Opal Tower (Sydney)
 | |
| Opal Tower | |
|---|---|
| Allmän information | |
| Typ | Skyskrapa |
| Klassificering | Bostads |
| Plats | Sydney Olympic Park |
| Stad eller stad | Sydney |
| Land | Australien |
| Avslutad | augusti 2018 |
| Höjd | 117 m |
| Tekniska detaljer | |
| Antal våningar | 36 |
| Annan information | |
| Antal enheter | 392 lägenheter |
| Webbplats | |
| Urban Database Link | |
Opal Tower är ett bostadstorn beläget i förorten Sydney Olympic Park i den australiska delstaten New South Wales . Det stod klart i augusti 2018. Det höga bostadstornet byggdes av Icon, utvecklat av Ecove och designat av Bates Smart Architects. Byggnaden har 392 lägenheter, med 34 överjordiska våningar och tre våningar under jord. Den 24 december 2018 hade invånarna rapporterat om höga smällljud, synliga paneler och sprickor som främst påverkade nivå fyra och 10. Alla boende evakuerades från byggnaden och flyttades till Airbnb och hotellboenden under jul- och nyårshelgerna.
Byggnaden godkändes i juni 2015 av det australiensiska liberala partiets tidigare planeringsminister Robert Stokes som ett stort byggnadsprojekt. Inkonsekvenser med byggnadens struktur har till stor del varit relaterade till underdesign och material av lägre kvalitet. Utvecklingssvaghet är av ökad oro, särskilt under Sydneys byggboom för att kompensera för Sydneys ökande befolkningstäthet.
Evakueringen, som uppgick till över 3 000 människor som bodde i eller nära byggnaden, ledde till en rapport från universitetsdekaner, med rekommendationer om att skapa en förteckning över ingenjörer som arbetar med byggnader.
I februari 2019 meddelade New South Wales att de skulle ändra bygglagarna efter evakueringen. De nya bestämmelserna kräver registrering av konstruktörer, ingenjörer och arkitekter, med byggnadsrådgivare utsedda att granska deras arbete.
Bygga funktioner
Byggnaden har 392 lägenheter, ett barnomsorgsområde och ett butiksområde. Vid öppning varierade priserna för lägenheter från $800 000 till $2,5 miljoner.
I februari 2019 noterades det att regeringen ägde 43 eller fler av enheterna i Opal Tower.
Alla avhjälpande arbeten slutfördes den 30 juni 2020 (byggnaden är därmed helt återupptagen). Icons moderbolag, Kajima Corporation i Japan, lämnade därefter en 20-års garanti – tre gånger mer än vad som krävs i delstaten NSW.
Strukturella problem
2018 evakuering
Dörrar öppnades av polis och brandkår med tung utrustning för att de boende skulle kunna lämna byggnaden. Byggnader, vägar och en järnvägsstation inom en radie av 1 kilometer evakuerades. Efter evakueringen konstaterade experter att den hade skiftat mellan 1 och 2 millimeter. Sprickor hittades på 10:e och 4:e våningen.
En spricka på 10:e våningen, millimeter bred, skapade en kraftig smäll och polis tillkallades klockan 14.45 på julafton efter en bombmisstanke. 300 personer evakuerades.
Invånarna släpptes in igen efter midnatt på julafton, för att sedan evakueras senare den 27 december. Senast den 3 februari 2019 upphörde Icon att betala för mat och boende utanför byggnaden för alla enheter som ansågs säkra av Cardno, ett oberoende ingenjörsföretag som anlitats av Owners Corporation för att övervaka korrigeringsarbetet utfört av Icon.
Den 19 februari hävdade en 36-sidig rapport beställd av NSW Department of Planning att den var "övergripande strukturellt sund."
