California Housing Accountability Act

Housing Accountability Act (HAA) är en lag i delstaten i Kalifornien som är utformad för att främja infill-utveckling genom att påskynda bostadsgodkännanden. Lagen antogs 1982 som ett erkännande av att "bristen på bostäder, inklusive nödskydd, är ett kritiskt statligt problem", och har också kallats "anti-NIMBY-lagen." Det ger staten Kalifornien befogenhet att begränsa lokala myndigheters förmåga att begränsa utvecklingen av nya bostäder. Lagen förstärktes genom ändringen 2017.

Syfte och procedurmandat

Lagen gäller bostadsansökningar till lokala byråer i delstaten Kalifornien som uppfyller följande kriterier:

Uppfylla en stads "objektiva översiktsplan och zonindelningsstandarder", t.ex. de lokala zonindelningsreglerna. En byggherre kan inte använda HAA för att bygga en 6-våningsbyggnad i ett område som är indelat i tre våningar.

Utvecklingen skulle inte orsaka en "specifik, negativ påverkan" på folkhälsan, eller ta vatten från angränsande gårdar eller bevarade resurser.

Utvecklingen uppfyller standarderna i California Environmental Quality Act och California Coastal Act .

Om en ansökan uppfyller dessa kriterier måste relevant kommunfullmäktige eller planeringskommission rösta för att godkänna ansökan och ge nödvändiga tillstånd inom 90 till 180 dagar, med den kortare tidsfristen för projekt som inkluderar bostäder till rimliga priser och/eller statlig finansiering. Om staden röstar för att avslå ansökan måste den göra ett skriftligt konstaterande som specificerar den del av HAA som ansökan strider mot. Staden är också förbjuden att föreslå ändringar som skulle minska antalet enheter som ska utvecklas, eller anta zonindelningsregler som retroaktivt skulle göra att ansökan inte överensstämmer.

I synnerhet förbjuder regeln "objektiv översiktsplan och områdesstandarder" en stad att avvisa projekt av godtyckliga skäl som "det passar inte med kvarterskaraktären", såvida inte "grannskapskaraktär" har definierats tidigare i designriktlinjerna eller områdeskoden. på något objektivt sätt, som att "alla byggnader på kvarteret måste målas solbrända eller gråa och ha spanskt tegeltak."

2017 års tillägg till HAA

California State Legislature antog flera ändringar, 2016 och 2017, som ändrade HAA för att uppdatera sina resultat om statens bostadsbrist och för att stärka dess verkställighetsbefogenheter. Den ändrade lagen ger mandat att domare tilldelar advokatarvoden till framgångsrika framställare enligt lagen. Dessutom skulle domare ha befogenhet att bötfälla städer som strider mot HAA. SB 167 undertecknades i lag av guvernör Jerry Brown den 29 september 2017.

Tvister som involverar HAA

Ett antal stämningar har lämnats in under de senaste åren angående brott mot HAA. Fallen har bidragit till att skapa förutsättningar där HAA gör och inte gäller.

Sequoyah Hills Homeowners Assn. v. City of Oakland 1993

WPN, en utvecklare, ville bygga ett projekt i Oakland Hills. Staden Oakland slutförde en miljökonsekvensrapport, som certifierade flera olika alternativ: en med 63 enheter, en med 45 bostäder och en med 36 bostäder på bredare tomter. Ett antal närboende var starkt emot projektet. 1991 godkände staden alternativet med 45 bostäder. I synnerhet fann staden att HAA hindrade dem från att be byggherren att minska antalet enheter på tomten. En bostadsrättsförening stämde staden. Domaren dömde till stadens fördel och bekräftade deras dom att de inte lagligt kunde be byggherren att minska antalet enheter.

Honchariw v. County of Stanislaus 2011

Nicholas Honchariw, en utvecklare, ville bygga 8 bostäder till marknadspris på en tomt på 33 hektar i Stanislaus County . Länet avslog inledningsvis ansökan med hänvisning till att tomten inte uppfyllde länets krav på att varje indelning ska ha allmän vattenanslutning. Byggherren lämnade in en stämningsansökan och hävdade att vissa av enheterna hade allmänna vattenanslutningar och att han planerade att skapa de nödvändiga anslutningarna för de andra enheterna. I november 2011 beslutade en appellationsdomstol till byggherrens fördel och sa att länets logik att neka bodelningar var cirkulär: bodelningar kunde inte hittas i strid med länsförordningen förrän de hade skapats, och detta kunde inte användas som ett giltigt skäl. att neka bodelningsgodkännandena. Domen skapade också ett prejudikat att HAA även gäller för 100 % marknadsränteutveckling.

Eden Housing, Inc. v. Town of Los Gatos 2017

I september 2016 röstade staden Los Gatos med 3-2 för att avslå en ansökan om att utveckla North 40, en tomt då mestadels fruktträdgård. Rådsmedlemmar som röstade nej uppgav att förslaget inte passade in i stadens specifika plan. Utvecklarna stämde och hävdade att stadens avslag bröt mot HAA. I juni 2017 beordrade en domare vid Superior Court i Santa Clara County staden att ompröva byggherrens förslag i enlighet med de objektiva standarder som HAA fastställt. I augusti 2017 röstade kommunfullmäktige för att godkänna projektet.

SFBARF mot City of Berkeley 2017

I april 2015 skickade en byggherre in en ansökan om att riva en förfallen byggnad på 1310 Haskell Street i Berkeley , och ersätta den med tre tvåvåningshus. I juli 2016 röstade Berkeleys kommunfullmäktige med 5-0 (med 4 nedlagda röster) för att avslå förslaget. Staden stämdes av SF Bay Area Renters Federation , som hävdade att ett avslag på ansökan bröt mot HAA. I oktober 2016 avgjorde staden stämningen genom att gå med på att ompröva förslaget.

I juli 2017 gav domaren SFBARFs fördel. I september 2017 röstade Berkeleys kommunfullmäktige för att godkänna projektet och avgöra rättegången.

CaRLA v. City of San Mateo 2021

2015 lämnade en utvecklare in en ansökan om att bygga ett fyra våningar, tio-lägenheter flerfamiljshus i San Mateo, Kalifornien . Plankommissionen fastslog att ansökan var förenlig med stadens allmänna plan och riktlinjer för utformning och rekommenderade att plankommissionen skulle godkänna planen. Eftersom några invånare motsatte sig projektet, nekade plankommissionen projektet den 10 oktober 2017 med motiveringen att riktlinjer för utformning krävde en "övergång eller steg i höjden" mellan den två våningar höga intilliggande byggnaden och de fyra våningarna i projektförslaget. Efter att kommunfullmäktige avslagit överklagandet gick klagandena till domstol på grund av att avslaget stred mot HAA.

Rättegångsdomstolen avslog framställningen och fann att designriktlinjerna var objektiva standarder för HAA:s syften. Rättegångsdomstolen drog vidare slutsatsen att delar av HAA bröt mot Kaliforniens konstitution .

First District Court of Appeal upphävde domstolens beslut och fann att designriktlinjerna kring höjden inte var objektiva för HAA:s syften. Domstolen bekräftade också HAA:s konstitutionalitet. Staden San Mateo gjorde upp med klagandena och gick med på att inte överklaga domen och att betala 450 000 USD i advokatkostnader till California Renters Legal Advocacy & Education Fund.

San Mateos kommunfullmäktige omprövade projektet den 7 februari 2022.