Läckande lägenhetskris
Den läckande lägenhetskrisen , även känd som läckande lägenhetssyndrom och ruttna lägenhetskris , är en pågående konstruktions-, finansiell och juridisk kris i Kanada . Det involverar i första hand byggnader med flera enheter (eller skikt ) som skadats av regnvatteninfiltration i regionerna Lower Mainland och Vancouver Island i kustnära British Columbia (BC) . Bara i BC har uppskattningsvis 4 miljarder dollar i skador uppstått på över 900 byggnader och 31 000 enskilda bostäder byggda mellan slutet av 1980-talet och början av 2000-talet, vilket har etablerat det som den mest omfattande och mest kostsamma rekonstruktionen av bostadsbeståndet i kanadensisk historia.
Liknande infiltrationsproblem har rapporterats i höghus och skolor, såväl som i andra klimatzoner i Ontario och Nova Scotia , i USA och Nya Zeeland . Sedan krisens början har det varit vanligt att se ockuperade byggnader draperade i byggnadsställningar och skyddande presenningar när problemen utvärderades och reparerades. Krisen har orsakat, som en stor offentlig utredning drog slutsatsen: "en litania av fruktansvärda upplevelser, personliga tragedier och brustna drömmar" som husägare uthärdat.
Problem
Det huvudsakliga fysiska problemet är vatten som tränger in i det yttre byggnadsskalet (väggar och tak) på byggnader, vanligtvis genom en väderbarriär (t.ex. byggpapper eller luftbarriärmembran) som är utformad för att förhindra vattendroppar från att passera igenom, men släppa igenom vattenånga. . Problem med design, installation och skador under konstruktionen kan dock tillåta vatten att tränga in i väggarna. Detta orsakar röta och delaminering av ytterväggsbeklädnad och mantel, rost i väggreglar av metall, röta i trästrukturen, mättnad av vaddisolering och utveckling av mögel och sporer inuti väggarna och byggnadens inre. Konstruktionsfelen varierade från mindre till större brister i byggnadens strukturella integritet. Vissa byggnader blev ohälsosamma för de boende. De flesta av dessa byggnader är låghus, 3–4 våningar byggda av trästomme, såväl som några med stål-, betong- och metallregelkonstruktioner, inklusive höghus.
Majoriteten av byggnaderna som har upplevt dessa problem i British Columbia är bostadsrättsbyggnader, även om kommersiella fastigheter och offentliga skolor också har påverkats. Många husägare har ställts inför att rätta till ett problem som de inte skapade, av en entreprenör som de inte hade anlitat; de köpte enheterna antingen från en tidigare ägare, en utvecklare eller en utvecklare/entreprenör. Typiska reparationskostnader uppgår till tiotals eller till och med hundratusentals dollar, vilket resulterar i betydande svårigheter, konkurser och stämningar mot utvecklare, entreprenörer, arkitekter och andra som är involverade i den ursprungliga konstruktionen och underhållet av byggnaderna.
Totalt befanns cirka 45 % av de 159 979 bostadsrättsenheterna och 57 % av de 700 skolbyggnaderna som byggdes i BC mellan 1985 och 2000 ha problem med läckage av kuvert. Det rapporterades 2002 att 90 % av byggda enheter med 3–4 våningar har allvarliga problem och att vissa har genomgått kuvertreparationer två och tre gånger. År 2008 uppskattades kostnaden för att reparera skadorna bara på skolor skulle vara nästan 400 miljoner dollar.
Bidragande faktorer
Det var flera faktorer som orsakade krisen. Med början på 1980-talet Greater Vancouver -området i BC:s nedre fastland, och i mindre grad Greater Victoria -regionen på Vancouver Island, en byggboom på marknaden för flerfamiljslägenheter. Detta lockade utvecklare, designestetik, designers, entreprenörer, arbetare och ny byggnadsteknik från klimat som var helt annorlunda än kustregionen BC som stöder stora områden med tempererade regnskogar.
En provinsiell undersökningskommission från 1998 sammanfattade nyckelfaktorerna: "Bevisen tyder på att betydande byggnadsskalsfel i British Columbia sedan början av 1980-talet ... är ett resultat av många faktorer, inklusive designegenskaper som är olämpliga för vårt klimat; ett beroende av ansikts- förseglade väggsystem; en grundläggande brist på medvetenhet om principerna för kapslingsdesign som är lämplig för vårt klimat; meningsfull inspektion i kritiska skeden av konstruktionen; och ett regelsystem som inte kunde förstå att fel inträffade och att åtgärda dem."