Orsaker
Utvecklaren Ecove förnekade att det hade klippts några hörn i konstruktionen den 27 december 2018. I januari 2019 kom det rapporter om att horisontella stödbalkar i strukturen möjligen "inte var tillräckligt starka för att hålla prefabricerade betongpaneler installerade ovanpå dem." Vid tillfället undersökte fyra olika undersökningar de spruckna panelerna. Den ursprungliga konstruktionsingenjören, WSP, undersökte, liksom NSW-regeringen, Owners Corporation genom Cardno och byggare Icon Co. genom Rincovitch Partners. Den 25 februari 2019 skyllde en regeringsrapport sprickorna på design- och konstruktionsfel. Den fann att byggnaden var strukturellt sund överlag, men att horisontella stödbalkar inte var kompatibla, underdesignade och utan ordentlig injektering. 221 av de 400 enheterna stod tomma då.
Minister för planering och bostadsfrågor, Hon. Anthony Roberts , begärde en utredning av strukturella, design- och materialbrister. Rapporten publicerad av Unisearch med data formaliserad av ett samarbete mellan akademiker från University of New South Wales . Resultaten visade fyra nyckelområden med svaghet.
För det första, underdesignen av hällbalkarna (ett strukturellt element som omfördelar vikten och skapar stabilitet.) och panelmonteringen tillät tryck att byggas upp, vilket utlöste efterföljande sprickbildning och sprängning. För det andra minskade partiell injektering av hällens balkfogar motståndskraften mot rörelse och tryck. För det tredje resulterar den ursprungliga konstruktionen och reparationerna av betongpaneler samt valet av betong med lägre hållfasthet för hällbalkarna i designinkonsekvenser och strukturella svagheter. Slutligen var skador på betongpaneler på nivå 10 resultatet av den dåliga strukturella kvaliteten på hällbalkarna, inte direkta problem med panelen. Man kan konstatera att byggnadsdesignen inte var strukturellt stark nog att hålla sin vikt.
Det australiensiska nyhetsprogrammet A Current Affair avslöjade videofilmer på plats som erhållits från en underleverantör. Filmen påstod att försumligt beteende och strukturellt osäkert material användes vid konstruktionen av bostadstornet. Betongplattor, som användes för hällbalkarna, var allvarligt spruckna och dåligt lappade, medan fyllmedel användes för att säkra plattor som var i dåligt skick, snarare än att bytas ut, vilket är protokollet.
Rekommendationer i delrapporten föreslog förstärkningar av stålhällsbalkar för den försvagade betongen.
Politiska konsekvenser av evakuering
I februari 2019 slutförde universitetsdekaner för arkitektur en krisrapport om strukturen, med fem rekommendationer, främst att regeringen "skapar ett officiellt register över ingenjörer som sedan skulle användas för att tillhandahålla oberoende tredjepartscertifiering av konstruktioner och inspektioner på plats under bygget." Den 26 juni 2019 The Guardian att australiska ingenjörer sa att rekommendationerna för att fixa Opal Tower ännu inte hade antagits, och att folk inte behövde vara registrerade i NSW för att arbeta som ingenjör.
New South Wales har upplevt höga nivåer av bostadsutveckling sedan 2013 för att hålla jämna steg med ökande permanent och tillfällig befolkningsstorlek. Australian Bureau of Statistics registrerade en ökning med 18 % av lägenhetsgodkännanden i Sydney-regionen, vilket ledde till utvecklingen av 78 000 lägenheter mellan 2012 och 2015. 2016 tillkännagav tidigare planeringsminister Robert Stokes (som också godkände Opal Tower, 184 000 lägenheter ) . ytterligare lägenheter mellan 2016 och 2021. Denna snabba ökning i bostadsutvecklingen har skapat oro i samhället för integriteten och kvaliteten hos storskaliga byggprojekt.
