Kragga Kamma Estates v Flanagan

Kragga Kamma Estates CC and Another v Flanagan är ett viktigt mål i den sydafrikanska avtalsrätten , ett överklagande av ett beslut i South Eastern Cape Local Division av Jansen J. Det hördes i Appellate Division den 19 augusti 1994, med dom avkunnad den 29 september. Ordföranden var EM Grosskopf JA, Nestadt JA, Kumleben JA, Howie JA och Nicholas AJA. Klagandenas advokater var Tobie Oosthuizen, Port Elizabeth, och Webbers, Bloemfontein. Svarandens advokater var Jankelowitz, Kerbel & Schärges, Port Elizabeth och Lovius-Block, Bloemfontein. HJ van der Linde (med honom MPQ Spruyt) inställde sig för klagandena; JRG Buchanan SC för svaranden.

Målet gällde i första hand avhjälpande av avtalsbrott. Köparen hade underlåtit att betala en del av köpeskillingen enligt köpebrevet. Säljaren hävdade att sådan utebliven betalning utgjorde förkastelse, accepterad av säljaren. Underlåtenhet att betala utgjorde uppenbarligen avtalsbrott mot bakgrund av kravet i det aktuella avtalet att betalning ska ske vid avtalets undertecknande. Domstolen antog att en sådan överträdelse utgör förkastelse. Säljaren påstod sig dock häva avtalet först mer än två år efter avtalets ingående och efter att ha accepterat månatliga betalningar på återstoden av köpeskillingen. Under sådana omständigheter hade säljaren inte summariskt berättigad att acceptera hävning och häva avtalet.

I andra hand gällde målet frågan om när en part är eller inte är i mora , närmare bestämt mora ex persona . Betalningskravet fanns i inlagorna i målet. Detta, fann domstolen, uppgick till interpellatio iudicialis och var inte i och för sig otillåtet. Kravet angav dock att betalning skulle ske "inom skälig tid" och föregicks av orden "för det fall [...] domstolen skulle finna att [säljaren] hade för avsikt att sälja fastigheten till [köparen]." Ett sådant krav, som var föremål för en osäker framtida händelse, var uppenbart villkorat och kunde inte placera köparen i mora .

Faktum

Svaranden, till en början käranden, hade sålt och låtit överlåta viss fast egendom till den första klaganden, som varit den första svaranden, och som var ett närstående företag. Den andra klaganden (den andra svaranden) var en av medlemmarna i den första svaranden. Käranden väckte talan i en lokal avdelning med krav på återöverföring. Yrkandet bifölls med motiveringen att käranden därefter hävt försäljningen.

Försäljningsavtalet, som ingicks i april 1991, föreskrev en köpeskilling på R120 000, som skulle betalas till R70 000 "vid undertecknandet av detta", och för återstoden av R50 000 till en kurs av R500 per månad. Även om kärandens yrkande till en början grundade sig på en påstådd felaktig framställning av den andra svaranden, hade käranden under rättegångens gång flera gånger ändrat sina uppgifter om yrkandet och så småningom begärt återöverföring endast på följande grunder:

att den första svaranden hade förkastat avtalet genom att vägra att betala beloppet på R70 000, och att käranden hade accepterat ett sådant förkastande; och
att käranden hade hävt avtalet till följd av den första svarandens underlåtenhet att betala R70 000.

I sin slutliga form angav punkt 7.8 i uppgifterna att hävningen verkställdes genom meddelandet av den 30 september och genom en skrivelse adresserad till den första svarandens ombud, daterad den 5 oktober 1993, trots att krav hade framställts på den första. svaranden genom meddelande om avsikt att ändra den 6 maj 1993 och trots att skälig tid förflutit. Målsäganden har också erbjudit återbetalning av de månatliga betalningarna på R500.

Dom

I överklagandet ansåg Nestadt JA – och EM Grosskopf JA, Kumleben JA, Howie JA och Nicholas AJA instämde – att vad gäller (1) ovan, att den första svarandens underlåtenhet att betala R70 000 uppenbarligen utgjorde ett avtalsbrott . Det var, mot bakgrund av att betalning måste erläggas vid undertecknandet av avtalet, ett fall av mora ex re . Domstolen skulle vidare anta att överträdelsen utgjorde förkastelse, vilket var vad som krävdes med hänsyn till kärandens grund för talan enligt punkt 7.7.

Även om det fanns, konstaterade domstolen, mycket att säga för slutsatsen att, genom att hävda att beloppet hade betalats, den första svaranden vägrade att betala, och att käranden borde ha rätt att häva på denna grund, kvarstod faktum. att käranden inte påstod sig göra det förrän i maj 1993, mer än två år efter avtalets ingående, och efter att ha accepterat de månatliga betalningarna på R500 som den första svaranden regelbundet hade gjort på grund av återstoden av köpeskillingen. . Under sådana omständigheter, ansåg domstolen, kunde käranden inte summariskt acceptera förkastandet och häva avtalet.

Till stöd för denna slutsats hänvisade domstolen till ett avsnitt ur en amerikansk dom, citerad i Williston on Contracts , enligt vilken

när tidpunkten för fullgörandet är av väsentlig betydelse för avtalet, kommer en part som gör någon handling som är oförenlig med antagandet att han fortsätter att hålla den andra parten till sin del av avtalet anses ha avstått från det helt. När en specifik tid är fastställd för fullgörandet av ett kontrakt och är av avtalets kärna och det inte är fullgjort vid den tidpunkten, men parterna fortsätter med fullgörandet av det efter tiden, rätten att plötsligt [ sic ] insistera vid förverkande för underlåtenhet att prestera inom angiven tid kommer att anses ha avståtts och tiden för fullgörande kommer att anses ha förlängts med skälig tid.

