående uppfylls, skulle leasingavtalet betraktas som ett kapital- eller finansiellt leasingavtal och måste upplysas om i leasetagarens balansräkning. Omvänt, om inget av kriterierna är uppfyllt, är avtalet ett operationellt leasingavtal, och leasetagaren kommer att ha en fotnot i sin balansräkning om detta. Båda parter (leasegivare och leasetagare) måste se över dessa kriterier från början och oberoende bestämma klassificeringen eftersom det är möjligt att klassificera dem olika (det är faktiskt ganska vanligt att ett enstaka leasingavtal betraktas som ett kapitalleasingavtal av leasegivare och en operationell leasing av leasetagare).

Om hyrestiden inte överstiger 12 månader kan hyresavtalet inte anses vara något av ovanstående kriterier. Dessa kontrakt är "hyror" och behöver inte anges i hyrestagarens fotnoter.

För en mer djupgående förklaring, se bokföringsläroboken Intermediate Accounting , 11:e upplagan, Kieso Weygandt Warfield.

Hyrestagarens bokföring

Enligt ett operationellt leasingavtal bokför leasetagaren hyreskostnad ( debitering ) över leasingperioden och en kreditering till antingen kontanter eller hyra som ska betalas. Om ett operationellt leasingavtal har planerade förändringar i hyran, ska normalt hyran kostnadsföras linjärt över dess löptid, med en uppskjuten skuld eller tillgång redovisad i balansräkningen för skillnaden mellan kostnad och kontantutlägg.

Enligt ett kapitalleasingavtal bokför inte leasetagaren hyran som en kostnad. Istället omklassificeras hyran till ränte- och förpliktelsebetalningar, på samma sätt som ett bolån (med räntan beräknad varje hyresperiod på det utestående förpliktelsebehållningen). Samtidigt skrivs tillgången av. Om leasingavtalet har en äganderättsöverlåtelse eller förmånlig köpoption är den avskrivningsbara livslängden tillgångens ekonomiska livslängd; annars är den avskrivningsbara livslängden leasingperioden. Under hyresperioden kommer räntan och avskrivningen tillsammans att vara lika med hyresbetalningarna.

För både kapital- och operationella leasingavtal visar en separat fotnot till bokslutet de framtida minimihyresåtagandena per år för de kommande fem åren, sedan alla återstående år som grupp.

Andra ekonomiska redovisningsfrågor för hyrestagaren:

• Förbättringar av hyresvärden: Förbättringar gjorda av hyrestagaren. Dessa är permanent anbringade på fastigheten och återgår till uthyraren vid hyresavtalets upphörande. Värdet av arrendeanläggningarna bör aktiveras och skrivas av under den kortaste av arrendetiden eller arrendens förbättringsperiod. Om hyresrättsförbättringens livslängd sträcker sig efter den ursprungliga leasingperiodens livslängd och in i en optionsperiod, måste denna optionsperiod normalt betraktas som en del av arrendeperioden. Om leasegivaren ger leasetagaren en kontant ersättning för förbättringar, behandlas detta som en minskning av hyran och amorteras över leasingperioden.
• Hyresbonus: Förskottsbetalning för framtida utgifter. Klassificerad som en tillgång; skrivs av linjärt över leasingperioden.
• Rent Kicker, eller procentuell hyra: Vanligt i butiksleasingavtal. Detta är en premiehyra som uthyraren kräver och behandlas som en periodkostnad. Till exempel kan det anges i kontraktet att om försäljningen är över 1 000 000 $, kommer varje överskjutande över detta belopp att ha 2 % tas ut som en hyreskicker. Detta rapporteras inte som en del av upplysningen om framtida minimihyresåtaganden, och inte heller i 7(d)-testet för att avgöra om leasingavtalet är kapital eller operationellt.

Hyresvärdsredovisning

Under ett operationellt leasingavtal bokför leasegivaren hyresintäkter ( kredit ) och en motsvarande debitering av antingen kontanter/hyresfordringar. Tillgången finns kvar i uthyrarens böcker som en ägd tillgång och uthyraren bokför avskrivningskostnader under tillgångens livslängd. Om hyran ändras under leasingperiodens löptid, redovisas normalt hyresintäkterna linjärt (även känd som hyresutjämning), och skillnaden mellan intäkter och erhållna kontanter redovisas som en uppskjuten tillgång eller skuld (speglande leasetagaren). bokföring).

