Effektiv nettohyra

Nettoeffektiv hyra , ibland nettoeffektiv hyra, eller förkortat NER , är ett mått på den förväntade inkomsten från en hyresgäst, främst i kommersiella fastigheter . Det är nettonuvärdet av alla hyresbetalningar under leasingperioden, såväl som eventuella avdrag eller incitament som kan lägga till eller sänka dessa betalningar. Ett exempel på en sänkt betalning är en månads fri hyra som erbjuds en hyresgäst som en uppmuntran att förnya ett hyresavtal, eller en ersättning som kan användas för att kompensera för kostnaderna för en hyresgästs förbättringar av lägenheten, som ny färg. NER står i kontrast till "ansiktshyran", den överenskomna hyran för utrymmet.

Exempel

En hyresvärd vill locka potentiella hyresgäster till sitt hyreshus , så de erbjuder en månads gratis hyra för alla nya hyresavtal som tecknas för en period på 12 månader. I detta fall är den faktiska hyrestiden 13 månader. Om hyreskostnaden är 1 500 USD/månad, den så kallade ansiktshyran , blir den totala hyran som hyresgästen betalar 1 500 x 12 = 18 000 USD. Under 13-månadersperioden betyder det att den effektiva nettohyran är 1 385 USD/månad.

Liknande incitament för hyresgäster tillämpas ofta även på stora detaljhandels- och industrienheter. Dessa är dock i allmänhet längre på sikt och har mer komplexa incitamentscheman. Ett typiskt hyresavtal för kommersiella fastigheter baseras på en ränta som multipliceras med storleken på enheten, till exempel $20 per kvadratfot per månad eller 20psf/månad. I detta fall kan incitamentet vara 3 månaders fri hyra vartannat år.

För att beräkna NER i det här fallet, summeras nuvärdet av alla framtida kassaflöden, och divideras sedan med antalet perioder och konverteras sedan till samma enheter som den nominella hyran. I exemplet ovan, i ett femårigt hyresavtal på en 10 000 kvadratmeter stor yta, kommer hyresgästen att betala 20 x 10 000 = 200 000 USD per månad x 60 månader = 12 000 000 USD under hyresperioden. Men i år 2 och 4 får de 3 månader gratis, totalt 6 månader x 200 000 $ per månad = 1 200 000 $ i avdrag. Därför är NER (12 000 000 - 1 200 000) / (5 x 12) = 180 000 USD eller 18 USD/psf.

I det här fallet, på grund av flerårskontraktet, kan man också diskontera de framtida kassaflödena till dagens dollar, vilket inte har gjorts för detta exempel.

• Smith, Virginia (24 maj 2018). "Vad betyder 'nettoeffektiv hyra'?" .
• Bushell, Alan (14 april 2014). "Vad är den effektiva nettoräntan?" .