Klimat
Regionerna på Nedre fastlandet och södra Vancouver Island har ett måttligt havsklimat som varje år upplever månader långa perioder av svalt, fuktigt, mulet och regnigt väder . Greater Vancouver mottar över 161 regniga dagar per år och nederbörd mellan 1.153 och 2.477 millimeter (45.4 och 97.5 in) per år, ungefär dubbelt så mycket som i London, England ; tredubbla den i Rom, Italien ; och mer än fyrdubbla den i Los Angeles . Med en genomsnittlig högsommartemperatur på 21–22 grader Celsius (70–72 °F), torkar byggnader ut mycket mindre snabbt (eller inte alls) jämfört med de i södra Kalifornien eller medelhavsklimat där genomsnittliga högsommartemperaturer når 28–30 °C (82–86 °F). Byggnadsdesign i kustnära British Columbia hade gett bättre skydd mot det fuktiga och regniga klimatet än nyare konstruktioner fram till denna tid, genom användningen av funktioner som överhängande tak som skyddar väggarna nedanför från direkt regnkontakt.
Design
En stor designestetik på 1980- och 1990-talen var postmodernismen , som presenterade byggnadsstilar och former som påminner om Medelhavet och södra Kalifornien . Denna designstrategi marknadsfördes hårt och blev ett moderiktigt designmotiv. Vanliga byggnadselement för denna tid inkluderade takräcken utan överhäng eller takfot , väggbeklädnad med stuckatur, öppna gångvägar, välvda fönster och komplexa beklädnadsfogar, som alla gav fler möjligheter för vatteninträngning och verkade, vilket flera studier skulle bekräfta, som nyckel bidragsgivare till vatteninfiltration.
Regulatoriska koder
Staden Vancouver, den största staden i British Columbia, hade också ändrat sin Zoning By-Law för att inkludera taköverhäng i mängden tillåten (byggbar och säljbar) golvarea, känd som floor space ratio eller FSR . Taköverhäng ingick i beräkningen av FSR och eftersom detta minskade mängden tillåten golvyta togs de ofta bort från design. Försvinnandet av taköverhäng ledde till att väggar exponerades direkt för regn.
Beräkningen av FSR från utsidan av byggnadsskalet, istället för från mitten eller insidan av väggen, tenderade också att främja tunnare väggar och regnskyddssystem . Öppna, oövertäckta gångvägar uteslöts från FSR, vilket uppmuntrade att de inkluderades i designen.
Före 1993 i BC var arkitekter och ingenjörer skyldiga att intyga att konstruktionen uppfyllde kraven i byggreglerna, granska kvaliteten på konstruktionen eller intyga att konstruktionen hade utförts i enlighet med koder, tillåtna ritningar och specifikationer , inklusive de som avser tillhandahållande av ett vädertätt byggnadsskal.
Designproffs behövdes inte utföra dessa omfattande granskningar under konstruktionen, och utvecklare som inte ville ta på sig extra avgifter skulle inte engagera dem att göra det. Detta lämnade skyldigheten till korrekt tolkning och konstruktion till byggherrarna eller byggherrarna, som antingen saknade erfarenhet och/eller hade ett ekonomiskt incitament att sänka kostnaderna. Provincial och Vancouver Building Codes ändrades 1993 för att kräva, som ett villkor för bygglovet och inflyttningstillståndet, att konstruktörer anlitas för att utföra denna nivå av certifiering och tillsyn. Tillämpningen av denna bestämmelse i koderna upprätthölls emellertid ofta inte i många bostadsrättsprojekt; de fick bygglov enligt en annan del av koden som inte krävde revisionsbrev.
National Building Code of Canada , som British Columbia Building Code och Vancouver Building By-Law bygger på, hade sedan 1970-talet och början av 1980-talet successivt infört förändringar för att kräva större tätning av ytterväggar för att förhindra infiltration av fuktånga från byggnadens inre. I de flesta kanadensiska vinterklimaten, som är kalla och torra, orsakar sådan ånga som tränger in i ytterväggsisolering kondens och avsevärt minskad isoleringsprestanda, därav ökad energiförbrukning. Även om ökad tätning kan spara energi, kan sådan tätning förhindra att väggarna "andas" och torkar ut under de varmare månaderna.
Designproffs
Utvecklingstryck och brist på effektivt rättsligt förhindrande av arvodeskonkurrens bland designproffs bidrog till avsevärt sänkta yrkesarvoden till arkitekter och ingenjörer. I vissa fall ägnades därför mindre uppmärksamhet åt noggrann detaljering av konstruktionsritningarna, märkbart i kuvertdetaljer för inslag och tätning av fogar och kantförhållanden vid fönster och dörrar. Den tidigare normala praxisen för arkitekternas övervakning av byggbranschen på ett byggprojekt minskade eller avskaffades.
