Bebyggda jordlagar

The Settled Land Acts var en serie av engelska lagar om gränserna för att skapa en bosättning, en överföringsanordning som används av en fastighetsägare som vill säkerställa att framtida generationer av hans familj har tillgång till detta.

Två huvudtyper av bosättning

Enligt en trust for sale överförs egendomen, som kan vara verklig eller personlig (mark eller gods), av ägaren genom handling eller testamente till förvaltare som är skyldiga att sälja fastigheten och hålla intäkterna från försäljningen åt förmånstagarna.
En strikt bosättning kan bara skapas över mark och det var en anordning som användes av en markägare för att hålla marken inom sin familj.

Genom att använda enheten för den strikta uppgörelsen delades ägandet av egendomen över tiden genom att använda begränsade egendomar .

De begränsade egendomarna

En avgiftssvans är en begränsad kvarlåtenskap med succession som är begränsad till de direkta ättlingarna till den ursprungliga kvarlåtenskapsinnehavaren – ättling bestämt enligt gamla arvsregler som lutade åt den äldste sonens fördel.
Ett dödsbo är ett dödsbo som ska bestå någons livstid, antingen bidragstagarens livstid eller någon annans livstid – ett livrättsgods pur autre vie. Dessa gods användes för att skapa en strikt bosättning.

Det vanligaste exemplet på strikt uppgörelse förekommer där en markägare i sitt testamente föreskriver att marken ska tillfalla hans äldste son på livstid och sedan återstoden ska övergå till hans sons äldste son i avgiftssvans.

Förlikning skulle ofta föreskriva utbetalning av en livränta till änkan (samfällighet). Försörjning kunde göras för jordägarens yngre barn genom att ge dem ett kapitalbelopp vid uppnående av viss ålder eller giftermål (portioner). Dessa var kapitalbelopp avsedda att sätta upp dem för livet. De säkrades genom att ladda dem på marken.

Den strikta uppgörelsen gjorde att marken i praktiken var oförytterlig.

Nackdelar med strikta uppgörelser

Den äldste sonen kunde inte sälja marken.
Det var inte möjligt att bevilja en lång hyreskontrakt av fastigheten.
Han kunde ofta inte ens öppna och bearbeta några gruvor på marken själv eftersom avfallslagarna gäller för livgårdar och de föreskriver att du inte kan öppna nya gruvor om du inte är olaglig för avfall. Även om han var obestridlig för avfall skulle han ofta inte ha pengar att öppna dem. Detta gjorde att den optimala nyttan inte kunde fås av marken och innebar att många markägare blev utarmade.
Livsarrendatorn skulle behöva betala änkan hennes livränta och de andra barnen deras andelar.
Det var svårt att belåna marken.
Mark kan misskötas och hamna i allvarlig förfall.
Dessa svårigheter förvärrades av det faktum att bosättningen mycket ofta fortsatte i oändlighet genom vidarebosättningsprocessen. Sonens äldste son som var berättigad till avgiftssvansen kunde genom att spärra medföra skapa en avgift enkelt och få förlikningen till ända. Han hade inte rätt till sitt besittningsintresse förrän fadern dog. Medan hans far levde kunde han inte hindra det om inte hans far samtyckte till det. Hans far skulle vara ovillig att ge sitt samtycke eftersom detta skulle innebära att landet skulle passera utanför familjen. Uppenbarligen skulle sonen vara i behov av pengar för att försörja honom tills han blev berättigad till besittning. En kompromiss skulle nås som skulle göra det möjligt för marken att stanna kvar i familjen men samtidigt tillgodose sonens behov av kontanter. Fadern och sonen skulle utesluta det medför men det skulle bli en vidarebosättning av marken som vanligtvis tog formen av en överlåtelse till fadern för livet, till den äldste sonen för livet återstoden till hans äldste son i svansen. Dvs avgiftssvansen fördes tillbaka ytterligare en generation. Som en del av förlikningen skulle den äldste sonen beviljas en omedelbar livränta på marken eller ett engångsbelopp. Om familjen råkade ut för svåra tider innebar dessa vidarebosättningar att markens försämring och jordägarnas utarmning fortsatte i generation efter generation.

