Bruksomvandling

Massachusetts Mills Apartments, Lowell

Bruksomvandling eller kvarnrehab är en form av adaptiv återanvändning där en historisk kvarn eller industriell fabriksbyggnad restaureras eller rehabiliteras till annan användning, såsom bostäder , butiker , kontor , eller en blandning av dessa icke-industriella element ( blandad- använd ).

Historisk bakgrund

I USA resulterade utvecklingen av industrin under 1800- och 1900-talets början i byggandet av tusentals bruk eller fabriksbyggnader typiskt av tegel- eller stenmurskonstruktion över hela landet, med en hög koncentration i nordöstra delen av landet . År 1920 fanns det hundratals bruksstäder över hela regionen byggda för produktion av textilier och andra varor, såsom skor, maskiner och andra föremål. Den nordliga textilindustrin skulle dock lida mycket med början i början av 1920-talet, med många av dessa företags misslyckande och den ökade konkurrensen från sydliga bruk. Andra industrier skulle följa efter, särskilt under senare delen av 1900-talet, när globaliseringen förändrade ekonomin och hela industrier började flytta utomlands till utvecklingsländer. Under 1900-talet drev många bruk i en mängd olika industriella ändamål, andra än den ursprungliga avsedda användningen. Många användes för lagring eller andra små företag. Ändå förblev många fler mestadels vakanta och underutnyttjade under mitten av 1900-talet, och även idag. Många lediga kvarnbyggnader har blivit ett mål för skadegörelse, mordbrand och bidrar till stadsskada i många samhällen.

Ett liknande scenario har också utspelat sig i Storbritannien och på andra håll i Europa under samma tidsram.

Historisk medvetenhetsrörelse

Från och med 1960-talet var det ett stort offentligt protest i hela USA för en ökning av historiskt bevarande, för att stoppa förlusten av historiska strukturer som började under 1950-talet med stadsförnyelseprojekt i storstäder och småstäder över hela landet. En liknande rörelse inträffade i Storbritannien decennier tidigare.

Ett resultat av detta ramaskri var etableringen av National Register of Historic Places 1966 av den federala regeringen . Sedan denna tid har mer än en miljon listor lagts till i folkregistret, på många typer av strukturer och platser över hela landet. Även om det inte är en säker garanti för att en struktur aldrig kommer att rivas, ger folkregistret ägare ett verktyg för att söka nationella och statliga skattelättnader, bidrag och annan hjälp som kan möjliggöra rehabilitering av byggnaden.

Sedan 1960-talet har samhällen över hela landet upprättat historiska distrikt och särskilda stadgar i ett försök att bevara och förhindra förstörelse av fastigheter som anses viktiga för historiens sammanhang.

Kvarn till museum ombyggnad

Slater Mill, Pawtucket

Det första framgångsrika textilbruket i USA var Slater Mill , etablerat av Samuel Slater i Pawtucket, Rhode Island 1793. Med sitt betydande historiska värde, började strävan att återställa Slater Mill till ett offentligt museum under mitten av 1900-talet.

1971 öppnade Brandywine River Museum of Art i Chadds Ford , Pennsylvania i en konverterad gristkvarn under inbördeskriget . Bruket (och ytterligare 8 1/2 tunnland) köptes på auktion av det nybildade Brandywine Conservancy. Renoveringen påbörjades 1970 och museet öppnade 1971. Renoveringen gjordes av James R. Grieves Associates, Inc. i Baltimore. Grieves var den enda professionella konsulterade som ville behålla den 19:e strukturen intakt. Andra arkitekter rekommenderade att riva den och börja om. Museet visar Wyeth och amerikansk konst, med gallerier ägnade åt verk av NC, Andrew och Jamie Wyeth.

1976 etablerades Lowell Heritage State Park i Lowell, Massachusetts . 1978 etablerade USA:s kongress Lowell National Historical Park och Lowell Historic Preservation Commission. Lagstiftningen för att skapa parken sponsrades av USA:s senator och Lowell-infödda Paul Tsongas . Restaureringen tog fart på 1980-talet, inklusive renoveringen av kanalerna och tidigare bruksanläggningar till museer, samt byggandet av en gångväg vid vattnet.

Under 1980-talet, med exemplet med Lowell's National Historic Park som började förverkligas, etablerade Commonwealth of Massachusetts en serie Heritage State Parks i hela staten för att fira och bevara statens värdefulla historiska (mest industriella) historia. Lawrence Heritage State Park , som ligger i ett före detta kvarnpensionat i stadens industriella kanaldistrikt, är ett utmärkt exempel.

1999 omvandlades de tidigare Arnold Print Works-bruken i North Adams, Massachusetts till Massachusetts Museum of Contemporary Art (MassMOCA).

Alla historiska bruk kan inte framgångsrikt omvandlas till museer, men endast med de få, mest betydande historiska, har detta varit möjligt.

Omvandling av kvarn till bostad

Eftersom de flesta bruken från början var zonplanerade som "industriella" med framväxten av zonindelningsförordningar under mitten och slutet av 1900-talet, var ett tidigt hinder för många planerare och utvecklare att omvandla dessa lediga eller underutnyttjade kvarnutrymmen till bostäder att övertyga lokala tjänstemän om att brukens användbarhet för fortsatt industri var begränsad. Affärspraxis förändrades och de gamla bruksbyggnaderna var inte längre effektiva eller praktiska för industrin. Än idag kräver de flesta jurisdiktioner någon form av särskilt tillstånd eller områdesändring för att omvandlingarna ska kunna ske.

