Lokal myndighetssökning
I Storbritannien avser en lokal myndighetssökning (även känd som lokal sökning av markavgifter eller lokal sökning ) tillhandahållande av specifik information om en viss fastighet och det omgivande området för köpare och säljare. Detta görs som en del av överlåtelseprocessen av en advokat eller en licensierad transportör . Om du lånar pengar för att finansiera köpet är det normalt en förutsättning för förskottet att du skaffar en lokal sökning. Om du inte har ekonomi är det ditt val om du vill söka lokalt eller inte.
Advokaten eller auktoriserad förmedlare agerar på uppdrag av fastighetsköparen eller hyresgästen och har kontakt med den lokala myndigheten som ansvarar för att genomföra den lokala myndighetssökningen. Tidsskalan för återlämnande av sökresultatet beror på vilken kommun som gör sökningen. Majoriteten av lokala myndigheter returnerar sökresultat på mindre än fem arbetsdagar. Det är också möjligt att göra en personlig sökning i det lokala markavgiftsregistret. Detta kan göras av vem som helst men kräver att den som söker har kunskap om vad de tittar på. En personlig sökning är gratis. En personlig sökning inkluderar inte all information som krävs för att slutföra en fullständig lokal sökning. Resterande uppgifter ska hämtas från offentliga register och visningsuppgifter enligt miljöinformationsföreskrifterna.
Syfte
Huvudsyftet med en lokal sökning är att skydda fastighetsköpare från alla obehagliga händelser som kan påverka deras användning och njutning av fastigheten eller som kan påverka dess värde (för köpare och potentiell långivare), och är därför en nyckelfaktor i överföringsprocessen. Den lokala sökningen kommer att ge information som är utformad för att avslöja eventuella problem eller problem med fastigheten och det omgivande området, vilket gör det möjligt för köparen att fatta ett välgrundat beslut om fastighetens nuvarande tillstånd. Den lokala sökningen är i huvudsak utformad för att ge viktig information som potentiellt skulle kunna påverka användningen, uthyrningen eller framtida återförsäljning av fastigheten.
Inklusioner
En lokal myndighetssökning består av två separata delar bestående av två olika dokument:
Intyg om sökformulär
LLC1-formuläret erhålls från Her Majesty's Stationery Office och skickas i allmänhet av fastighetsköparens advokat eller licensierade förmedlare. Följande information kan erhållas från LLC1, en sökning i det lokala registret för markavgifter:
- Kulturminnesmärkta byggnader
- Naturvårdsområden
- Trädskyddsorder
- Förbättrings- eller renoveringsbidrag
- Zoner för rökkontroll
- Framtida utveckling
Förfrågningar
CON 29-dokumentet består av två separata delar; CON 29 och CON 29(O). CON 29-frågorna gäller i alla transaktioner och CON 29(O) står för "Optional Questions", vilket innebär att det är öppet för en förmedlare att göra dessa förfrågningar om det är lämpligt för transaktionen och egendomen. Exempel på miljöinformation som tillhandahålls av CON 29 inkluderar följande:
- Byggnadskontrollhistorik
- Planeringskontrollhistorik
- Närliggande vägplaner och motorvägar
- Förorenad mark
- Radongas
CON 29(O)-formuläret behandlar ett antal extra förfrågningar, som är valfria beroende på fastighetsförhållandena. Exempel på förfrågningar som behandlas av CON 29(O) inkluderar följande:
- Vägförslag av privata organ
- Allmänna stigar eller vägar
- Annonser
- Aviseringar om slutförande
- Parker och landsbygd
- Rörledningar
- Hus i flera yrken
- Bullerreducering
- Stadsutvecklingsområden
- Företagszoner
- Inre stadsförbättringsområden
- Förenklade planeringszoner
- Markvårdsanmälan
- Mineralkonsultationsområden
- Farligt ämne samtycker
- Miljö- och föroreningsmeddelanden
- Meddelanden om livsmedelssäkerhet
- Häcknotiser
- Gemensam mark, stad och bygrönt
Under 2013-14 genomförde Law Society of England and Wales en konsultation (tillgänglig via Law Societys webbplats) om revideringar av båda CON29-formulären.
Berörda områden
En lokal myndighetssökning kommer att påverka alla bostads- och kommersiella fastigheter i England och Wales. Den information som krävs från sökningen underhålls av alla lokala myndigheter i England och Wales. I Skottland och Irland finns det fortfarande ett antal sökningar som måste utföras i processen, som inte specifikt kallas en lokal myndighetssökning.
Vad är lokala myndigheter
En lokal myndighet är en statlig underavdelning av England och Wales och ansvarar för många tjänster i det område som den täcker. Varje område i England och Wales omfattas av en lokal myndighet eller myndighet, som ansvarar för att underhålla olika tjänster i området. I många fall är en kommunal myndighet den lägre nivån i ett område. Till exempel, Cheshire i England, som är ett icke-metropoliskt och ceremoniellt grevskap, sköter tjänster som polis, bibliotek, utbildning, transport och brandtjänster. Cheshire är faktiskt uppdelat i två mindre kommunområden i syfte att söka efter lokala myndigheter, Cheshire-East och Cheshire-West.
Dessutom kan ett område styras av en enhetlig myndighet, som skulle tillhandahålla alla tjänster som Cheshire gör men inte delas upp ytterligare, vilket innebär att en enhetlig myndighet också skulle vara ansvarig för lokal myndighetssökning.
Det enda undantaget från regeln är Greater London, som är en administrationsavdelning på högsta nivå i England, och var och en av de 32 inkluderade distrikten är ansvarig för lokal myndighetssökning.
HM Fastighetsregistrets förslag till lokala markavgifter
Den 16 januari 2014 har HM Fastighetsregistret (som ansvarar för sammanställning och upprätthållande av ägande och avgifter (inteckningar) relaterade till mark/fastighet) utfärdat ett pressmeddelande som informerar om ett projekt som det har genomfört under de senaste två åren med i syfte att överta den lokala markavgiftsfunktionen från lokala myndigheter. Avsikten är att centralisera journalerna i ett digitalt och enhetligt format (som står i kontrast till de olika format som används av de 348 lokala myndigheterna i England och Wales) och att tillhandahålla en enda referenspunkt för att fylla samma funktion som den ovan nämnda sökningen rapporterar.