Australiska medier var snabba med att rapportera om diskussionen om vem som hade fel. Det blev uppenbart att politiska beslut fattade av en utvecklingsfokuserad statlig planeringsminister, Anthony Roberts , kunde ha spelat en faktor för att tillåta underdesign och material av dålig kvalitet. Roberts svarade snabbt, startade en utredning om efterlevnad, lade till två universitetsingenjörsprofessorer och rådde dem att slutföra en rapport om orsaken till byggnaden och den nuvarande stabiliteten.
Hög publicitet kring Opal Tower och den senaste tidens ökning av bostadsutveckling i innerstaden har satt press på statliga institutioner att förbättra godkännandeprocessen för utveckling. Ökade utländska investeringar och engagemang - outsourcing av jobb och användning av billigare internationella material - i Australiens utvecklingsboom har ökat konsumenternas oro kring den strukturella integriteten hos nya, massproducerade bostadshus. Brist på oberoende organ och överblick över utvecklingsprocessen - design, konstruktion och materialanskaffning - av den senaste utvecklingen har gett möjlighet till kostnadsbesparande åtgärder som minskar den totala kvaliteten.
Sociala konsekvenser av evakuering
En ökning av Sydneys befolkning, orsakad av högre löner, mindre familjestorlekar, karriärbaserad migration och en tilltalande köparmarknad, hade lett till en ökande efterfrågan på bostäder runt Sydneys CBD. Den oöverträffade mängden byggande, för både bostadsfastigheter och social infrastruktur, skapade en möjlighet för byggbranschens aktörer att utnyttja fördelarna med en expansionsfokuserad stad. De sociala konsekvenserna märks av samhället i stort eftersom det ursprungliga köpvärdet för dessa lägenheter inte representerade antagna kvalitetsstandarder. Detta lämnar Sydneys bostadsmarknad med stora mängder nya fastigheter som är överprissatta, utan säkerheten att veta om strukturell integritet och säkerhet är säkerställd.
Reparationer av byggnaden påbörjades först i april 2019, vilket lämnade en stor nivå av förskjutning, med 169 av lägenheterna otjänliga för beboelse vid den tiden. Icon har spenderat nära 10 miljoner dollar för att kompensera inkomstbortfall, tillfälliga levnadskostnader, skador och saneringskostnader i samband med reparationer till husägare.
Det har funnits oro över det snabba godkännandet av bostads- och utvecklingsplaner i New South Wales. Bristen på strukturell integritet hos Opal Tower skapar tvivel på bostadsmarknaden, vilket i sin tur har en dålig ekonomisk inverkan. Om en stat inte har en tydlig uppsättning upprätthållna standarder och förfaranden kring godkännande, design och konstruktionspraxis, är den övergripande kalibern av bostäder lägre. Detta har en inverkan på levnadsstandarden och som ett resultat av Sydneys liveability på den globala scenen.
Ekonomisk påverkan
Ekonomiska kostnader drabbar i första hand de individer som äger lägenheter inom höghustornet. Opal Towers strukturella brister har lett till ett förlorat förtroende för Opal Tower och har bidragit till att skapa ett större sammanhang för Australiens ouppmärksamma byggindustri. En kombination av stadsövergripande höga fastighetspriser och svag godkännandeprocess för byggnader byggda mellan 2012 och 2018 har stor inverkan på avkastningen på investeringen. Australian Financial Review släppte uppgifter som anger att 85 % av nya lägenhetsägare i Sydney har strukturella problem i nybyggda hyreshus. Konsumenternas uppfattning är viktig för att uppnå ett sunt andrahandsvärde och livslängd för fastigheten. Fastighetsägare som ett resultat kan kämpa för att hitta hyresgäster och kommer att drabbas av en förlust av investeringar på grund av strukturella problem eftersom byggnaden inte har konsumenternas förtroende
De ekonomiska effekterna sträcker sig utöver individuell förmögenhet. Sydneys fastighetsmarknad kan se nedvärderingen av Sydneys fastigheter, byggda under tider av tvivelaktiga godkännandeprocesser, eller ett massivt krav på nya fastigheter som ska kontrolleras och uppdateras för att återspegla de nya standarderna för anpassad utveckling.
