CityNorth
CityNorth är en planerad urban utveckling med blandad användning i Northeast Valley of Phoenix, Arizona, USA; med detaljhandel, restaurang, bostäder, hotell, kontor, kultur, samhälls- och underhållning i en fotgängarvänlig miljö. Vid färdigställandet kommer CityNorth att omfatta mer än 5 500 000 kvadratfot (0,51 km 2 ; 0,20 sq mi) av utveckling på 144 acres (0,58 km 2 ; 0,23 sq mi). Föreställt av Thomas J. Klutznick som stadskärnan i Northeast Valley of Phoenix och den kommersiella kärnan för det masterplanerade samhället Desert Ridge , ligger CityNorth nära korsningen mellan två stora motorvägar – Loop 101 och State Route 51 , vilket gör det tillgänglig från hela Phoenix storstadsområdet. Utvecklingen kommer att öppnas i etapper som börjar med Phase One, High Street, som öppnade i november 2008.
CityNorth utvecklas med hjälp av ett skatteincitamentpaket på 97,4 miljoner dollar som var kärnan i en rättegång mellan Phoenix och Goldwater Institute . Framtida faser för CityNorth har lagts på is på grund av ekonomiska förhållanden.
Byggnationen av projektet påbörjades den 25 juni 2019 med vatten- och avloppsinfrastruktur som utgångspunkt. En officiell banbrytande är planerad till början av oktober 2019. Under 2020 har "tidiga platsförbättringar inkluderat gradering av det som så småningom kommer att bli en fyrfilig väg".
Utvecklare
CityNorth utvecklas av Thomas J. Klutznick Company. De inledande faserna, som kallas CityCenter of CityNorth, utvecklas tillsammans av Thomas J. Klutznick Company och relaterade företag. Några tidigare utvecklingar av dessa företag är Chicagos Water Tower Place , 730 North Michigan Avenue, 340 on the Park och 333 West Wacker Drive ; Los Angeles Fox Plaza kontorstorn; Bostons Copley Place ; New Yorks Time Warner Center ; Reston Town Center , Reston, Virginia; CityPlace , West Palm Beach, Kalifornien; The Inn & Links vid Spanish Bay, Pebble Beach, Kalifornien ; och The Little Nell hotel, Aspen, Colorado .
CityNorth översiktsplan sammanfattning
| Använda sig av | Typ | Storlek |
|---|---|---|
| Blandad användning (3 000 000 kvadratfot (0,28 km 2 ; 0,11 sq mi)) | Kontor ovanför detaljhandeln | 450 000 kvadratfot (0,04 km 2 ; 0,02 sq mi) |
| Detaljhandel & Restaurang | 1 200 000 kvadratfot (0,11 km 2 ; 0,04 sq mi) | |
| Bostäder ovanför detaljhandeln | 1 300 000 kvadratfot (0,12 km 2 ; 0,05 sq mi) | |
| Engångsbruk (2 500 000 kvadratfot (0,23 km 2 ; 0,09 sq mi)) | Kontor | 2 500 000 kvadratfot (0,23 km 2 ; 0,09 sq mi) |
| Bostads | 1 500 – 2 000 enheter | |
| Hotell | 200-500 rum |
Fas 1 – High Street
High Street öppnade i november 2008. Den består av restaurang, detaljhandel, bostäder och kontor över cirka 20 tunnland (81 000 m 2 ).
Den 1 juli 2010 återgick High Street, genom utestängning, till de långivare som tillhandahållit konstruktionsfinansieringen.
Fas 2 - Boulevarden
Fas 2, som ursprungligen var planerad att öppna i november 2009, har försenats, dels på grund av nedgången i Arizonas ekonomi och dels på grund av Goldwater Institutes stämningsansökan , Turken v. Gordon , mot avtalet om ekonomisk utveckling på 97,4 miljoner dollar med staden Phoenix för projektet.
Oenighet om ekonomisk nytta
Stad och byggherre hävdar
Följande prognoser är baserade på uppskattningar från City of Phoenix och Thomas J. Klutznick Company.
Kommunala skatteintäkter
- 1 miljard dollar till staden Phoenix under CityNorths liv
- 22 miljoner dollar i genomsnitt årligen under år 1 till 10
Byggomsättningsskatt
- Stad - 21 200 000 USD
- Stat - 57 300 000 USD
Jobb skapade
- 16 000 under bygget
- 19 000 under drift
Övrig
- 6,5 miljoner dollar i utvecklingsavgifter och skatter för handel, restaurang, byggnation, detaljhandel och bostäder.
