Gemenskapsbostäder i Australien

Gemenskapsbostäder i Australien är icke-vinstdrivande prisvärda bostäder som tillhandahålls av bostadsorganisationer som kallas Community Housing Providers (CHPs). Dessa organisationer har olika verksamhetssätt och struktur och olika typer av lager. Eventuellt budgetöverskott i kraftvärmeverk måste användas för att underhålla befintliga bostäder, för att ge bättre service till hyresgästerna eller för att finansiera nya fastigheter. Även om de är oberoende regleras kraftvärmeverken av staten och får vanligtvis offentlig finansiering . Det mesta av deras bestånd ägs av allmännyttiga bostadsmyndigheter (SHAs) i varje stat, och kraftvärmeverken förvaltar hyresrätterna med hyran som erhålls från hyresgästerna.

Gemenskapsbostäder expanderade från 1990-talet i Australien, på grund av otillräcklig finansiering för allmännyttiga bostäder, och för att det var inriktat på att leverera bostäder till människor med komplexa behov som behövde stödtjänster. År 2020 var 103 900 bostäder under kommunal bostadsförvaltning, eller 24 % av det sociala bostadsbeståndet.

Community Housing Industry Association (CHIA) är topporganet som representerar alla kraftvärmeverk. Det ger nationell opinionsbildning och representation. De statliga avdelningarna av CHIA bedriver utbildning och nätverksaktiviteter för bostäder och tillhörande servicearbetare.

Översikt

Gemenskapsbostäder är en mångsidig sektor i Australien. Beståndet under förvaltning har mer än tredubblats från 2006, främst på grund av överlåtelser från allmännyttiga bostäder.

Cirka 370 organisationer är registrerade nationellt, varav 42 är Tier 1, verksamma i stor skala. År 2020 förvaltade de 104 000 fastigheter, cirka 24 % av alla sociala bostäder. Hyresgästerna är, precis som för allmännyttiga boenden, till övervägande del socialbidragstagare och majoriteten har komplexa behov. New South Wales har nästan hälften av alla kommunala hyresrätter.

Modellerna för samhällsboende är ganska varierande. Huvudkategorierna av kraftvärme efter syfte är:

• Community Housing Associations (CHAs) . Dessa förvaltar bostäder för mycket låginkomsttagare och bygger en portfölj av bostäder där kunder kan bo permanent. Vissa vänder sig till specialiserade kundgrupper: till exempel bostäder för kvinnor eller bostäder för ursprungsbefolkningen.
• Prisvärda bostadsorganisationer . Dessa tillhandahåller bostäder till 80 % till 90 % av marknadshyrorna till personer med måttlig inkomst. De flesta av dessa organisationer uppstod ur NRAS-systemet.
• Hemlöshetsorganisationer . Dessa tillhandahåller tillfällig hjälp eller krisboende för dem som riskerar att bli hemlösa. De har ett relativt litet bostadsbestånd, men kan vara stora organisationer när det gäller budget och antal anställda (till exempel Launch Housing den största kraftvärmen i Victoria ). Vissa är divisioner inom större religiösa välgörenhetsorganisationer (till exempel Baptcare och VincentCare).

Kooperativ , där hyresgästerna bedriver större delen av förvaltningen, är en alternativ modell. De kan hysa antingen låginkomsttagare eller medelinkomsttagare.

De tio bästa CHA:erna när det gäller antalet fastigheter som förvaltas den 30 juni 2021 är listade i tabellen.

namn	Egenskaper	Plats
CHL	11 500	Alla delstater, Timor
Kompass/ Hem på plats	7 600	NSW /Queensland/NZ
St George	7 000	NSW
Bostadsval	6,682	Fem stater
Länk Wentworth	6 300	NSW
Hume	4 000	NSW
Bro Bostäder	3,541	NSW
Utveckla bostäder	Över 3 000	NSW
Unity Housing	Över 3 000	SA
Unison	2 650	Victoria

Källor är årsrapporterna för 2020–21 för dessa organisationer och från andra större CHA.

Den här tabellen inkluderar alla CHA:er med mer än 2 500 fastigheter under förvaltning. Tillsammans förvaltar dessa tio föreningar mer än 55 000 fastigheter, mer än hälften av kraftvärmebeståndet. Endast tre CHA är verksamma i mer än en stat. De två största, CHL och Home in Place, verkar också utomlands.

Andelen av aktierna som faktiskt ägs av CHA (som kan användas som säkerhet för upplåning), varierar, men den största föreningen, CHL, är typisk med cirka 20% av deras aktier ägda. De andra fastigheterna ägs av stater och territorier och förvaltas av CHA.

Det fanns 17 400 bostäder för ursprungsbefolkningen i Australien 2020, mer än hälften av alla inhemska sociala bostäder. Den största inhemska CHA, Aboriginal Housing , förvaltar cirka 1 500 bostäder i Victoria, men de flesta inhemska kraftvärmeverk är mycket små.