Enligt ett kapitalleasingavtal krediterar leasegivaren ägda tillgångar och debiterar ett leasingfordringskonto för nuvärdet av hyrorna (en tillgång, som är uppdelad mellan löpande och långfristiga, varvid den senare är nuvärdet av hyror som förfaller mer än 12 månader i framtiden). Vid varje betalning debiteras kontanter, fordran krediteras och ej intjänade (ränte)intäkter krediteras. Om anskaffningsvärdet eller det redovisade värdet för den tillgång som leasas skiljer sig från dess verkliga värde vid utgången, redovisas skillnaden som en vinst och leasingavtalet kallas ett leasingavtal av försäljningstyp. Detta gäller oftast när en tillverkare använder leasing som ett sätt att sälja sin produkt. Övriga kapitalleasegivare, där anskaffningsvärdet och verkligt värde är detsamma, kallas direktfinansieringsleasing. En tredje typ av leasegivares kapitalleasing, kallad hävstångsleasing , används för att redovisa leasingavtal där förvärvet av den leasade tillgången i huvudsak finansieras av skulder.

Revision av leasingredovisning (ASC 842)

Som en del av deras gemensamma engagemang för "utveckling av högkvalitativa, kompatibla redovisningsstandarder som kan användas för både inhemsk och gränsöverskridande finansiell rapportering", enades International Accounting Standards Board (IASB) och FASB 2006 om prioriteringar och milstolpar för konvergens av redovisningsregler för leasingavtal. Projektets mål, "att försäkra att investerare och andra användare av bokslut tillhandahålls användbar, transparent och fullständig information om leasingtransaktioner i bokslutet", återspeglade investerares och tillsynsmyndigheters oro för att nuvarande redovisningsstandarder inte tydligt visar resurserna och skyldigheterna. från hyresavtal på ett fullständigt och transparent sätt. Målet med dessa förändringar var att öka transparensen inom reglerna och eliminera ett kryphål som möjliggör finansiering utanför balansräkningen genom leasing.

Projektet startade 2006. Kritiska datum inom projektet inkluderar;

• Utfärdande av ett diskussionsunderlag - Hyresavtal: Preliminära synpunkter - den 19 mars 2009 med en offentlig kommentarperiod öppen till 17 juli 2009
• Utfärdande av gemensamma exponeringsutkast den 17 augusti 2010 med en offentlig kommentarsperiod öppen till 15 december 2010
• Utfärdande av ett andra gemensamt exponeringsutkast den 16 maj 2013, med en offentlig kommentarsperiod öppen till 13 september 2013
• Utgivning av International Financial Reporting Standard 16 ( IFRS 16 ), Leasingavtal, den 13 januari 2016
• Utfärdande av ASC 842, som uppdatering av redovisningsstandarder 2016-02, den 25 februari 2016

Ikraftträdandedatumet för den nya standarden – det datum då alla företag måste följa den nya redovisningsstandarden för leasingavtal när de upprättar finansiella rapporter – är räkenskapsår som börjar efter den 15 december 2018. Som ursprungligen släpptes krävde ASC 842 att företag skulle räkna om jämförbara år i sina årliga rapporter. De flesta amerikanska företag inkluderar två års jämförbara resultat i sin årsredovisning, så hyresavtal skulle under 2019 räknas om med den nya standarden som trädde i kraft 2017. I mars 2018 tillkännagav dock FASB en övergångslättnad som ger företag möjlighet att övergå utan att ändra tidigare år. Privatägda företag kan skjuta upp efterlevnaden till slutet av räkenskapsåret 2020.