Samlingstitel

The Settled Land Acts 1882 till 1890 är den samlade titeln på följande lagar:

The Settled Land Act 1882 (45 & 46 Vict c 38)
The Settled Land Act 1884 (47 & 48 Vict c 18)
The Settled Land Acts (Amendment) Act 1887 (50 & 51 Vict c 30)
The Settled Land Act 1889 (52 & 53 Vict c 36)
The Settled land Act 1890 (53 & 54 Vict c 69)

Lagstiftning

Mining Lease Act 1723
The Incumbered Estates Ireland Act 1849
The Settled Land Acts 1882 till 1890

Det primära syftet med denna lagstiftning var som Lord Halsbury uttalade i Bruce v. Ailesbury "att befria landet från bosättningens bojor – att göra det till en säljbar artikel som inte motstår förlikningen".

Lagstiftningen uppnådde detta genom att ge arrendatorn på livstid lagstadgade befogenheter att handskas med marken som vida översteg de befogenheter han tidigare hade enligt common law. Den viktigaste av dessa befogenheter var arrendatorns makt på livstid att sälja avgiften enkel ränta på marken och inte bara en livgård pur autre vie .

Det andra syftet med lagstiftningen var att skydda förmånstagarnas intressen enligt förlikningen. Deras intressen var överdrivna, dvs de lossnade från marken och blev knutna till försäljningslikviden istället, deras intressen flyttades till pengarna – dvs förlikningen gällde nu försäljningslikviden.

Lagarna gäller närhelst det finns en förlikning.

En förlikning definieras av s2(1) i 1882 års lag som "varje jord eller någon egendom eller äganderätt i jord, som tills vidare är begränsad till eller i förtroende för någon person genom arvskifte".

Närhelst ett dokument skapar en rad intressen i mark kommer lagen om bosatt mark att gälla.

Generellt måste det finnas ett inslag av succession. Section 59 skapar en situation med bebyggd mark där det inte finns någon arvsföljd – där ett spädbarn har rätt att besitta mark anses det vara bebyggt mark även om det inte kan begränsas genom arv, dvs. han kan ha rätt till en avgift enkel. Detta var för att säkerställa säljbarheten av mark som ägs av en minderårig eftersom en köpare skulle vara ovillig att teckna ett kontrakt med honom eftersom det var ogiltigförklarat när den minderårige nådde myndig ålder.

I allmänhet är det hyresgästen på livstid som utövar de befogenheter som skapas av lagarna

Lagarna säkerställer att de befogenheter som skapas är tillgängliga när det finns en uppgörelse genom att i alla möjliga fall utse en person som hyresgäst på livstid.

Avsnitt 25 i 1882 års lag definierar arrendatorn på livstid som "den som tills vidare enligt en förlikning är berättigad till besittning av bebyggd mark, för sitt liv..." - vanligtvis den person som har rätt till den livgods i besittning. eller berättigad till avgiften svansen i besittning.

Där tilldelade befogenheter inte gäller

Det finns två scenarier där hyresgästen på livstid inte utövar de befogenheter som lagen ger.

Om den innehavsberättigade är ett spädbarn, i vilket fall enligt 60 § utövar förlikningsförvaltarna befogenheterna.
Det andra undantaget är när hyresgästen vill utöva sin försäljningsbefogenhet men han vill köpa avgiften enkel (så han vill köpa den av sig själv) – enligt S12 i 1890 års lag träder förlikningsförvaltarna i hans skor och utövar försäljningsmakten för hans räkning.