En av de tidigaste kända omvandlingarna av ett historiskt textilbruk till bostadslägenheter är Valley Falls Company South Mill som ligger i Central Falls, Rhode Island . Detta projekt avslutades 1979 och omfattar nu 133 lägenheter för äldreboenden.

Border City Mill Apartments, Fall River

Andra fabriksomvandlingsprojekt under 1980-talet inkluderar Border City Mill Apartments i Fall River, Massachusetts , belägna i ett historiskt 1870-tals bomullsbruk i tegel.

De enorma Massachusetts Mills i Lowell, Massachusetts omvandlades till ett lägenhetskomplex med 445 enheter från 1990, medan de närliggande Market Mills Apartments har 230 enheter. Under de senaste åren, med Massachusetts historiska skattelättnadsprogram, har Boott Mills och Lawrence Mills också omvandlats till bostäder, som en del av Lowells fortsatta revitalisering av sitt historiska strandområde.

Bruksomvandlingar har också skett i andra delar av USA , som Cotton Mill Condos i New Orleans , färdigställda 1997.

Under de senaste åren har det funnits en trend mot lägenheten eller bostadsrätten i loftstil , med högt i tak, exponerade tegelstenar, höga fönster, trägolv och synliga bjälkar eller strukturella element.

Ett av de mest ambitiösa brukskonverteringsprojekten på senare år är omvandlingen av det enorma träbruket i Lawrence, Massachusetts . Det byggdes 1906 och var då det största textilbruket i världen. Projektet är känt som Monarch on the Merrimack .

Konvertering till blandad användning

Parallellt med flytten för att återställa tidigare industribruk till bostäder, har omvandlingen av vissa platser skett till en blandning av butiker, kontor och restauranger och andra icke-industriella användningsområden. Under 1980-talet omvandlades många av de historiska bomullsbruken i Fall River, Massachusetts till factory outlet-butiker, men med minimala fysiska förändringar förutom vissa skiljeväggar och mattor. Factory outlet-butikerna i Fall River var mycket framgångsrika under många år, men har under de senaste åren minskat, ett offer för nyare "premium outlet"-gallerior som öppnats i närliggande förortsområden som Wrentham, Massachusetts och andra .

Ett utmärkt exempel på en kvarn till blandad användning i New England är Clocktower Place , som ligger i den lilla staden Maynard, Massachusetts . Det enorma brukskomplexet var ursprungligen Assabet Manufacturing Company, som under 1800-talet växte till att bli ett av de största textilföretagen i staten, specialiserat på yllevaror. Det förvärvades senare av American Woolen Company , och senare, av Digital Equipment Corporation , tills det slutligen lämnade platsen 2001. Sedan dess har hela komplexet förvandlats till en kontorspark. Det är nu hem för många företag på olika marknader. Dess mest kända hyresgäst är kanske Monster.com .

Det största bruket till omvandling av blandad användning i New England kan dock hittas i Manchester, New Hampshire , med den framgångsrika renoveringen och omvandlingen av Amoskeag Millyard , en gång det största enskilda textilföretaget i världen. Amoskeag Millyard är centrum i Manchesters strandpromenad och inkluderar kontor, restauranger, ett museum, bostäder och ett universitet.

Historiska skattelättnader

Royal Mills, West Warwick, Rhode Island, ett exempel på en nyligen genomförd brukskonvertering som möjliggjorts genom användning av historiska skattelättnader

Ofta måste parkering, allmännyttiga tjänster och annan infrastruktur uppgraderas som en del av ombyggnadsprocessen. Många av de gamla industriområdena innehåller nivåer av föroreningar, vilket kan vara mycket kostsamt för utvecklarna att mildra.

Under de senaste åren har många stater antagit historiska skattekreditprogram i ett försök att möjliggöra rehabilitering av äldre strukturer som anses vara "historiskt betydelsefulla". Vanligtvis är de viktigaste kriterierna för denna bestämning en förteckning med National Register of Historic Places , vanligtvis följt av en granskning av statliga och lokala myndigheter. Utvecklingsföretagen använder vanligtvis skatteavdragen för att kompensera för den vanligtvis dyra processen med renovering och sanering.

Ett exempel på en Mill-konvertering som används genom användning av ett statligt historiskt skatteprogram är Royal Mills i West Warwick, Rhode Island , omutvecklat av SBER ett Baltimore -baserat företag med en lång historia av historiska bevarandeprojekt. Denna kvarn hade stått ledig i många år och hotades allvarligt att rivas. Webbplatsen har sedan dess framgångsrikt omvandlats till bostadslägenheter, belägna vid floden Pawtuxet med en vandringsled och cykelväg i närheten.

Medan det nyligen avstängdes på grund av statens budgetkris, ansågs Rhode Islands historiska skattekreditprogram som ett av de mest framgångsrika i landet, vilket gjorde det möjligt för hundratals historiska strukturer över hela staten att bevaras under de senaste åren sedan det antogs .

Fördelarna med historiska skattelättnadsprogram till statsbudgetar har ofta varit kontroversiella, men det finns många indirekta ekonomiska fördelar för lokala samhällen.

Fastighetsskattevärdet för en restaurerad kvarn är vanligtvis cirka tio gånger högre än den befintliga underutnyttjade kvarnbyggnaden, och det finns också fördelen med många byggjobb och andra tjänster under renoveringsprocessen. Det immateriella värdet av att ha en historisk fabriksbyggnad bevarad för framtida generationer att njuta av, såväl som fördelarna för samhället är ofta svårare att beräkna. De restaurerade bruksbyggnaderna blir ofta samhällets samlingspunkt.

Se även

externa länkar