Föreslagna ändringar

De preliminära synpunkterna och det första exponeringsutkastet krävde att FAS 13-testet som klassificerar leasingavtal som operationell leasing eller kapitalleasing skulle elimineras och att alla leasingavtal skulle behandlas på samma sätt som nuvarande kapitalleasingavtal. Alla leasingavtal skulle redovisas som tillgångar och skulder i balansräkningen – på tillgångssidan som "nyttjanderättstillgångar" och på skuldsidan som leasingskulder; på resultaträkningen skulle avskrivningar och räntekostnader redovisas i stället för hyreskostnad. En implikation av detta är att utgifterna är "frontladdade", eftersom räntekostnaderna är högre under den tidiga delen av leasingperioden medan skulden är högre. Efter omfattande protester från både bokslutsförberedare och användare, återinförde det andra exponeringsutkastet två typer av leasingredovisning, med "Typ A"-leasing som behandlades i huvudsak på samma sätt som FAS 13-kapitalleasing och "Typ B"-leasing som bibehöll den enda leasingkostnaden, rakt av. rad över leasingperioden, som kännetecknar FAS 13 operationella leasingavtal, men med en tillgång och skuld i balansräkningen. Skulden skulle vara nuvärdet av de återstående hyrorna; tillgången skulle vara densamma som skulden för enkla leasingavtal, men sedan justerad för planerade förändringar i hyror (som enligt FAS 13 resulterar i en uppskjuten hyresskuld eller tillgång) och amortering av initiala direkta kostnader och leasingincitament. I och med det andra exponeringsutkastet har den nya standarden fått det nya kodifieringsämnet 842 för redovisningsstandarder (ämnesnumret för hyresavtal var tidigare 840).

Medan det första exponeringsutkastet planerade att inkludera hyra som bedömdes som "mer sannolikt än inte" att betalas (villkorade hyror och optioner att förnya) utöver minimikrav på hyresbetalningar, ändrade efterföljande beslut av styrelserna dessa planer, vilket gjorde den föreslagna redovisningen för hyrestagare liknande till befintliga kapitalleasingavtal. Hyresvärdsredovisningen återgick till stor del till den befintliga standarden. Leasingavtal med en maximal löptid på 12 månader eller mindre skulle behandlas i enlighet med gällande operationella leasingregler.

Efter det andra exponeringsutkastet beslutade IASB att kräva att alla leasingavtal ska behandlas som finansiella leasingavtal. FASB beslutade att behålla den traditionella distinktionen mellan kapital (finansiell) och operationell leasing (och återgick till den terminologin snarare än "Typ A/B").

Hyrestagarens bokföring

I den slutliga ASC 842-versionen har kapitalleasingredovisningen endast små förändringar, även om de nu kallas "finansiella leasingavtal", i överensstämmelse med IFRS-terminologin. Begreppet "exekveringskostnader", som exkluderades från aktivering enligt FAS 13, har ersatts av "icke leasingkomponenter", som är betalningar som ska betalas som en del av ett leasingavtal som återspeglar varor eller tjänster separata från tillgången. Viktigt är att genomräkningskostnader som betalas av leasegivaren och faktureras vidare till leasetagaren, såsom skatter och försäkringar, inte längre kvalificerar sig för att uteslutas från aktivering (varken för finansiering eller operationell leasing). Detta kan innebära en betydande skillnad i balansräkningseffekt mellan en fastighets bruttouthyrning och nettouthyrning .

Testerna för att särskilja finansiell och operationell leasing är i stort sett oförändrade, men skrivna med "principbaserad terminologi" i överensstämmelse med IFRS: till exempel är ett leasingavtal ett finansiellt leasingavtal om leasingperioden täcker en "stor del" av tillgångens ekonomiska livslängd. Standarden anger i paragraf 842-10-55-2 att "ett rimligt tillvägagångssätt" är att använda 75 %-testet av FAS 13, paragraf 7(c) för att bestämma "huvuddelen", och den andra paragraf 7-testen för den andra ASC 842 tester. Ett ytterligare kriterium för klassificering av finansiell leasing är att "Den underliggande tillgången är av en sådan specialiserad karaktär att den inte förväntas ha någon alternativ användning till leasegivaren vid slutet av leasingperioden." (Ett sådant hyresavtal skulle dock normalt ha tillräcklig hyra för att klara nuvärdesprövningen ändå.)

För ett operationellt leasingavtal sätts en skuld och en nyttjanderättstillgång upp vid leasingavtalets ingående, till hyrornas nuvärde plus eventuellt garanterad rest. Till tillgången läggs eventuella initiala direkta kostnader och subtraheras eventuella hyresincitament (såsom en hyresgästförbättringsersättning). Skulden amorteras med räntemetoden (som en inteckning ). Om leasingavtalet har samma hyra under hela livslängden, är nettotillgången vid vilken tidpunkt som helst lika med skulden, plus det ej amorterade saldot av initiala direkta kostnader och leasingincitament. Om hyrorna ändras under leasingperioden läggs eller dras även skillnaden mellan kontanthyran och genomsnittlig hyra av tillgången.