Enligt § 50(1) kan hyresgästens befogenheter på livstid inte överlåtas till någon annan och § 50(2) ogiltigförklarar varje avtal enligt vilket hyresgästen på livstid går med på att inte utöva sina lagstadgade befogenheter. Bosättaren kan inte heller genom bestämmelserna i förlikningen inskränka vare sig direkt eller indirekt hyresgästens befogenheter på livstid enligt lagarna. Alla bestämmelser som försöker göra det kommer att vara ogiltiga enligt s.51 i 1882 års lag

Ett exempel på ett indirekt försök att inskränka utövandet av befogenheterna finns i Fitzgerald 1902 IR 162

I 56 § första stycket föreskrivs att om det föreligger en konflikt mellan bestämmelserna i en förlikning och lagens bestämmelser i förhållande till hans befogenheter där förlikningen är mer restriktiv, ska bestämmelserna i lagen ha företräde.

Anmärkning s.57 föreskriver att ingenting i lagarna hindrar en bosättare från att tilldela hyresgästen på livstid några befogenheter utöver dem som lagen ger.

Kontroller

Tre kontroller införlivades i lagstiftningen för att förhindra att hyresgästen för livet missbrukar sina befogenheter:

Hänsyn till andra parters intressen

En s 53 hyresgäst på livstid ska "ta hänsyn till alla enligt förlikningen berättigade intressen." Han måste ta hänsyn till förmånstagarnas intressen men han är inte densamma som den vanliga förvaltaren eftersom han alltid är en av förmånstagarna. I Re Earl of Stamford and Warrington (1916) beskrev 1 Ch Younger J hyresgästen för livet som en "mycket intresserad" förvaltare.

"Han kan legitimt utöva sina befogenheter med vissa, men naturligtvis inte en exklusiv hänsyn till sina egna personliga intressen" - enligt Vaisey J i Re Boston's Will Trusts 1956 Ch 395.

Han har rätt till ett visst mått av diskretion, Wheelwright v. Walker [1883] 23 kap. 752 och Wheelwright v. Walker [1883] Weekly Reporter 912.

Enligt s 37 i 1882 års lag har hyresgästen på livstid makten att sälja arvegods så länge han får ett domstolsbeslut – Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402.

När mark är inblandad kommer domstolen endast att ingripa om utövandet av makten skulle påverka förmånstagarna ekonomiskt, t.ex. Re Earl Somers 1895 11 TLR 567.

Men där den ekonomiska förlusten endast är spekulativ kommer domstolen inte att ingripa som i Thomas v. Williams 1883 24 Ch D 558.

En annan situation där domstolarna kommer att ingripa är när transaktionen inte är i god tro eller tycks innefatta ett inslag av bedrägeri, Middlemas v. Stevens (1901) 1 kap.

Förvaltarnas roll

Detta är den roll som förlikningsförvaltarna spelar.

Befogenheter som inte motsvarar ägande

Befogenheterna är inte likvärdiga med befogenheterna för en absolut ägare. Begränsningar och restriktioner sätts på dem av lagstiftningen.

Specifika befogenheter

Sälja/byta

Enligt s.3 i 1882 års lag har livarrendatorn befogenhet att sälja eller byta mark eller någon del därav eller någon intresserätt eller privilegium av något slag över eller i relation till den. En begränsning införs genom 4 § som föreskriver att han vid försäljning "måste få det bästa pris som rimligen kan erhållas".

Även vissa procedurer måste följas. När dessa förfaranden väl har följts, vid en försäljning av hyresgästen på livstid, erhåller köparen avgiften enkel absolut i marken befriad från alla intressen som är knutna till den enligt förlikningen. Intressena enligt förlikningen överskrids, dvs. flyttas till intäkterna från försäljningen.

Enligt § 45(3) behöver köparen, om han handlar i god tro med hyresgästen på livstid, inte försäkra sig om att erforderlig underrättelse har lämnats till förvaltarna. Överskridande kommer fortfarande att gälla så länge som köparen agerar i god tro även om detta förfarandekrav inte följs. I Hughes v. Fanagan (1891) 30 LR IR ansåg domstolen att när en hyrestagare under ett 35-årigt hyresavtal beviljat av hyresgästen på livstid visste att det inte fanns förvaltare av förlikningen, beviljades han inte skyddet av S45(3) . Ett annat av de processuella kraven är att försäljningsintäkterna eller kapitalpengarna måste betalas till bosättningarnas förvaltare eller till domstol – s22 i 1882 års lag.

