JA Pye (Oxford) Ltd mot Graham
| JA Pye (Oxford) Ltd mot Graham | |
|---|---|
 | |
| Domstol | Överhusets rättsliga kommitté |
| Fullständigt ärendenamn | JA PYE (OXFORD) LTD M.FL. (svarande) MOT GRAHAM AND ANOTHER (Klagande) |
| Bestämt | 4 juli 2002 |
| Citat(er) | UKHL 30 2002 UKHL 30 |
| Fallhistorik | |
| Tidigare åtgärd(er) | Klaganden förlorade i Court of Appeal [2001] Ch 804 (före Mummery , Keene LJJ och Sir Martin Nourse ) efter att ha vunnit i första instans före Neuberger J [2000] Ch 676. |
| Ärendeutlåtanden | |
| bekräftade: fram till ikraftträdandet av Land Registration Act 2002, tolv år av negativt innehav av varje icke försumbar skifte av registrerad mark, i sig själv, utan tvång eller sekretess, med avsikt att inneha, utan någon inträde på markens äganderättsregister, är tillräckligt för att överföra skälig äganderätt till det där det kontinuerligt används eller är upptaget. Marken i målet hölls vid utgången av de tolv åren därefter på förtroende för upplåtaren enligt 1925 års jordregistreringslag, s75(1). Svaranden hade vid tidpunkten för denna talan rätt att stanna kvar och bli registrerad ny ägare till marken; han ockuperade inte enligt det gamla betesavtalet som uttryckligen hade upphört. | |
| Domstolsmedlemskap | |
| Domare sitter |
Lord Bingham Lord Mackay Lord Browne-Wilkinson Lord Hope Lord Hutton |
| Nyckelord | |
| Adverse possession; 75 § 1 mom. 1925 års lag om fastighetsregistrering (upphävd 13 oktober 2003) | |
JA Pye (Oxford) Ltd and Others mot Graham and another [ 2002] är en engelsk landrättsdom från den dåvarande sista appellationsdomstolen, House of Lords , om negativt innehav .
Fakta
Företagets käranden agerade hela tiden genom sin direktör, Mr Pye. Pye tillät sina grannar Grahams att använda 23 hektar (57 acres) som han ägde, värderat till £10 000 000, enligt ett betesavtal. Dokumentet angav uttryckligen att avtalet skulle upphöra den 31 december 1983 och att ett nytt avtal måste ingås för att fortsätta avtalet. Pye ingick inget annat avtal eftersom han ville utveckla marken men Grahams fortsatte att ockupera marken. Efter 12 år försökte Grahams få det enligt lagen om negativ besittning .
Dom
Högsta domstolen
I High Court slog Neuberger J fast att enligt Land Registration Act 1925 var Grahams lagliga ägare till marken eftersom Pye hade misslyckats med att ta denna mark i besittning. Målet medgav i sin slutliga, enhälliga dom att de flesta liknande fall av negativt innehav i registrerad mark kommer att avvärjas vid ikraftträdandet av fastighetsregistreringslagen 2002 (som ägde rum den 13 oktober 2003).
hovrätt
Hovrätten upphävde High Courts avgörande och ansåg att Grahams endast använde marken på grund av betesavtalet, så att de inte hade varit i besittning av den.
brittiska överhuset
House of Lords avvisade enhälligt appellationsdomstolens beslut och återställde Neuberger J.
Detta var ett av de sista fallen som avgjordes innan lagen om fastighetsregistrering 2002 trädde i kraft, som krävde att all mark som förvärvats genom negativt innehav måste registreras med hjälp av fastighetsregistret. Eftersom en sådan registrering skulle leda till att den ursprungliga ägaren informeras skulle detta göra det möjligt för dem att invända mot ett sådant innehav. Effekten blir att det blir mycket svårare och osannolikt att förvärva registrerad mark genom huk.
Europeiska domstolen för mänskliga rättigheter
Målets tillämpning av common law som tillämpar LRA 1925 i dess nuvarande utformning (innan den upphävdes med verkan från den 13 oktober 2003 av LRA 2002) prövades som JA Pye (Oxford) Ltd och Another mot Storbritannien i Europeiska domstolen för mänskliga rättigheter . Europadomstolen slog ursprungligen fast att det strider mot artikel 1 i protokoll 1 till den europeiska konventionen om mänskliga rättigheter (rätten till fredligt åtnjutande av sina ägodelar) att erhålla egendom genom negativt innehav. Efter överklagandet ansåg den stora avdelningen därefter att även om det förelåg ett ingrepp i konventionsrättigheterna var det ett proportionerligt och därmed tillåtet ingrepp. se JA Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom (2007) 46 EHRR 1083. Engelsk lag om negativt innehav var därför förenlig med mänskliga rättigheter.