- 75 underleverantörer och cirka 600 byggnadsarbetarjobb för etapp ett.
- Många immateriella tillgångar för staden Phoenix.
Goldwater Institute position
Goldwater Institute bestrider dessa påståenden och anser att de är överdrifter. En av studierna finner två fel för CityNorths ekonomiska inverkan:
- Staden Phoenix antar att ingen galleria kommer att byggas utan subventionen, samtidigt som man antar att varje moms som genereras från CityNorth annars skulle ha gått till en annan stad utan galleriornas existens.
- Staden förutsätter att varor och tjänster på CityNorth inte har några kostnader eftersom det inte drar detaljhandelskostnader från vinsten. Till exempel utgår staden från att en butik i CityNorth också skapar de kläder som den säljer.
Enligt Dr Dave Wells, "Brutto ekonomiska effekter överskattar faktiska effekter eftersom de förutsätter att ingen ekonomisk aktivitet skulle ha inträffat annars - t.ex. att om du inte köpte skor på CityNorth skulle du inte köpa skor alls. Och det förutsätter att ingenting skulle ha inträffat. byggas om CityNorth inte utvecklades enligt förslaget. Dessutom överskattar Elliot Pollack and Companys uppskattningar bruttoeffekten på detaljhandeln med 50 procent i form av jobb och 75 procent i termer av ekonomisk produktion."
Enligt Goldwater Institute är den ekonomiska påverkan mindre än 500 miljoner dollar per år, nästan en fjärdedel av stadens beräknade påverkan.
Rättegång, Turken v. Gordon
För att utveckla CityNorth ingick Thomas J. Klutznick Company ett avtal om skatteincitament med staden Phoenix där Klutznick-företaget kommer att behålla 50 % av alla omsättningsskattedollar som samlas in på CityNorth, upp till 97,4 miljoner USD i 11,3 år. Detta skatteincitament satte CityNorth i centrum för en rättegång väckt av Goldwater Institute , som försöker utmana företagssubventioner i Arizona. I utbyte mot 97,4 miljoner dollar kommer Klutznick att tillåta Phoenix att hyra 3 180 parkeringsplatser, varav 200 kommer att reserveras för samåkare med stadsbussar . Hyresavtalet löper i 45 år.
Den 2 april 2008 dömde Maricopa County Superior Court-domare Robert Miles till förmån för City of Phoenix och Thomas J. Klutznick Company. Domare Miles förnekade Goldwater Institutes påstående om att stadens avtal med CityNorth bröt mot Arizonas konstitution . Han slog fast att den ekonomiska aktivitet som skapas av CityNorth "utan tvekan" ligger i allmänhetens intresse. Goldwater Institute har sedan svarat genom att överklaga domen.
Utvecklaren av CityNorth och staden Phoenix lämnade in anspråk i Maricopa County Superior Court den 22 april 2008 och begärde att domstolen skulle beordra Goldwater Institute att betala advokatarvoden som uppkommit under kampen mot rättegången. CityNorth-anmälan hävdar att institutet "förblandade längden och komplexiteten av rättstvisterna med irrelevanta "experter" som inte ens hade läst avtalet och visade en hänsynslös ignorering av de enorma skatte- och affärsintressen som det störde." Enligt City of Phoenixs anmälan: "Inte bara fortsatte Goldwater Institute med denna talan med kännedom om att det kunde åläggas att betala stadens avgifter och kostnader, det prövade detta mål på ett sätt som ökade dess omfattning och utgifter långt utöver vad som var skyldig att till fullo pröva de dispositiva frågorna där."
Goldwater Institute hävdar att advokatens arvodesbegäran bryter mot villkor som alla parter kommit överens om under rättegången. Clint Bolick , chefstvister för Goldwater Institute, säger "Domstolar har nästan aldrig tilldelat advokatarvoden mot företag som försöker hävda allmänna rättigheter. Skälen formulerades av Arizonas högsta domstolsdomare Stanley Feldman i samma mål, Wistuber v. Paradise Valley Unified School District, att alla parter är överens om att ställa de juridiska parametrarna för gåvoklausulen under vilken CityNorth-målet förs."