Styrning

I Australien syftar termen "bostadsförening" på större, tillväxtorienterade "inte-för-utdelning"-bostadsleverantörer, mestadels företag med en oavlönad styrelse. Mindre kraftvärmeverk kan ha förtroende- eller kooperativa strukturer.

Kraftvärmeverk är starkt reglerade för att skydda hyresgäster, för att skydda offentliga medel och för att säkerställa att de förblir solventa.

Att uppfylla stränga styrningskrav kräver en betydande insats i större föreningar, med hundratals programkrav som ska uppfyllas. Dessa restriktioner begränsar aktiv förvaltning av beståndet, eftersom de flesta fastigheter hålls under villkor från allmännyttiga bostadsmyndigheter och inte kan säljas.

Operationer

Att driva en betydande kraftvärme kan kräva komplexa manövrar mot alla möjliga oförutsedda krav. Många möjligheter dyker upp, men även en liten ny utveckling kan kräva noggrann riskbedömning och detaljerad planering.

Finansiering

Välskötta kraftvärmeverk går nästan jämnt vid uthyrning av sina bestånd (jämfört med allmännyttiga bostäder, som gör en betydande förlust på uthyrning). Det gör att det inte finns något överskott för ytterligare förvärv. Diskretionära medel kommer till största delen från de flesta regeringar, i form av överföringar eller bidrag. Sidoverksamheter som Transitional Housing har gett ett litet överskott som kan användas för att finansiera ett blygsamt antal förvärv.

De större kraftvärmeverken har kunnat låna 25 % extra av finansieringen mot sitt eget kapital, även om det är svårt att klara räntebetalningar utan ett hyresöverskott. Upplåning har gjorts mycket lättare av NHFIC-obligationsaggregatet.

Förvärv

På grund av den enorma bristen på prisvärda hyresfastigheter och den underliggande efterfrågan har kraftvärmeverk sökt prisvärda fastigheter när och varhelst de kan nås.

Partnerskap med lokala myndigheter eller välgörenhetsorganisationer kan tillhandahålla mark gratis, så att endast kostnaden för att bygga måste hittas.

Cirka 20 % av de nya projekten inkluderar partnerskap med vinstdrivande byggare, som kan inkludera en andel prisvärda bostäder i större projekt för att få olika planeringsfördelar. De prisvärda hyresavtalen sköts av CHP-partnern.

Hyra-inställning

Hyrorna för enskilda fastigheter är vanligtvis satta till 25 % till 30 % av hushållets inkomst plus Commonwealth Rent Assistance (CRA), vilket är runt break-even mot fastighets- och hyresförvaltningskostnader plus företagskostnader.

Hyresrätter

Hyresgäster i CHOs är bland de mest missgynnade människorna i samhället. Många lider av funktionsnedsättning eller är invalidpensionerade. Hyresgästerna rekommenderas normalt av servicebyråer eller genom hemlöshetstjänster. Olika bostäder kan reserveras för specifika ändamål enligt villkoren för deras finansiering (till exempel våld i familjen, frigivning i fängelser eller psykisk hälsa). Staterna har i allt högre grad riktat sin finansiering mot dessa särskilda behovsgrupper, snarare än att direkt öka beståndet.

Underhåll

CHA har vanligtvis ett centraliserat callcenter för att hantera underhållsförfrågningar. För fastigheter som ägs av regeringen skickas förfrågningar till SHA:s underhållsavdelning. För egenägda fastigheter vidarebefordras förfrågningar till föredragna underleverantörer i varje region, på ungefär samma sätt som kommersiella fastighetsförvaltare gör. Vissa kraftvärmeverk har ett dedikerat underhållsteam.

Sociala tjänster

Modellerna för tillhandahållande av tjänster är varierande. CHA:er kan tillhandahålla utvärdering och remiss för potentiella hyresgäster, men de är fastighetsförvaltare, vanligtvis inte involverade i direkt tillhandahållande av sociala tjänster. De kraftvärmecentraler med hemlöshetskontor utvärderar människor i bostadssvårigheter och rekommenderar dem till servicepartners för olika former av assistans, som kan inkludera kontanter eller tillfälligt boende. De klienter som går in i Transitional Housing som innehas av CHP hänvisas till några månader av lämplig rådgivning eller opinionsbildning. Många klienter rekommenderas till kraftvärmecentraler av socialtjänsten och stannar kvar hos den remitterande instansen.

Vissa kraftvärmeverk med starkt fokus på hemlöshet, som Launch , driver Foajéer för att ge unga människor en trygg plats att bo på när de studerar. Andra kan ha en assertiv uppsökande närvaro och besöker kända platser där hemlösa sover.

