Menqa mot Markom

Menqa and Another v Markom and Others är ett viktigt mål inom sydafrikansk egendomsrätt , som behandlades i Supreme Court of Appeal (SCA) den 5 november 2007, med dom avkunnad den 30 november.

Fakta

I enlighet med en tredskodom mot Markom, den första svaranden, såldes hans bostadsfastighet i exekution till Menqa, den första klaganden (som sedan sålde den till den andra klaganden). Avrättningsordern hade utfärdats av kanslimannen vid magistrates' court utan rättslig övervakning, men före domen i målet Jaftha v Schoeman; Van Rooyen mot Stoltz , där författningsdomstolen förklarade att den relevanta bestämmelsen i Magistrates' Courts Act var grundlagsstridig och beordrade att den skulle ändras.

Menqa hade därför handlat i god tro, utan att veta vid tidpunkten för defekten i ordern. I Cape Provincial Division ansåg emellertid Zondi AJ att försäljningen i verkställighet, tillsammans med alla efterföljande försäljningar, ändå var ogiltig, eftersom den kunde äventyra Markoms rätt i konstitutionen att få tillgång till adekvat bostad . Jaftha tillämpades därför retroaktivt och domstolen förelade lagfartsregistratorn att omregistrera Markom som ägare till fastigheten.

Dom

Vid överklagande gick SCA med på att försäljningar i verkställighet av fast egendom, liksom alla efterföljande försäljningar, var ogiltiga om exekutionsordern hade utfärdats av kanslimannen utan rättslig övervakning. Frånvaron av detta processuella skydd skulle äventyra en parts konstitutionella rättigheter, även om beslutet utfärdades före Jaftha , och kunde inte räddas genom en tillämpning av Magistrates' Courts Act.

Rätten ansåg också att, om en försäljning under exekution var ogiltig på grund av att den bröt mot legalitetsprincipen, hade länsmannen ingen befogenhet att överlåta äganderätten till köparen, som därför inte skulle förvärva äganderätten, trots registrering av fastigheten i hans eller hennes namn. På de faktiska omständigheterna var Markom teoretiskt sett berättigad att återfå egendomen i ett försvarsförfarande.

Domstolen ansåg vidare, på grundval av de faktiska omständigheterna, att det inte skulle ta hänsyn till tingsrättsregistratorn att omregistrera fastigheten i Markoms namn.

• vad Menqa hade betalat för egendomen; och
• Markoms eventuella omotiverade berikning .

Tingsrättens beslut fastställdes således delvis och upphävdes delvis .

Cloete JA fann i en samstämmig dom att en exekutionstitel enligt sedvanerätt var ogiltigt i brist på iakttagande av en väsentlig formalitet, men att bristande iakttagande av icke väsentliga formaliteter inte medförde detta resultat. Hans uppfattning var att 70 § i lagen om magistrates's courts borde tolkas så att den hade samma verkan som sedvanerätten, förutom att en försäljning under exekution i en magistrates' court kunde bestridas även i brist på icke väsentliga formaliteter där köparen inte handlade i god tro eller fick kännedom om bristen. Vidare ska 70 § inte tolkas som ett skydd för en försäljning som är ogiltigt, eftersom detta strider mot såväl den grundläggande legalitetsprincipen som grundlagen.

Fall

• Jaftha mot Schoeman m.fl.; Van Rooyen v Stoltz och andra 2005 (2) SA 140 (CC).
• Menqa and Another mot Markom and Others 2008 (2) SA 120 (SCA). 2007 mål 604/06 SAFLII .

Stadgar

• Magistrates' Courts Act 32 av 1944.