Australiensisk fastighetsinvesteringsfond
En australisk fastighetsinvesteringsfond ( A-REIT) är en samlad portfölj av fastighetstillgångar, ofta noterade på en börs som Australian Securities Exchange (ASX). Sådana investeringsstrukturer var kända som börsnoterade fastighetsfonder ( LPT ) i Australien fram till februari 2008, men döptes om för att vara mer förenliga med internationella villkor. Fondbolag för fastighetstillgångar som inte är noterade på en börs kallas onoterade fastighetsfonder .
En A-REIT äger vanligtvis en portfölj av stora fastigheter, som på grund av sin storlek och värde inte kan köpas av den genomsnittliga privata investeraren . Således bryts dessa stora investeringar upp i andelar av mindre värde som kan köpas av privata investerare, som blir andelsägare.
LPT:er dök upp först på den australiensiska aktiemarknaden i början av 1970-talet. Ungefär vid denna tid sågs de som ett substitut för direkta fastighetsinvesteringar, med förbättrad likviditet som erbjuds när de noterades. Trots en långsam start har LPT-sektorn vuxit snabbt. Från mindre än 5 miljarder dollar i början av 1990-talet nådde sektorn ett börsvärde på 43,8 miljarder dollar i augusti 2002.
Från och med juli 2012 består den australiensiska offentliga fastighetssektorn av ett totalt börsvärde på nästan 72 miljarder euro, vilket motsvarar 9,36 % av det globala börsvärdet för fastighetsinvesteringar (REIT).
De nuvarande fem bästa A-REIT-förvaltarna är Westfield Group med ett börsvärde på €19 miljarder, Westfield Retail med ett börsvärde på €7,8 miljarder, Stockland med ett börsvärde på €6,3 miljarder, GPT Group med ett börsvärde på €5,2 miljarder och Goodman-gruppen med ett börsvärde på 5,1 miljarder euro.
A-REIT-index
Den första REIT i Australien var General Property Trust – en börsnoterad fastighetsfond som startade 1971. I mitten av 1990-talet hade markören vuxit till en kapitalisering på 7 miljarder A$. I slutet av 1990-talet exploderade marknaden och 2002 hade börsvärdet nått A$43 miljarder. 2007 fanns det 69 REITs och 2012 hade deras börsvärde vuxit till nästan 90 miljarder A$.
Andelsägarna handlar på en öppen marknad och värdet på andelspriset bestäms av efterfrågan och utbud . A-REITs är normalt noterade på Australian Stock Exchange (ASX). Bendigo Stock Exchange , Newcastle Stock Exchange och Australia Pacific Exchange kan också vara värd för truster. A-REITs är en form av börsnoterade investeringsbolag (LIC) och anses som sådana av ASX. Alla A-REIT noterade på ASX måste överensstämma med de rapporteringsstandarder som anges av ASX.
Från och med juli 2012 fanns det 45 australiska börsnoterade fastighetsbolag, varav 13 ingick i EPRA-indexet , publicerat av European Public Real Estate Association ( EPRA).
Inkomst
Intäkterna från A-REITs kommer främst från hyra . Hyrorna anges vanligtvis på en dollar per kvadratmeter. Till skillnad från bostadshyror, som är väl reglerade, finns det i kommersiella hyresavtal olika typer av hyror eller upplåtelser.
Många byggnader köps in som löpande företag och levereras färdiga med hyresgäster , medan vissa A-REITs också är involverade i utvecklingen . Ackumulerade hyror är bruttoinkomsten för en A-REIT. Från detta tillkommer ett antal utgifter som reducerar bruttoinkomsten till en nettoinkomst såsom förvaltnings- och underhållskostnader, räntor , markskatt m.m.
Andra inkomstkällor inkluderar namn- eller skylträttigheter, takyta för teleföretag och biluthyrning.
Fastighetsfonderna ska dela ut minst 90 procent av sin inkomst till andelsägarna. Återstoden av alla pengar som inte delas ut hålls som balanserade vinstmedel , som sedan används för att jämna ut intäkter och utdelningar under kommande år.
Tillgångar
A-REITs kan inneha antingen inhemska eller internationella fastighetstillgångar. Utanför Australien är de viktigaste länderna där A-REITs har tillgångar USA, Nya Zeeland och Storbritannien.
Nettomateriella tillgångar (NTA) är balansvärdet för de underliggande fastigheterna i en A-REIT. Det har länge betraktats som ett viktigt mått på det verkliga värdet av en A-REIT. A-REITs som handlar över sina NTA ansågs under lång tid vara övervärderade. Omvänt, om A-REIT handlades till en rabatt i förhållande till sin NTA, ansågs den handla med en rabatt i förhållande till realisationsvärdet på dess underliggande tillgångar. Som ett resultat tenderade de flesta A-REITs tidigare att handla nära sin NTA över det långsiktiga genomsnittet.
Diversifiering
En av de främsta fördelarna med en A-REIT är att den kan erbjuda investerare en god grad av diversifiering .
Hyresgästs mångfald erbjuder en spridning av inkomstrisk för en A-REIT. Eftersom hyra är den primära inkomstkällan för en A-REIT, desto större antal och typ av hyresgäst, desto lägre är risken för inkomsten för en A-REIT till följd av hyresgästens fallissemang.
Geografisk diversifiering erbjuder A-REITs exponering mot olika lokala ekonomier. Det innebär att ha tillgångar i mer än en stat och inom stater, genom att diversifieras mellan delstatsregioner. Geografisk diversifiering sker ibland också över nationella gränser.
Diversifiering efter fastighetstillgångsklass är också en fördel. Tillgångsslagen är de som omfattar kontor, industri, handel samt hotell och fritid. Det hjälper till att sprida risken i en portfölj eftersom fastighetsvärdecyklerna drivs av olika underliggande ekonomiska fundament i varje sektor.
Förvaltning
Den dagliga förvaltningen av de fastigheter som ägs av en A-REIT är i allmänhet utlagd på entreprenad till professionella fastighetsförvaltare.
Förvaltning av tillgången anbuds vanligtvis regelbundet. Detta är avsevärt önskvärt för A-REITs eftersom det hjälper till att hålla fastighetsförvaltarna noggranna om de tror att de kan förlora sina förvaltningsrättigheter.