Skuldtjänsttäckningsgrad

Debt Service Coverage Ratio ( DSCR ), känd som "debt coverage ratio" (DCR), är ett finansiellt mått som används för att bedöma en enhets förmåga att generera tillräckligt med kontanter för att täcka sina skuldtjänståtaganden . Dessa förpliktelser inkluderar räntor, kapitalbelopp och leasingbetalningar. DSCR beräknas genom att dividera den operativa inkomsten som är tillgänglig för betalning av betalningar med det totala beloppet för betalning av betalningar.

DSCR används ofta som ett riktmärke för att mäta en individs eller ett företags förmåga att uppfylla sina skuldförpliktelser. En högre DSCR indikerar att en enhet har en större förmåga att betala sina skulder, vilket gör det lättare för dem att få lån. Banker och långivare använder ofta ett lägsta DSCR-förhållande som ett lånevillkor, och att bryta mot detta villkor kan ibland betraktas som en standardhandling . Det är ett viktigt mått för att mäta ett företags ekonomiska hälsa och dess förmåga att uppfylla sina skuldförpliktelser.

Används

Inom företagsfinansiering avser DSCR mängden kassaflöde som är tillgängligt för att möta årliga ränte- och amorteringsbetalningar på skulder, inklusive betalningar för sjunkande fonder.

Inom privatekonomi hänvisar DSCR till ett förhållande som används av banklånetjänstemän för att bestämma skuldtjänstförmåga.

Inom kommersiell fastighetsfinansiering är DSCR det primära måttet för att avgöra om en fastighet kommer att kunna upprätthålla sin skuld baserat på kassaflöde. I slutet av 1990-talet och början av 2000-talet krävde banker vanligtvis en DSCR på minst 1,2, [ men mer aggressiva banker skulle acceptera lägre nyckeltal, en riskabel praxis som bidrog till finanskrisen 2007–2010 . En DSCR över 1 betyder att (i teorin, beräknat enligt bankstandarder och antaganden) enheten genererar tillräckligt med kassaflöde för att betala sina skuldförpliktelser. En DSCR under 1,0 indikerar att det inte finns tillräckligt med kassaflöde för att täcka lånebetalningar. I vissa branscher där projektfinansiering utan regress används, används vanligtvis ett Debt Service Reserve Account för att säkerställa att återbetalning av lån kan uppfyllas även i perioder med DSCR<1,0

Beräkning

I allmänhet beräknas det genom:

DSCR = Netto Driftinkomst / Skuldtjänst

var:

Adj. EBITDA = (Brutto rörelseintäkter) − (Rörelsekostnader)

Skuldtjänst = (huvudsaklig återbetalning) + (Räntebetalningar) + (Leasingbetalningar)

För att beräkna en enhets skuldtäckningsgrad måste du först bestämma enhetens driftsnetto ( NOI). NOI är skillnaden mellan bruttointäkter och driftskostnader. NOI är tänkt att återspegla den verkliga inkomsten för en enhet eller en verksamhet utan eller före finansiering. I driftskostnaderna ingår således inte finansieringskostnader (t.ex. räntor från lån), personlig inkomstskatt för ägare/investerare, investeringar och avskrivningar.

Skuldtjänst är kostnader och betalningar relaterade till finansiering. Räntor och leasingbetalningar är verkliga kostnader som är resultatet av att ta lån eller låna tillgångar. Att betala ned kapitalbeloppet för ett lån förändrar inte ett företags nettoandels-/likvidationsvärde; det minskar dock de kontanter som ett företag bearbetar (i utbyte mot att minska låneskulden eller öka eget kapital i en tillgång). Genom att redovisa kapitalbetalningar speglar DSCR således ett företags kassaflödessituation.

Till exempel, om en fastighet har en skuldtäckningsgrad på mindre än ett, räcker inte den inkomst som fastigheten genererar för att täcka bolånebetalningarna och fastighetens driftskostnader . En fastighet med en skuldtäckningsgrad på 0,8 genererar bara tillräckligt med inkomst för att betala för 80 procent av de årliga skuldbetalningarna. Men om en fastighet har en skuldtäckningsgrad på mer än 1, genererar fastigheten tillräckliga inkomster för att täcka årliga skuldbetalningar. Till exempel genererar en fastighet med en skuldtäckningsgrad på 1,5 tillräckligt med inkomster för att betala alla de årliga skuldkostnaderna, alla driftskostnader och genererar faktiskt femtio procent mer inkomst än vad som krävs för att betala dessa räkningar.