Bolick hävdade att konstitutionella mål, som Turken mot Gordon, sällan vinner på lägre domstolsnivå, och förväntade sig att en seger vid appellationsdomstolen skulle vara mer sannolikt.
City of Phoenix/CityNorth position
Avtalet mellan City of Phoenix och CityNorths utvecklare gör att CityNorth kan byggas som ett tätt stadsprojekt utformat för att motverka spridning och minska trafiken. Utan incitament för parkeringshus är det troligt att mer än hälften av bebyggelsen skulle ha förbrukats av ytparkeringar och därmed begränsat antalet momsgenererande verksamheter. Som det står i domaren Miles utslag, "Avtalet var utformat för att säkerställa att det projekt som byggs ger de avsedda fördelarna - särskilt de betydande skatteintäkterna - på ett schema och på en nivå som är mer fördelaktigt för allmänheten än någon annan, annorlunda konfigurerat projekt som kan byggas på platsen."
Inga kommunala medel förskotterades och inga kommunala skatteintäkter är i fara. Utvecklaren måste stå för hela den uppskattade kostnaden på 1,5 miljarder dollar för att utveckla CityNorth och ta hela den ekonomiska risken. CityNorth förväntas generera hundratals miljoner skatteintäkter till staden och tusentals jobb. CityNorth kommer att betala för sig med de intäkter som det genererar. Domare Miles säger: "Det monetära värdet som ska erhållas av avtalet är baserat på försäljningsskatteintäkterna som ska genereras av CityNorth-projektet från de 1,2 miljoner fot butiksyta som byggherren måste bygga innan den kan få någon betalning från stad .... Enligt avtalet förväntas staden få hundratals miljoner dollar i framtida försäljningsskatter att använda för vilket offentligt syfte som helst."
Goldwater Institute position
Goldwater Institute hävdar att incitamentet är en företagssubvention, vilket är olagligt enligt Arizonas konstitution.
Enligt Goldwater Institute kommer Phoenix att betala mer än $30 000 per år för att hyra 200 parkeringsplatser för bilpool under de kommande 45 åren. Staden, som hävdar att incitamentet inte är en subvention utan ett marknadsbaserat incitament, kunde ha köpt och ägt 6 950 parkeringsplatser i ett parkeringsgarage för samma pris som det betalade för att hyra 200. Goldwater Institute skaffade också uppgifter om advokatarvoden för staden och hävdar att Phoenix spenderar mer än $10 000 per vecka för att försvara subventionen.
Goldwater Institute anser också att staden har överskattat fördelarna med projektet. Staden uppskattar en effekt på 1,9 miljarder dollar medan en studie från Goldwater Institute hävdar att den verkliga effekten kommer att vara mindre än 500 miljoner dollar. Goldwater Institute hävdar också att subventionen inte kommer att få någon nettovinst eftersom köpcentret ändå skulle ha byggts på grund av den höga efterfrågan på shopping i en snabbt växande och välbärgad del av Phoenix. Dr. Wells ifrågasätter också den allmänna nyttan av CityNorth-projektet och finner att området där CityNorth byggs har en genomsnittlig inkomst per capita som är $21 000 högre än resten av Phoenix och att den demografiska befolkningen runt CityNorth är 3 gånger mer sannolikt att vara vit än resten av Phoenix.
Enligt Goldwater Institute bryter subventionen mot tre bestämmelser i statens Arizonas konstitution, gåvoklausulen, privilegie- och immunitetsklausulen och klausulen om speciallagar. Goldwater Institute anser att incitamentet inte är något annat än ett företagsstöd som syftar till att belöna de politiskt väl anslutna.
Arizonas högsta domstols beslut
Den 25 januari 2010 slog Arizonas högsta domstol ned appellationsdomstolens beslut och lät CityNorth-avtalet gälla. Domstolen fastställde att staden Phoenix och Klutznick Company agerade i god tro baserat på mer än 25 års rättspraxis. Domstolens dom gjorde det klart att affärer mellan regeringen och privata utvecklare som CityNorth måste ha en direkt fördel för regeringen. Eventuella indirekta förmåner, såsom jobb och höjningar av omsättningsskatten, kan därför inte tillämpas på affären. Sålunda måste affärer i framtiden göra två saker: specificera vad regeringen kommer att få i utbyte, och försäkra sig om att fördelarna som regeringen får i gengäld tillfredsställer regeringens investering i affären.