Domstolen ansåg vidare att det följde att den första grund som käranden åberopade för sin rätt att häva, nämligen att hon i maj 1993 hade accepterat den första svarandens påstådda förkastelse av avtalet, var dålig.

När det gäller (2) ovan – det vill säga när det gäller kärandens påstådda hävning av avtalet cirka fem månader senare – fann domstolen, under antagandet att den första svaranden måste placeras i mora ( ex persona ) , att frågan för beslut var om detta hade gjorts. Om betalningskravet inte fått denna verkan skulle en väsentlig förutsättning för kärandens hävningsrätt saknas.

Domstolen ansåg att det inte fanns något i och för sig otillåtet med att kravet fanns i inlagorna. Det var ett fall av interpellatio iudicialis . Domstolen ansåg vidare att kravet, oavsett dess form, bland annat måste vara entydigt och ange ett med hänsyn till omständigheterna rimligt datum för fullgörandet. Målsägandens yrkande preciserade endast att betalning skulle ske "inom skälig tid". Dessutom föregicks det av uttalandet att det endast verkade "för det fall att [...] domstolen skulle finna att käranden hade för avsikt att sälja fastigheten till den första svaranden". Det var således uppenbarligen ett villkorligt krav, med förbehåll för en osäker framtida händelse, och oförmögen att placera den tilltalade i mora. Av detta följer att den andra grunden som käranden åberopat också var dålig. Avtalet hävdes därför inte med giltighet och domstolen borde följaktligen ha ogillat kärandens yrkande om återöverlåtelse av egendomen.

Även om det inte behövdes för den första tilltalade att ha placerats i mora , måste överklagandet ändå vinna framgång, fastslog Nestadt JA, eftersom avtalet av andra skäl inte var giltigt uppsagt. Ett meddelande om avsikt att häva, liksom själva uppsägningsmeddelandet, måste för att vara effektivt vara tydligt och otvetydigt, och så var inte fallet i den aktuella frågan. De led därför av i huvudsak samma brister som betalningskravet.

Överklagandet bifölls, och beslutet i South Eastern Cape Local Division, i Flanagan v Kragga Kamma Estates and Another , ändrades.

Böcker

Herbstein och Van Winsen The Civil Practice of the Superior Courts in South Africa 3rd ed.
Isaacs Becks teori och principer för åtal i civila åtgärder 5:e upplagan.
Christie The Law of Contract i Sydafrika 2nd ed.
Cilliers The Law of Costs 2nd ed.
De Wet och Van Wyk Kontrakte- en Handelsreg 5th ed vol 1.
J Farlam och Hathaway Contract: Cases Materials Commentary 3:e upplagan.
A Kerr The Principles of the Law of Contract 4:e uppl.
Lambridis Orders for Specific Performance and Restitutio in Integrumin South African Law .

Fall

Allen v Allen 1951 (3) SA 320 (A).
Alfred McAlpine & Son (Pty) Ltd mot Transvaal Provincial Administration 1977 (4) SA 310 (T).
Anglia & Co v Palatine Insurance Co Ltd 32 NLR 293.
Barnies Motors v Dimond 1977 (2) SA 721 (E).
Bonne Fortuin Beleggings Bpk v Kalahari Sandworks (Pty) Ltd 1974 (1) SA 414 (NC).
Culverwell and Another v Brown 1990 (1) SA 7 (A).
Custom Credit Corporation (Pty) Ltd mot Shembe 1972 (3) SA 462 (A).
Erasmus v Pienaar 1984 (4) SA 9 (T).
Ganief v Hoosen 1977 (4) SA 458 (C).
Gouws v Kriel (1906) 10 HCG 54.
Landau v City Auction Marts 1940 AD 284.
Lebedina v Scheckter och Haskell 1931 WLD 247.
Machanick v Bernstein 1920 CPD 380.
Mahabeer v Sharma NO and Another 1983 (4) SA 419 (N).
Mahabeer v Sharma NO and Another 1985 (3) SA 729 (A).
Marks Ltd mot Loughton 1920 AD 12.
Middelburgse Stadsraad v Trans-Natal Steenkool Korporasie Bpk 1985 (2) SA 524 (T).
Middelburgse Stadsraad v Trans-Natal Steenkool Korporasie Bpk 1987 (2) SA 244 (T).
Moodley v Moodley 1990 (1) SA 427 (D).
Palmer v Poulter 1983 (4) SA 11 (T).
Pillai v Pillai 1962 (3) SA 867 (D).
Radiotronics (Pty) Ltd mot Scott Lindberg and Co Ltd 1951 (1) SA 312 (C).
Roos v Stone (1894) 7 HCG 95.
SA Oil and Fat Industries Ltd v Park Rynie Whaling Co Ltd 1916 AD 400.
Stapleford Estates (Pty) Ltd mot Wright 1968 (1) SA 1 (E).
Swart v Vosloo 1965 (1) SA 100 (A).
Toller mot Law Accident Insurance Society Ltd [1936] 2 Alla ER 952 (CA).
Truter v Smith 1971 (1) SA 453 (E).
Uni-Erections v Continental Engineering Co Ltd 1981 (1) SA 240 (W).
Van Rooyen v Minister van Openbare Werke en Gemeenskapsbou 1978 (2) SA 835 (A).
Van Schalkwyk v Griesel 1948 (1) SA 460 (A).
Vromolimnos (Pty) Ltd and Another mot Weichbold and Another 1991 (2) SA 157 (C).

Anteckningar