En DSCR på mindre än 1 skulle innebära ett negativt kassaflöde. En DSCR på mindre än 1, säg 0,95, skulle innebära att det bara finns tillräckligt med driftsnetto för att täcka 95 % av de årliga skuldbetalningarna. Till exempel, i samband med privatekonomi, skulle detta innebära att låntagaren skulle behöva fördjupa sig i sina personliga medel varje månad för att hålla projektet flytande. Generellt sett rynkar långivare på ett negativt kassaflöde, men vissa tillåter det om låntagaren har en stark extern inkomst.

Vanligtvis kräver de flesta affärsbanker förhållandet 1,15–1,35 × ( NOI / årlig skuldtjänst ) för att säkerställa att kassaflödet är tillräckligt för att täcka lånebetalningar är tillgängligt på löpande basis.

Exempel

Låt oss säga att Mr. Jones tittar på en investeringsfastighet med en driftsnetto på 36 000 USD och en årlig skuldtjänst på 30 000 USD . Skuldtäckningsgraden för denna fastighet skulle vara 1,2 och Mr. Jones skulle veta att fastigheten genererar 20 procent mer än vad som krävs för att betala den årliga bolånebetalningen.

Debt Service Ratio används också vanligtvis för att utvärdera kvaliteten på en portfölj av bolån. Till exempel, den 19 juni 2008, rapporterade ett populärt amerikanskt kreditvärderingsinstitut, Standard & Poors, att det sänkte sitt kreditbetyg på flera klasser av sammanslagna kommersiella inteckningscertifikat som ursprungligen utfärdades av Bank of America. Kreditvärderingsinstitutet uppgav i ett pressmeddelande att det hade sänkt kreditbetygen för fyra certifikat i Bank of America Commercial Mortgage Inc. 2005-1-serien och uppgav att nedgraderingarna "reflekterar kreditförsämringen av poolen". De fortsätter vidare med att konstatera att denna nedgradering berodde på det faktum att åtta specifika lån i poolen har en skuldtjänsttäckning (DSC) under 1,0x, eller under en gång.

Debt Service Ratio, eller skuldtjänsttäckning, ger en användbar indikator på finansiell styrka. Standard & Poors rapporterade att den totala poolen, den 10 juni 2008, bestod av 135 lån, med ett sammanlagt trustsaldo på 2,052 miljarder USD . De indikerar att det vid det datumet fanns åtta lån med en DSC på lägre än 1,0x. Detta innebär att nettomedel som kommer in från uthyrning av kommersiella fastigheter inte täcker inteckningskostnaderna. Nu, eftersom ingen skulle göra ett lån som detta initialt, kommer en finansanalytiker eller informerad investerare att söka information om hur försämringen av DSC har varit. Du vill inte bara veta vad DSC är vid en viss tidpunkt, utan också hur mycket den har förändrats från när lånet senast utvärderades. S&P pressmeddelande berättar detta. Det indikerar att av de åtta lånen som är "under vattnet" har de ett genomsnittligt saldo på 10,1 miljoner USD och en genomsnittlig nedgång i DSC på 38 % sedan lånen utfärdades.

Och det finns ännu mer. Eftersom det finns totalt 135 lån i poolen, och endast åtta av dem är under vattnet, med en DSC på mindre än 1, är den uppenbara frågan: vad är den totala DSC för hela poolen med 135 lån? Pressmeddelandet från Standard and Poors ger detta nummer, vilket indikerar att det vägda genomsnittliga DSC-värdet för hela poolen är 1,76 × . Återigen, detta är bara en ögonblicksbild nu. Nyckelfrågan som DSC kan hjälpa dig att svara på, är detta bättre eller sämre, från när alla lån i poolen först gjordes? S&P pressmeddelande ger detta också, och förklarar att det ursprungliga vägda genomsnittliga DSC för hela poolen av 135 lån var 1,66 × .

