Leasing-option

En leasingoption (mer formellt Lease With the Option to Purchase ) är en typ av kontrakt som används i både bostads- och kommersiella fastigheter . I ett leasingalternativ kommer en fastighetsägare och hyresgäst överens om att hyresgästen vid slutet av en angiven hyresperiod för en viss fastighet har möjlighet att köpa fastigheten.

En leasingoption skiljer sig från ett leasingköpekontrakt , genom att ett leasingköp binder båda parter till försäljningen, medan i en leasingoption har köparen möjligheten men säljaren inte.

Bostadsexempel

Exemplet nedan beskriver ett typiskt uthyrningsalternativ för bostadsfastigheter; kommersiella leasingalternativ är vanligtvis mer komplicerade.

Kontraktet är vanligtvis mellan två parter: hyresgästen (även kallad hyrestagaren eller hyresgäst-köparen) och hyresvärden (leasegivaren), som äger eller har rätt att hyra eller förfoga över fastigheten.

För att ha en giltig option måste hyresgäst-köparen i de flesta fall lämna "värdefull motprestation" (en avgift) för optionen. I allmänhet kommer säljare att begära så mycket som möjligt – ofta runt 3–5 % av köpeskillingen. Hyresgästen-köparen kommer vanligtvis att vilja ge så lite som möjligt – även ett symboliskt belopp på 100 USD representerar "övervägande". Alternativet ger hyresgästen rätt (men inte skyldighet) att köpa fastigheten vid ett senare tillfälle. Leasingoptionen binder bara säljaren att sälja, den binder inte köparen att köpa. Det gör det till ett "ensidigt" eller enkelriktat avtal. Däremot är ett hyresköp ett bilateralt eller tvåvägsavtal.

De grundläggande delarna av ett leasingalternativ är:

1. Köparen köper optionen. Parterna är överens om vad kostnaden för optionen är. Som nämnts ovan kan det variera från ett symboliskt belopp till 5 % (eller mer) av fastighetens värde. Optionsavgiften är vanligtvis ej återbetalningsbar. Det vill säga om hyresgästen misslyckas med att utnyttja optionen ligger pengarna kvar hos säljaren. Det återbetalas inte. Anledningen: Optionsavgiften är inte en deposition. Optionsavgiften har använts för att köpa något av värde: optionen.

2. Parterna kommer överens om en köpeskilling. Det kan beslutas att priset ska vara det bedömda värdet vid den tidpunkt då optionen utnyttjas. I allmänhet avtalas dock köpeskillingen vid optionens början.

3. Längden i bostadsfastigheter är typiskt 1–3 år. Det är dock ofta oklokt av hyresgästen att gå med på en kort tidsperiod (ofta 2 år eller mindre). Hyresgästen förväntar sig ofta att fastigheten kommer att öka i värde, särskilt om den överenskomna köpeskillingen är lika med eller högre än det verkliga marknadsvärdet vid tidpunkten för tillträde till optionen. Kanske ännu viktigare, ofta har hyresgästen kredit eller andra ekonomiska problem som hindrar honom/henne från att omedelbart köpa. Optionsperioden används för att stärka hyresgästens krediter, samla hyreskrediter och positionera honom/henne för köp. Det kan ofta ta flera år.

4. Hur mycket den månatliga leasingavgiften är, om någon av leasingavgiften ska krediteras mot köpeskillingen som reducerar köpeskillingen. Ofta är den månatliga hyresavgiften lika med eller något över den rimliga marknadshyran för fastigheten. Och även om det är fullt förhandlingsbart erbjuds ofta en kredit i intervallet 15–25 %. Så, till exempel, om rimlig marknadshyra för den enheten skulle vara 1 000 $, kan säljaren debitera 1 100 $ med 200 $ av det som krediteras mot köpeskillingen.

5. Huruvida hyresgästen-köparen kommer att besitta fastigheten eller om hyresgästen/köparen har rätt att hyra i andra hand eller rätt att sälja optionen. I de flesta fall är det hyresgästen som besitter fastigheten. Säljare kommer i allmänhet att försöka göra det till ett av villkoren i avtalet.

6. En investerare kan förvärva en nödställd fastighet med möjlighet att hyra och göra förbättringar av fastigheten. Då kan investeraren sälja optionen till en köpare som är villig att betala det nya marknadsvärdet för en vinst. Det är en vanlig finansieringsteknik hos investerare. Det är dock mer riskfyllt än andra metoder som investeraren kan använda för att kontrollera egendomen. Riskerna inkluderar säljarens oförmåga att överföra fri äganderätt när investeraren försöker utnyttja optionen. I så fall kommer investeraren att ha gjort förbättringar (ibland betydande) på en fastighet som han/hon inte äger och kanske inte kan förvärva. Om investeraren överväger något mer än kosmetiska förbättringar, kan han/hon överväga en annan kontrollmetod, såsom en markförvaltning eller förvärv av egendomen med hjälp av vad som kallas en "subject to" (eller Sub 2) transaktion.