Australian Broadcasting Corporation (ABC) släppte en uppdatering om hur Opal Tower påverkar lägenhetspriserna i Sydney. Fastighetsanalytiker drog slutsatsen att Opal Tower kommer att påverka inte bara fastighetsvärdet för sina egna lägenheter, utan kommer att minska värdet på alla off-the-plan lägenheter i hela staden. Detta flöde på effekt har stora konsekvenser, eftersom Sydney är på väg att nå sitt förväntade överutbud av fastigheter, vilket lämnar möjligheten till i stort sett tomma eller "spökbyggnader".
Framtida implikationer
Regeringen i New South Wales har beslutat att reformera byggnadsgodkännande- och tillsynsprocesserna i ett försök att bättre säkra konsumenternas förtroende och större transparens på NSW:s, särskilt Sydneys, bostadsmarknad. Sydneys snabbt växande övergående och permanenta befolkning har orsakat en högtäthetsutvecklingsboom under det senaste decenniet. Australien har nationella byggstandarder. Dessa koder säkerställer att utvecklingar byggda i Australien måste uppfylla en antagen standard. När dessa standarder inte uppfylls destabiliseras konsumenternas tro, vilket skapar tvivel om kvaliteten på bostäder i Australien. Toppar i utvecklingsgodkännanden, för att matcha en växande lokal och global efterfrågan, lämnar bostadsmarknader, som Sydneys, med högt övervärderade fastigheter, gjorda med material av låg kvalitet och liten motivation att förbättra robustare äldre fastigheter. Det är viktigt att dessa standarder upprätthålls och ses över för att säkerställa ekonomisk stabilitet både lokalt och internationellt.
Opal Tower var ett exempel på den senaste tidens oro kring bostadsutveckling i innerstaden New South Wales. Delårsrapporten, publicerad i januari 2019, skriven av University of New South Wales forskargrupp avslutade med de strukturella bristerna. En slutrapport publicerades i början av 2019, av Unisearch, som listar material och konstruktionsval för hällens bjälkar som orsaken till skadan.
I februari 2019 publicerade Special Broadcasting Service (SBS) en artikel som diskuterade de kommande ändringarna av höghuslagarna, som ett direkt resultat av Opal Tower-debacle. En ny höghus "vakthund" kommer att introduceras, med ett nytt registreringssystem för ingenjörer och byggare, i ett försök att lugna betydande oro kring NSW byggbranschen. Detta kommer att säkerställa att alla företag, entreprenörer eller individer som är involverade i design, konstruktion och Inköp av material är kvalificerat enligt New South Wales standarder.
Fastighetsanalytiker talade om nedgången i konsumenternas förtroende och hänvisade till tidpunkten för Opal Towers destabilisering som mycket beklaglig för den statliga industrin. Analytiker föreslog att effekten av Opal Tower potentiellt skulle kunna påverka andra australiska statliga bostadsmarknader, genom nya, lägre konsumentuppfattningar om australiensisk byggstabilitet och standarder.
University of New South Wales har utvecklat ett forskarteam med avsikten att ytterligare förstå och förbättra New South Wales utvecklings- och konstruktionsindustri, särskilt i förhållande till höghus i bostadshus. Slutsatser från deras studier säger att även om de flesta skiktbyggnader har defekter, måste statliga förbättringar ta itu med konsumenteffekterna av medvetna kostnadssänkningar, certifiering som sker för sent i utvecklingsprocessen och tvekan från myndigheter kring ingripanden. Framöver har teamet från University of New South Wales föreslagit ökad transparens med köpare kring byggkvalitet, med utgångspunkt i det nuvarande "femstjärniga" klassificeringssystemet som används för bilar. Detta implementerades tidigare på 1990-talet, men misslyckades på grund av bristande finansiering under tidigare New South Wales premiärminister Bob Carr .
Se även