Yaxley mot Gotts
| Yaxley mot Gotts | |
|---|---|
.jpg) | |
| Domstol | hovrätt |
| Fullständigt ärendenamn | Yaxley (svarande) mot Gotts och en annan (klagande) |
| Bestämt | 24 juni 1999 |
| Citat(er) |
[1999] EWCA Civ 3006 [1999] 2 FLR 941 [2000] 1 Alla ER 711 (2000) 32 HLR 547 [1999] 3 WLR 1217 [1999] 2 EGLR 181 [2000 ] [1999] Ch919 91EG [2000] Fam Law 700 (2000) 79 P & CR 91 |
| Avskrift(er) | Domstolens godkända utskrift av överklagandedomen |
| Fallhistorik | |
| Tidigare åtgärd(er) | Klagande förlorade också i High Court sammanträde i County Court inför HHJ Downes. |
| Efterföljande åtgärd(er) | ingen. |
| Fall åsikter | |
| Beslut av |
Clarke LJ Beldam LJ Walker LJ |
| Nyckelord | |
| Kontrakt, försäljning av mark (upplåtelse av arrende), sektion 2(5) Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989; bedrägeri eller samvetslöst beteende; specifika prestanda | |
Yaxley v Gotts [1999] är ett engelskt avtalsrättsligt fall med specifik relevans för formaliteter i jordrätt . Målet behandlar huruvida 2 § i lagen om egendomsrätt (diverse bestämmelser) 1989 som kräver att avtal ska vara skriftliga hindrar ett muntligt avtal från att träda i kraft där det annars skulle uppkomma ett intresse genom äganderättsligt estoppel , det vill säga om bestämmelsen i 5 mom. resulterande, underförstådda eller konstruktiva truster omfattar även proprietär estoppel.
Fakta
Yaxley var en egenföretagare som försökte övertala Gotts att låna honom pengar för att köpa en byggnad. Gotts köpte istället byggnaden men gick med på att Yaxley kunde få bottenvåningen i utbyte mot att renovera de andra lägenheterna och sköta byggnaden. Efter att ha utfört arbetet på egen kostnad och tid. Yaxley hävdade att ett muntligt avtal mellan honom själv och Herr Gotts var att belöna honom med äganderätten till byggnadens bottenvåning. Gotts misslyckades med att förmedla lagfarten i Yaxleys namn. Yaxley stämde Gotts.
Medan käranden arbetade på de två översta våningarna mellan januari och mars 1992, gjorde han det i den felaktiga uppfattningen att Brownie Gotts var ägaren till fastigheten; Alan Gotts, ägaren, med kännedom om denna felaktiga uppfattning, tillät käranden att fortsätta att utföra arbetet på sin fastighet i vetskap om att hans far hade förespråkat att käranden skulle ha bottenvåningen.
Dom
Domaren i målet tog (fanns trovärdig) det mesta av Yaxleys bevis, inte det som stod i konflikt med de tilltalade. Till slut fann domaren att det fanns ett muntligt kontrakt mellan käranden och svaranden. Detta berättigade käranden till äganderätt i form av ett 99-årigt hyresavtal på den del av strukturen enligt avtalet.
Överklagande
Familjen Gotts (far och son) överklagade. Hovrätten ogillade deras överklagande och gjorde gällande att käranden endast hade rätt till en del av räntan i hyresavtalet.
Det skulle inte vara möjligt att antyda en överenskommelse mellan käranden och Alan utifrån dessa fakta, men de skulle ge upphov till ett anspråk på proprietär estoppel. När käranden från april till september 1992 arbetade på bottenvåningen visste han då att Alan var ägaren, men varken Alan eller Brownie hade sagt att Brownies löfte hade dragits tillbaka. Det fanns en fortsatt representation som Alan Gotts var medveten om att om käranden gjorde arbetet med att omvandla bottenvåningen skulle det vara hans "för evigt".
Återigen skulle det vara svårt att antyda ett kontrakt mellan Alan och käranden utifrån dessa fakta, men de skulle stödja ett fall av proprietär estoppel. Det skulle vara samvetslöst av Alan att neka käranden ett intresse av fastigheten.
[...]
För min del kan jag inte se att det finns någon anledning att förvanska de klara orden i § 2.5. De inkluderades för att bevara de rättvisa rättsmedel som kommissionen hade hänvisat till. Jag tror inte att det är inneboende i en socialpolitik att förenkla överlåtelser genom att kräva säkerhet i ett skriftligt dokument att ett samvetslöst beteende eller skäligt bedrägeri bör tillåtas råda.
Enligt min uppfattning utesluter bestämmelsen att ingenting i Section 2 i 1989 års lag ska påverka skapandet eller driften av resulterande, underförstådda eller konstruktiva truster från funktionen av sektionen i praktiken fall där ett intresse i mark lika väl kan göras anspråk på genom att förlita sig på konstruktivt förtroende eller proprietär estoppel. — Clarke LJ