6.a Ett exempel: Säljaren har en fastighet som kräver mycket arbete. Detaljhandelsköpare kan vanligtvis inte få finansiering eller har för mycket att välja på för att störa sig på fysiskt utsatta fastigheter. Investeraren ingår ett leasingoptionsavtal för låt oss säga 100 000 USD, rehabiliterar fastigheten med cirka 20 000 USD och nu är marknadsvärdet cirka 135 000 USD, investeraren kan sälja rätten att köpa för 35 000 USD och den nya köparen skulle stänga med den ursprungliga säljaren för 100 000 USD

6.b Ett annat exempel: En köpare köper samma fastighet och använder sina egna pengar till rehab och kan använda rehabpengar för handpenningen. Detta gör att köparen INTE behöver komma med en stor handpenning och rehabpengar.

Allt fungerar som ett hyresavtal förutom att det finns ett schema när köparen kan besluta sig för att köpa fastigheten.

Villkoren för hyresavtalet måste också förhandlas. Dessa inkluderar objekt som vanligtvis finns i hyresavtal: underhåll, verktyg, skatter, husdjur, hur många personer, försäkringar, möjlighet att göra ändringar i fastigheten och så vidare. En anmärkning: Underhållsvillkoren i ett leasingalternativ skiljer sig ofta från dem i ett standardleasingavtal. I ett typiskt hyresavtal är ofta ägaren ansvarig för alla reparationer, förutom – ibland – för en avdragsgill på $50-$100 per incident. I princip står ägaren för i stort sett alla reparationer. I en leasing-option flyttas ofta en större börda för reparationer på hyresgästen-köparen.

Under leasingoptionens löptid gör hyresgästen arrendebetalningar till hyresvärden för användningen av fastigheten med de ömsesidigt överenskomna villkoren. I slutet av kontraktet har hyresgästen möjlighet att köpa fastigheten direkt. Hyresgästen gör det genom att gå ut och ta ett bolån.

Överskottskredit kan också tillämpas för det eventuella köpet av fastigheten, eller mot handpenningen för ett bolån (VARNING, köparen och säljaren kan komma överens om vad de vill, men när köparen går för att få permanent finansiering har banken riktlinjer för att vad som kan tillämpas på handpenningen eller köpet. Vanligtvis tillåter banker endast ett belopp som överstiger marknadshyran att beaktas för handpenning.) I så fall fungerar leasingalternativet som en automatisk sparplan för hyresgäst. Denna handpenning tillämpas som en del av "optionsavgiften"; i arenan för leasing option köp är detta en avgift som tas ut för rätten att köpa fastigheten.

Skäl för att använda ett leasingalternativ

Köpare

1. Köparen flyttar och kan behöva sälja en fastighet i ett annat område innan köparen kan kvalificera sig för att köpa den nya bostaden.
2. Köparen kan ha haft några kreditproblem som kan lösas under optionsperioden.
3. Köparen kan ha startat ett nytt företag och i övrigt kvalificerar sig och har råd med betalningarna.
4. Köparen kanske inte har tillräckligt med pengar för en handpenning.
5. Köparen ska flytta och känner inte till det nya området. Han/hon vill "få en känsla" för området – säkerhet, skolkvalitet, bekvämlighet osv.
6. Köparen söker ett VA-lån och fastigheten uppfyller inte VA-bedömningsriktlinjerna. Köparen samtycker till att utföra nödvändiga reparationer under hyresperioden för att fastigheten ska kunna uppfylla dessa specifikationer.

Vid utebliven betalning kan det vara möjligt för säljaren att avlägsna hyresgästerna genom avhysning, vilket sannolikt blir billigare än utmätning av en intecknad fastighet. Hyresalternativet kan också kräva mindre pengar i förväg, medan ett bolån kan kräva en betydande handpenning från hyresgästen.

Om hyresgästen inte utnyttjar möjligheten att köpa fastigheten vid slutet av hyresavtalet, kan i allmänhet eventuella förskottsoptionspengar tillsammans med alla pengar som hyresgästen betalat utöver marknadshyran för denna option behållas av ägaren beroende på avtalet. Detta kan inträffa om hyresgästen inte längre vill köpa fastigheten, eller om hyresgästen vill köpa fastigheten men inte kan få den finansiering som krävs för att göra det.

Säljare

En leasing-option tillåter säljaren att sälja en fastighet som de annars kanske inte hade kunnat sälja. I många fall kan en säljare tjäna mer pengar när han erbjuder villkor till en köpare. Säljare kan ofta undvika att betala en fastighetsmäklaravgift genom att använda ett leasing-optionsavtal (eftersom de redan har hittat köparen själva).

Det finns ett uttryck, "Pris eller villkor, välj en;" säljare kan kanske sälja till ett bättre pris (eller sälja fastighetsperioden) genom att erbjuda attraktiva villkor till köparen/köparna. För att köparen ska få ett förmånligt pris måste villkoren vanligtvis gynna säljaren.

Om köparen försummar och kontrakten är korrekt utformade finns det ett automatiskt hyresvärdsförhållande. Alla värdefulla överväganden överlämnas vanligtvis och då skulle det vara en vräkning.

Vissa former av arrendeoptionsavtal har kritiserats för att vara underliga. Till exempel erbjuds ibland leasingoptioner till hyresgäster som inte realistiskt kan förvänta sig att någonsin utnyttja köpoptionen. Ibland är leasingoptionsperioden för en så kort tid (t.ex. sex månader) att hyresgästen-köparen har små möjligheter att reparera sin kredit, spara pengar till en handpenning eller åtgärda vilka andra problem som finns.

Se även

• Hyr för att äga
• Hyresköp
• Hyr med köpoption