Enligt s.54 om försäljning, byte, leasing eller inteckning ska en i god tro handla med hyresgästen på livstid, i god tro med hyresgästen, i förhållande till förmånstagarna av förlikningen, som ha betalat det bästa pris som rimligen kunde erhållas och att ha följt alla rekvisitioner enligt lagarna.

Se obiter kommentarer från Black J i Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462

Att arrendera marken

6 § tillåter en arrendator på livstid att upplåta marken eller någon del av den. Hyresavtalet gäller för hela löptiden även om hyresgästen på livstid avlider före uppsägningen. Det finns vissa villkor och begränsningar – • Det finns maximigränser för längderna på sådana hyresavtal Byggnadsarrenden kan endast beviljas för 99 år. Gruvarrenden kunde endast beviljas för 60 år. Övriga upplåtelser kunde endast beviljas för 35 år. • 7 § uppställde vissa krav – arrendet måste ske genom handling och ska träda i kraft inom 12 månader från dess datum • Varje arrende ska reservera den bästa hyra som rimligen kan erhållas • Varje arrende ska innehålla ett förbund av arrendatorn för betalning av hyran och villkor för återinträde i händelse av att hyran förblir obetald under högst 30 dagar. • En motpart till arrendet måste tecknas av arrendatorn och levereras till hyresgästen på livstid. • Uppsägning måste göras till förvaltarna av förlikningen innan arrendet beviljas – s.45. Men enligt S7 i 1890 års lag kan hyresgästen på livstid bevilja arrende under 21 år under förutsättning att böter inte ska betalas, arrendatorn inte är befriad från ansvar för avfall och den förbehåller sig den bästa hyran som rimligen kan erhållas utan uppsägning och trots att det inte finns några förvaltare av förlikningen.

Re Wix 1916 1Ch uppställda allmänna regeln är att den i arrenden förbehållna hyran skall behandlas som en del av arrendatorns inkomst av marken. Det aktiveras aldrig, dvs sätts av för de andra förmånstagarna.

1882 års lag gör ett undantag i fråga om gruvupplåtelser eftersom markens kapitalvärde kommer att minskas genom gruvdriften – s 11 föreskriver att om inte en motsatt avsikt uttrycks i uppgörelsen ska en del av arrendet avsättas som kapital pengar och resten går till hyresgästen som inkomst. Om hyresgästen på livstid är oskyldig för avfall aktiveras ¾ av hyran om han inte kan klandras ¼ av hyran kapitaliserad.

Att belåna

Settled Land Acts förändrade inte radikalt arrendatorn för livets makt att belåna.

Enligt 18 § kan han belåna marken om det krävs pengar för jämlikhet i byte, för att köpa ut tomträttsavgälden eller för att samla in pengar för att klara åligganden av bestående karaktär. Alla pengar som tas upp av inteckningen behandlas som kapitalpengar och måste enligt s.22 betalas till förvaltarna eller till domstol. Även i dessa fall gäller fortfarande § 53.

Se: Hampden v. Earl of Buckinghamshire 1893 CH 53.

Att genomföra förbättringar

Förbättringar är utgifter utöver de dagliga utgifterna, t.ex. reparationer som han måste betala för själv. Se s.25 i 1882 års lag och s.13 i 1890 års lag.

Förbättringarna kan endast göras av kapital och kan inte bli en avgift på förlikningen – Standing v. Grey 1903 1 IR 49.

Andra diverse befogenheter

Andra diverse befogenheter som tilldelas hyresgästen är mer restriktiva, t.ex. enligt s.10(2) i 1890 års lag, kan huvudbyggnaden och dess tomter inte säljas, bytas ut eller hyras ut av hyresgästen på livstid utan samtycke från bosättningens förvaltare. eller ett beslut av domstolen. Enligt s.37 i 1882 års lag arvegods såsom familjebilder, antikviteter kan inte säljas utan ett beslut av domstolen.