Entreprenörer
I många projekt etablerade byggherrar och entreprenörer separata företag för varje projekt. I slutet av bygget skulle byggherren och/eller entreprenören upplösas, varigenom eventuella rättsliga möjligheter för dem som vill göra ett ekonomiskt anspråk på byggfel tas bort. Dessa metoder, även om de ansågs vara oetiska "skalspel", var inte olagliga.
Byggboomen lockade också nya och oerfarna arbetare som inte var bekanta med byggbranschen i allmänhet och lokal praxis i synnerhet. Sedan början av 1980-talet har huvuddelen av byggarbetet utförts av okvalificerad arbetskraft. Oro uttrycktes av företrädare för industri och arbetsmarknad om minskad utbildning och statligt ekonomiskt stöd till yrken, utbildningssystem och lärlingsprogram.
Byggmaterial
En stor bidragande orsak till krisen var den ökade användningen av beklädnadssystem som akrylstuckaturer och ytterisoleringssystem (eller EIFS), som är mycket motståndskraftiga mot infiltration och exfiltrering av vatten och fukt. Till skillnad från mer traditionella material, såsom träbeklädnad eller cementbaserad stuckatur, är en kritisk brist i de nya materialen att allt vatten eller fukt som tränger in i systemet, antingen genom sprickor i ytan (orsakade av termisk expansion eller skada), oförseglad fogar, eller felaktiga beslag, fastnar inuti väggen, vilket kan orsaka försämring, röta och mögel.
Ett annat nyare byggnadsmaterial som bidrog till skadan var den utbredda användningen av orienterad strandbräda (OSB) som hölje under ytterbeklädnaden eller beklädnaden . Det orsakade inte vatteninfiltration, men det är mycket mer mottagligt för försämring från vatten och har mindre förmåga att andas än plywood eller brädor, det vanliga mantlade materialet för de föregående decennierna.
Undersökning
Hittills har fyra stora utredningsinitiativ om krisen för läckande lägenheter vidtagits: två av Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC); och två av den tidigare BC-provinsens premiärminister Dave Barrett , som utsågs av provinsen BC att genomföra två separata undersökningar. Kommissionernas resultat har accepterats som korrekta och rättvisa av många sektorer inom relaterade yrken och byggbranschen. Hittills är de de mest omfattande utredningarna och rapporterna som utarbetats i frågan. En grupp inom den privata sektorn inrättades också för att underlätta diskussioner och forskningsprojekt.
Building Envelope Research Consortium (BERC)
1995 grundades BERC genom ett initiativ från CMHC för att fungera som en samordnande byrå för forskning om byggnadsskalproblem i BC. Deltagare inkluderade byråer för de federala, provinsiella och kommunala byråerna; yrkesorganisationer; University of British Columbia skolor för arkitektur civilingenjör, British Columbia Institute of Technology ; ett forskningsföretag inom den privata sektorn; utvecklings- och byggbranschens föreningar; fackföreningar; entreprenörer och materialleverantörer och föreningar; och finansierings- och försäkringsbyråer. (2003 slogs BERC samman med BC Building Envelope Council (BCBEC) och döptes om till Building Research Committee (BRC)).
CMHC-utredning 1996
1996 släppte Canada Mortgage and Housing Corporation sin undersökning av byggnadskuvertfel i British Columbias kustklimat . Den genomförde en studie av 37 "problem" byggnader som definierades som de där ett fuktproblem inom väggar, däck eller yttre ramar hade resulterat i skador som krävde 10 000 USD eller mer för att reparera och inkorporerade en mängd olika material i ytterväggskomponenter. Nio "kontroll"-byggnader studerades också, de definieras som byggnader som inte hade haft fuktproblem på minst fem år. Rekommendationerna, av vilka flera kommer att återspeglas i senare rapporter, inkluderade större tydlighet i designstrategier, förbättring av detaljer, protokoll för kvalitetshantering av kuvert, utbildning av fack i byggnadsskalskonstruktion, användning av regnskyddssystem och vägledning för underhåll av ytterväggssystem .
Barrett Commission 1998
I april 1998 inrättades en undersökningskommission om kvaliteten på bostadsrättsbyggande i provinsen British Columbia (vanligen kallad Barrett-kommissionen efter kommissionens ordförande Dave Barrett ). Kommissionens mandat var att utreda den då decenniums gamla krisen med läckande bostadsrätter. Kommissionen höll offentliga utfrågningar från den 28 april till den 20 maj 1998, vilka inkluderade presentationer från bostadsrättsägare och representanter från olika sektorer inom bostadsbyggnadsbranschen och över 700 skriftliga inlagor. Rapporten utfärdades den 16 juni 1998.
Totalt gjordes 82 specifika rekommendationer, inklusive ändringar av zonindelningsregler, byggregler, provinsiell lag, federal lag, finansiering, licensiering av entreprenörer och krav från designproffs; och inrättande av en kompensationsfond för återuppbyggnad och ett provinsiellt husägareskyddskontor.