Stöd till samhällen

Större kraftvärmeverk med betydande innehav i ett visst område kan organisera samhällsbyggande aktiviteter, inklusive stöd till idrottslag, stipendier etc. De kan också hjälpa hyresgäster att få tillgång till sysselsättning och utbildning.

Övergångsboende

De kraftvärmeverk med en övergångsbostad kan tilldela dessa fastigheter till personer som riskerar att bli hemlösa medan de väntar på en permanent allmän bostadsplacering. Permanent lager har blivit svårare och svårare att uppnå, så vissa kunder har varit i Transitional Housing i över två år.

Privat uthyrning

År 2022 drev flera kraftvärmeverk (Southern Cross, Evolve, Bridge och Launch) icke-vinstdrivande fastighetsbyråer där intresserade privata hyresvärdar kunde tillhandahålla bostäder till under marknadshyror för längre uthyrning till granskade hyresgäster. Efterfrågan på dessa lägre priser överstiger alltid utbudet. Andra kraftvärmeverk driver "privata hyresmäklare" för att hjälpa missgynnade hyresgäster att övervinna hinder som kan hindra dem från att få ett privat hyresavtal.

Övervakning

Kraftvärmeanläggningarna i de flesta stater levererar enhetsdata till AIHW och till Productivity Commission , som båda producerar regelbundna rapporter, och även till den statliga tillsynsmyndigheten. Onlinesystem tillåter att data laddas upp dagligen.

Historia

Efterfrågan på allmännyttiga bostäder från berättigade grupper ökade under hela 1980-talet, och väntelistorna för allmännyttiga bostäder utökades till den grad att endast de högst prioriterade kunderna kunde tas emot. 1987 blev icke-åldrade ensamstående personer och personer som behövde stödtjänster för att bo självständigt för första gången berättigade till allmännytta, vilket ytterligare ökade efterfrågan.

I slutet av 1980-talet var ministern för socialtjänst Brian Howe och hans rådgivare medvetna om överföringen av kommunala bostäder i Storbritannien och Nederländerna till icke-vinstdrivande bostadsföreningar . Det lilla beståndet av sociala bostäder i Australien sköttes helt genom de statliga offentliga bostadsmyndigheterna och man trodde att Australien kunde dra nytta av alternativ. Ett program för lokalförvaltning och bostadshus tilldelades 11 miljoner dollar 1986–87. Det var tänkt att uppmuntra större hyresgästförvaltning, att fylla luckor i befintliga försörjning, att locka externa medel och att involvera samhället.

Inledningsvis visade regeringen lite intresse förutom i New South Wales , där delstatsregeringen började engagera sig i innovativa arrangemang inklusive huvuduthyrning av fastigheter från privata hyresvärdar och partnerskap med privata och samhällsutvecklare.

På 1990-talet kunde några nybildade bostadsföreningar, såsom Community Housing Limited (CHL) i Victoria, säkra kontrakt för förvaltning av Transitional Housing, Aboriginal-bostäder eller annan servicetung nischverksamhet. Detta försåg dessa CHA med basmedel för drift och begränsade belopp för förvärv av fastigheter.

För de CHA:er som kan genomföra sin egen fastighetsutveckling erbjöd National Rental Affordability Scheme (NRAS), som verkar från 2009, potential för en avsevärd ökning av fastigheter under förvaltning. Enligt ordningen arrangerade organisationer byggandet av bostäder till överkomliga priser, som hyrs ut till hushåll med låg och måttlig inkomst till 80 % av marknadshyran. Ett indexerat årligt incitament, initialt $8 000, betalades ut i upp till tio år, för att komplettera den reducerade hyran. I NSW registrerade 27 kraftvärmeverk för NRAS-incitament, varav det största antalet mottogs av Evolve Housing.

Den största möjligheten att öka det bestånd som förvaltas av CHA har varit genom överlåtelser av allmännyttiga bostäder. Under 2009 satte bostadsministerrådet ett mål på 35 % för bostadshus som andel av socialt boende. En betydande överföring av förvaltningen ägde rum i södra Australien efter 2015, där förvaltningen av över 5 000 fastigheter överfördes till fem CHA. Den största lageröverföringen ägde rum i New South Wales från 2019, då 14 000 hyresrätter överfördes till nio kraftvärmeverk. Dessa "hela platsen"-överföringar gjorde att regeringskontor kunde stängas i de drabbade områdena.

Inrättandet av National Housing Finance Investment Corporation 2018 gjorde det möjligt för CHA:er med befintlig upplåning att refinansiera till en lägre ränta, medan andra CHA:er kunde låna för första gången.