Förvaltare för bosättningen

Förvaltarnas roll är i huvudsak övervakande. De har i allmänhet inga befogenheter att aktivt handskas med marken eftersom dessa befogenheter ligger hos hyresgästen på livstid. Förlikningsförvaltarna har en mer aktiv roll i två scenarier –

Om hyresgästen för livet är ett spädbarn, i vilket fall förvaltarna kan utöva den rollen åt honom tills han blir myndig- s.60 1882 Skådespelare
Om hyresgästen för livstid önskar köpa avgiften enkelt måste förvaltarna träda in i hans skor och utöva försäljningsrätten åt honom – s.12 1890 lagen

Avsnitt 2(8) i 1882 års lag, kompletterad med s.16 i 1890 års lag, identifierar 5 kategorier av personer som kvalificerar sig som förvaltare av förlikningen:

Förvaltare identifierade med en försäljningsbefogenhet eller en befogenhet att samtycka till försäljning av bebyggd mark.
Personer som i förlikningen nämnts som förvaltare av förlikningen "för ändamålen i lagarna om bosatta land 1882–1890" – s2(8)

Kategorier som tillhandahålls av s16 i 1890 års lag:

16 § första stycket - förvaltarna kommer att vara förvaltarna med försäljningsrätt för annan mark som är föremål för samma begränsningar som den bosatta marken i fråga, t.ex. om en förlikning omfattar två gårdar men förvaltare endast ges fullmakt att sälja en då blir de förvaltare av förlikningen i förhållande till den andra gården.
16 § andra stycket – de förvaltare som har framtida försäljningsrätt.
Domstolen kan utse förvaltare av förlikningen enligt s.38(1) i 1882 års lag.

Befogenheter för förvaltarna av förlikningen

Rollen som förvaltarna av förlikningen skapades för att säkerställa att hyresgästen på livstid vid utövandet av sina lagstadgade befogenheter inte skadar de andra förmånstagarnas intressen enligt förlikningen. Hughes v. Fanagan 1891 30 LR IR: huvudsyftet med förvaltarna av förlikningen är att skydda intressena för de som har rätt till resten.

För att göra det möjligt för dem att uppnå detta mål införde lagstiftningen tre lagstadgade krav – de måste ta emot kapitalpengarna, de måste få besked och samtycka

Enligt 22 § andra stycket ska de kapitalpengar som betalas till förvaltarna investeras eller användas av dem i enlighet med anvisningar från hyresgästen på livstid eller om ingen anvisning ges efter eget gottfinnande.
S21 listar de olika sätten på vilka pengarna kan investeras eller appliceras. Domstolen kommer endast att ingripa om investeringsplanen uppenbarligen skadar andra förmånstagares ekonomiska intressen enligt förlikningen – Re Hunt's Settled Estates 1906 2 kap 11. Observera – enligt s 45 kan de större befogenheter som tillerkänns genom lagarna på hyresgästen på livstid endast utövas av honom om han ger en månads uppsägningstid till förvaltarna. Det skickas vanligtvis med rekommenderat brev.
Observera att förvaltarna inte är skyldiga att väcka talan. Enligt S42 kan de inte hållas ansvariga för underlåtenhet att ge ett samtycke eller underlåtenhet att väcka talan.

Samtycke – vissa transaktioner såsom försäljning av huvudbyggnaden kräver förvaltarnas samtycke – försäljning av herrgården § 10(2). Detta kan ges informellt utan att behöva skriva enligt Gilbey v. Rush 1 Ch 11.

Se även

Anteckningar

Vidare läsning

Manby, Harry Lyndsay (1882). The Settled Estates Act : en tidning läst inför konstitutionella unionen, 23 oktober 1882 . London: Constitutional Union.
Barbara English och John Saville

.