En enskild leasingkostnad redovisas för ett operationellt leasingavtal, vilket representerar en kombination av amortering av tillgången och skulden. Detta anses vara en driftskostnad, precis som ASC 840-hyreskostnaden är, så det är vanligtvis ingen skillnad i ett företags resultaträkning eller kassaflödesanalys jämfört med ASC 840.

Sale-leaseback- redovisning är inte längre tillåten om säljaren-leasetagaren har en fortsatt kontrollrätt, såsom en option att köpa tillbaka tillgången till ett fast pris. En misslyckad sale-leaseback-transaktion behandlas som en finansiering.

Hyresvärdsredovisning

De flesta uthyrares redovisning är inte väsentligt ändrad mellan ASC 840 och ASC 842. Förändringen från exekutionskostnader till icke-leasingkomponenter, som diskuterats ovan, gäller även för uthyrare. Leveraged leasing upphör, även om hävstångsleasing som ingåtts före ikraftträdandet av ASC 842 kan fortsätta att redovisas enligt ASC 840 om de inte ändras. Distinktionen mellan leasing av försäljningstyp och direktfinansiering har ändrats: medan testet i ASC 840 var huruvida det verkliga värdet på den leasade tillgången skilde sig från leasegivarens kostnad eller redovisade värde (i så fall är leasingavtalet ett leasingavtal av försäljningstyp) , i ASC 842, är varje leasegivare som uppfyller testerna för leasetagarens finansiella leasing (baserat på hyror och garanterade rester som betalas från leasetagaren) ett leasingavtal av försäljningstyp; direkt finansieringsbehandling gäller om hyresavtalet är kapital endast för att en utomståendes restgaranti gör att nuvärdesprövningen uppfylls. Den primära skillnaden i redovisningen mellan ett leasingavtal av försäljningstyp och ett direktfinansierande leasingavtal är att vinsten för ett leasingavtal av försäljningstyp redovisas vid ingången, medan vinsten för ett direktfinansieringsleasingavtal redovisas över leasingperiodens löptid.

Inverkan av nya redovisningsregler för leasingavtal

US Securities and Exchange Commission (SEC) uppskattade 2005 att företag hade cirka 1,25 biljoner dollar i operationella leasingåtaganden. År 2015 hade uppskattningarna stigit till 2 biljoner dollar. Medan FASB specificerade att operationella leasingskulder bör betraktas som "icke-skulder", så att de inte bör påverka skuldkvoter och de flesta lånevillkor, kommer tillägget av en lika tillgång och skuld att minska de flesta företags snabbkvot , medan det faktum att att ett operationellt leasingavtal skapar en kortfristig skuld men inte en omsättningstillgång minskar omsättningsgraden . De företag som förväntas bli hårdast drabbade inkluderar detaljhandelskedjor och flygbolag.

Andra problem

krävs en deposition när ett hyresavtal ingås . Det finns två typer av depositioner:

• Ej återbetalningsbara depositioner: Uppskjuten av uthyraren som oförtjänt intäkt; Aktiveras av leasetagaren som en förutbetald hyreskostnad tills leasegivaren anser att depositionen är intjänad.
• Återbetalningsbara depositioner: Behandlas som en fordran av hyrestagaren; Behandlas som en skuld av uthyraren tills depositionen återbetalas till hyrestagaren.

Beräkning

Så här beräknar du hyreskostnaden:

[Månatlig leasingbetalning] x [Tid (månader)] = [Totalt belopp ur fickan] [ Totalt belopp ur fickan] - [Finansierat belopp] = [Total finansieringsavgift] [ Total finansieringsavgift] / [Lidstid (år)] = [Finansieringsavgift per år] [Finansieringsavgift per år] / [Finansierat belopp] = Årlig hyreskostnad

Se även

• FAS 13, Redovisning för leasingavtal
• Projektuppdatering om ämne 840
• FASB Topic 840 Dokumentation
• Uppdatering av redovisningsstandarder 2016-02: Leasingavtal (Ämne 842)