På detta sätt ger DSC (debt service coverage)-kvoten ett sätt att bedöma den finansiella kvaliteten, och den tillhörande risknivån, för denna pool av lån, och visar det överraskande resultatet att trots att vissa lån upplever DSC under 1, är den totala DSC av hela poolen har förbättrats, från 1,66 × till 1,76 × . Ungefär så här borde en bra låneportfölj se ut, med DSC som förbättras över tiden, eftersom lånen betalas ner, och en liten andel, i det här fallet 6 %, upplever DSC-kvoter under en gånger, vilket tyder på att för dessa lån, det kan finnas problem framöver.

Och naturligtvis, bara för att DSCR är mindre än 1 för vissa lån, betyder det inte nödvändigtvis att de kommer att gå i konkurs.

Avsättningsmetod före skatt

Inkomstskatter utgör ett särskilt problem vid beräkning och tolkning av DSCR. Även om DSCR i konceptet är förhållandet mellan kassaflödet tillgängligt för betalning av skulder och erforderlig betalning av betalningar, finns det i praktiken – eftersom ränta är en skatteavdragsgill kostnad och kapitalbeloppet inte är det – det inte en siffra som representerar en summa kontanter som genereras från verksamhet som både är fullt tillgänglig för skuldtjänst och de enda kontanter som finns tillgängliga för skuldtjänst.

Medan Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (EBITDA) är ett lämpligt mått på ett företags förmåga att göra räntebetalningar (förutsatt att den förväntade förändringen i rörelsekapitalet är noll), är EBIDA (utan "T") ett mer lämplig indikator på ett företags förmåga att göra erforderliga kapitalbetalningar. Att ignorera dessa distinktioner kan leda till DSCR-värden som överskattar eller underskattar ett företags skuldtjänstkapacitet. Metoden före skatt tillhandahåller ett enda förhållande som uttrycker den totala skuldtjänstkapaciteten på ett tillförlitligt sätt givet dessa utmaningar.

Debt Service Coverage Ratio, beräknad med metoden före skatt, svarar på följande fråga: Hur många gånger högre var företagets EBITDA än dess kritiska EBITDA-värde, där kritisk EBITDA är det som bara täcker dess

Ränteförpliktelser + Huvudförpliktelser + Skatt Utgifter förutsatt att minsta tillräckliga inkomster antas + Andra nödvändiga utgifter som inte behandlas som redovisningskostnader, såsom utdelningar och CAPEX .

DSCR-beräkningen enligt Pre-Tax Provision Method är

EBITDA / (Ränta) + (avsättning före skatt för utlägg efter skatt) ,

där Avsättning före skatt för utlägg efter skatt är summan av kontanter före skatt som måste avsättas för att möta erforderliga utlägg efter skatt, dvs.

CPLTD + (ofinansierad CAPEX) + Utdelningar.

Avsättningen kan beräknas enligt följande:

Om (avskrivning av icke-kontanta utgifter) + (avskrivning) + (amortering) > (utlägg efter skatt), då

(avsättning före skatt för utlägg efter skatt) = (utlägg efter skatt)

Till exempel, om ett företags utlägg efter skatt består av CPLTD på 90 miljoner USD och 10 miljoner USD i ofinansierad CAPEX, och dess icke-kontanta utgifter är 100 miljoner USD , kan företaget applicera 100 miljoner USD i kassainflöde från verksamheten till utlägg efter skatt utan att betala skatter på 100 miljoner dollar inflödet. I det här fallet skulle kontanterna före skatt som låntagaren måste avsätta för utlägg efter skatt helt enkelt vara 100 miljoner USD .

Om (utlägg efter skatt) > (icke-kontanta utgifter), då

(avsättning före skatt för utlägg efter skatt) = (Icke -kontanta utgifter) + (utlägg efter skatt) − (icke-kontanta utgifter) / 1 − (inkomstskattesats)

Till exempel, om utlägg efter skatt består av CPLTD på 100 miljoner USD och icke-kontanta utgifter är 50 miljoner USD , kan låntagaren använda 50 miljoner USD i kassainflöde från verksamheten direkt mot 50 miljoner USD av utlägg efter skatt utan att betala skatt på det inflödet på 50 miljoner USD , men företaget måste avsätta 77 miljoner USD (förutsatt en inkomstskattesats på 35 %) för att täcka de återstående 50 miljoner USD i utlägg efter skatt. Detta företags avsättning före skatt för utlägg efter skatt = 50 miljoner USD + 77 miljoner USD = 127 miljoner USD .

Se även

• LLCR
• Driftskraft
• Projektfinansiering