Under Big Housing Build i Victoria, den "största investeringen någonsin i sociala och överkomliga bostäder" i Australien, kommer viktorianska kraftvärmeverk att få 1,38 miljarder dollar för att utveckla 4 200 nya sociala bostadshus och hantera 4 000 fler förvärv av allmännyttiga bostäder. Av dessa fastigheter kommer 2 000 att vara inriktade på hyresgäster med psykisk sjukdom och 1 000 för offer för våld i familjen, medan 820 bostäder är för inhemska bostäder.

Ursprungsboende

Förvaltningen av inhemska bostäder, särskilt i avlägsna samhällen, har alltid varit en svår ansträngning. Från 1980-talet överfördes mycket ATSI-bostäder som innehas av staterna och Northern Territory till Indigenous Community Housing Organisations (ICHOs) i namn av självbestämmande. År 1999 fanns det 10 900 enheter i mer än 700 ICHOs, cirka 80 % på landsbygden och i avlägsna områden. Många av dessa var också tvungna att tillhandahålla grundläggande infrastruktur och kommunala tjänster.

De sköttes av ett råd av urbefolkningar , som bland annat anställde en administratör och en bostadstjänsteman (ofta vit) för att sköta föreningens eller bosättningarnas dagliga angelägenheter. De innehöll mycket undermåliga bostäder, särskilt i de diskreta bosättningarna. Vissa tjänster inklusive underhåll och redovisning visade sig vara oöverkomliga för små organisationer. Några av de mindre CHA:erna kunde slå sig samman och anlita dessa tjänster som en grupp, medan i andra fall fortsatte statliga och territoriella regeringar att tillhandahålla tjänster utanför bokslutet.

Dupliceringen av tjänster som tillhandahålls av alla tre regeringssfärerna ledde till överlappning och förvirring. För att rationalisera situationen inrättade en del stater ensamma bostadsfinansieringsbyråer.

Fördelar

Ur regeringens synvinkel har det främsta skälet till bostadsbostäder varit förhoppningen att de skulle hitta något sätt att tillgodose behovet av sociala bostäder, med tanke på att regeringarna var oförberedda på att ta itu med kostnadsbördan direkt. Den federala bostadsministern Mark Arbib sa 2011, "Framtida efterfrågan på övergripande allmännyttiga bostäder beräknas vara en 28% ökning av den underliggande efterfrågan, eller cirka 93 000 hus, år 2023. I dagens dollar skulle det kosta cirka 25 miljarder dollar. Det finns ingen sätt att delstats- och territoriumregeringar som stöds av samväldet kan möta denna efterfrågan ensam. Vi behöver samhällets bostadssektor för att spela en nyckelroll här."

Gemenskapsbostäder har flera ekonomiska fördelar jämfört med allmännyttiga bostäder som tillhandahållande. Kraftvärmeverk har kunnat ingå avtal med lokala myndigheter och den privata sektorn för att utveckla bostäder till överkomliga priser. De kan utnyttja sin tillgångsbas och kassaflöden som säkerhet för att attrahera blygsamma nivåer av privat finansiering och bygga mer överkomliga bostäder. Sektorns välgörenhetsstatus hjälper den att locka till sig filantropiska donationer. Dessa har dock i praktiken varit relativt små fördelar, vilket endast resulterat i en liten ökning av antalet prisvärda bostäder.

Den viktigaste ekonomiska fördelen för kraftvärme har varit att deras hyresgäster har varit berättigade till Commonwealth Rent Assistance (CRA) medan hyresgäster för allmännyttiga bostäder inte är det, och CRA överförs till den sociala hyresvärden. Detta ökar hyran som betalas av kunderna mer nära den ekonomiska kostnaden för ockupationen av deras bostad. CRA höjer till exempel hyran som betalas av en ensamstående pensionär med 70 %. NSW:s minister för familje- och samhällstjänster sa 2019, "Genom att överföra ledningen till kraftvärme utnyttjar vi över 1 miljard dollar i ytterligare finansiering under 20 år". De extra medlen är faktiskt CRA från Commonwealth.

Andra fördelar med kommunala bostäder framför allmännyttiga bostäder har varit:

• de är inriktade på att organisera tjänster för kunder med komplexa behov
• de bättre organiserade kraftvärmeverken har lägre administrationskostnader för hyres- och fastighetsförvaltning
• de är skickligare på att fördela hyresgäster till lämpliga fastigheter
• undersökningar av hyresgästernas nöjdhet visar typiskt sett bättre resultat i samhällsbostäder än i allmännytta. Detta verkar bero på att samhällsbostäder är bättre underhållna (och förmodligen nyare).

I allmänhet har Labour- regeringar stött allmännyttiga bostäder som den föredragna mekanismen för att tillhandahålla bostäder åt behövande, medan konservativa koalitionsregeringar har försökt överföra allmännyttiga bostäder till samhällssektorn.

externa länkar

CHIA. Samhällsbostäder förklarade parlamentet i Victoria