Sweets from Heaven v Ster Kinekor
I Sweets from Heaven (Pty) Ltd and Another v Ster Kinekor Films (Pty) Ltd and Another, ett viktigt fall i den sydafrikanska hyresrätten, var Ster Kinekor en hyrestagare som hade ingått ett femårigt andrahandsavtal med Sweets from Heaven . Den andra svaranden var en franchise av den första sökanden och ockuperade lokalerna genom den första sökanden med Numetros samtycke.
Den tvist som uppstod gällde Ster Kinekors rätt att hyra ut en butik praktiskt taget granne med Sweets from Heaven, eftersom båda enheterna sålde liknande produkter (godis, konfektyr och relaterade produkter).
Domstolen a quo beviljade ett interimistiskt förbud som förbjöd franchisen att ockupera lokalerna, baserat på underlåtenheten att tillhandahålla fri och ostörd användning av lokalerna.
Sökandena grundade sitt yrkande på
- Ster Kinekors underlåtenhet att säkerställa fri och ostörd användning och åtnjutande av de hyrda lokalerna genom att låta den andra svaranden konkurrera med den andra sökanden. och
- ett tyst eller underförstått villkor att uthyraren inte skulle tillåta att en verksamhet bedrivas i konkurrens med den andra sökandens verksamhet i omedelbar närhet av dennes butik.
Domstolen hänvisade till Pothier and Sishen Hotel (Edms) Bpk mot Suid-Afrikaanse Yster en Staal Industriële Korporasie Bpk , men ansåg att en försämring av usus ensam är otillräcklig för att fastställa ansvar. Ster Kinekor skulle endast vara ansvarigt om dess beteende utgjorde ett avtalsbrott; därför måste frågan avgöras på de uttryckliga och tysta villkoren i ett avtal.
En hyrestagare av affärslokaler kommer alltså att vinna krav mot en uthyrare för minskad lönsamhet orsakad av uthyrarens agerande endast om hyresgästen kan bevisa att parterna antingen uttryckligen eller underförstått kommit överens om att de skulle avstå från sådant beteende.
När det gäller fakta fanns det dock inga bevis för att ett tyst villkor hade brutits; det förelåg därför inget avtalsbrott.
Kerr påpekar att formuleringen av ansökan i Sweets from Heaven tydligt visar att sökandena avsåg att skilja mellan tysta och underförstådda termer. Han tar upp möjligheten att domstolen kan ha förbisett distinktionen mellan de två kategorierna och rekommenderar införandet av ett annat ord, nämligen "restvillkor", för bestämmelser som lagen lägger till i avsaknad av överenskommelse mellan parterna.
Av största vikt här är Kerrs uttalande av lagen, där han föreslår att "hyrestagaren måste bevisa att berövandet av commodus usus är resultatet av ett brott mot en bestämmelse i kontraktet, oavsett om den bestämmelsen är uttrycklig eller passerar den hypotetiska åskådaren. testa eller läggs till enligt lag i avsaknad av överenskommelse mellan parterna."
Domstolens åberopande av Wilkens NO v Voges , som handlar om tysta termer och den närmaste likheten i betydelsen av orden "underförstådd" och "tyst", ledde till att Malan J underlät att behandla den alternativa grunden angående den återstående villkor, som lagen tillägger i avsaknad av överenskommelse mellan parterna.
Se även
- Sweets from Heaven (PTY) Ltd and Another mot Ster Kinekor Films (PTY) Ltd och Another 1999 (1) SA 796 (W).