Barrett-kommissionen 1999-2000
1999 inrättades en (andra) undersökningskommission om kvaliteten på bostadsrättskonstruktion del II efter kollapsen av den byggindustridrivna och finansierade New Home Warranty från British Columbia Inc. (NHWBC), den största leverantören av garantitäckning för nya hem i f.Kr. Kommissionen hade i uppdrag att:
- fastställa vilken skada som orsakas av NHWBC:s kollaps för enskilda lägenhetsägare och den resulterande finansiella och ekonomiska inverkan på BC:s konsumenter, bostadsmarknaden och ekonomin;
- granska befintliga program för ekonomiskt stöd för husägare i BC för att se om de är tillräckliga och om ändringar bör göras;
- undersöka rollen för Canada Mortgage and Housing Corporations program i hypotekslåneförsäkring och deras relation till finansiella institutioner.
Kommissionens slutsatser publicerades i två volymer i januari och mars 2000. Bland dess rekommendationer var 100 % ersättning upp till 25 000 USD per enhet för reparationer, med kostnader som ska delas lika mellan de provinsiella och federala regeringarna och BC-byggnadsindustrin för bostadsrätter.
Verkningarna
I efterdyningarna av de stora avslöjandena av krisen, både före och efter Barrett-kommissionens rapporter, reagerade BC:s provinsregering och kommuner på nedre fastlandet på en mängd olika sätt.
Husägarskydd
Vid krisens höjdpunkt i april 1999 kollapsade British Columbia & Yukons New Home Warranty, huvudkällan till garantier mot konstruktionsfel för bostadsköpare i BC. Det var ett frivilligt garantiprogram som skapades av den provinsiella bostadsbyggnadsindustrin 1975. NHW hade monopol i BC tills National Home Warranty of Alberta kom in på BC-marknaden i slutet av 1990-talet. Inget av programmen var föremål för provinsiella bestämmelser utöver aktiebolagslagen. 1998 hade cirka 60 % av alla nya bostäder garantiskydd.
1998 f.Kr. implementerade lagen om skydd av husägare . Det utformades för att skydda bostadsköpare från och förbättra kvaliteten på bostadsbyggande och etablerade Homeowner Protection Office (HPO), ett provinsiellt kronföretag som ansvarar för:
- licensiera byggare och övervaka tillhandahållandet av en obligatorisk hemgarantiförsäkring från tredje part som inkluderar fem års försäkring mot vatteninträngning.
- obligatorisk registrering av bostadsentreprenörer hos en godkänd garantiförsäkring
- administrera ett låneprogram utan ränta som är tillgängligt för vissa ägare av läckande bostäder
- driva ett forsknings- och utbildningsprogram
År 2000 var HPO involverad i cirka 500 bostadsrättsbyggnader som innehöll nästan 32 000 bostäder.
2010 slogs HPO samman med BC Housing. HPO blev senare känt under sitt nuvarande namn: Licensing and Consumer Services. Enligt lagen om husägares skydd är en nybostadsgaranti obligatorisk. Varje nytt hem har en garanti på 1 år för passform och finish, 2 år för mekaniska komponenter, 5 år för byggnadsskal och 10 år för strukturella komponenter.
Byggregler och stadgar
Staden Vancouver och andra kommuner i BC började implementera sina egna föreskrivande krav för design och konstruktion av byggnadsskal i flerbostadshus, även innan Barrett-kommissionens rapport från 1998 utfärdades och provinsregeringen ändrade BC Building Code. De två viktigaste punkterna var krav på regnskyddskonstruktion av ytterväggar och professionell certifiering av designen och genomförandet av designen i konstruktionen.
Regnskyddskonstruktion
En regnskärm är den vädervända ytan på en yttervägg som står av från den fukttåliga ytan på huvudväggen. Det finns ett gap eller hålrum mellan det yttersta lagret, eller regnskyddet, och huvudväggen som förhindrar infiltration av fukt i huvudväggsenheten och tillåter luft att cirkulera mellan. År 1997 införde Vancouver och angränsande Richmond och New Westminster krav för denna konstruktionsteknik i bostadsbyggande. (Murverksfanerväggar har vanligtvis en liknande typ av hålrum men dessa är inte begränsade till bostadshus). Vancouver Building By-Law inkluderade detta krav i sin 1996 års upplaga och BC Building Code 2006 för kustklimat. En 5-årig vetenskaplig studie på bostadshus i Vancouver genomfördes mellan 2001 och 2006. Dess slutsatser rapporterade om fördelarna med regnskydd i ytterväggar.
Proffs inom byggkuvert
En av de viktigaste rekommendationerna från Barrett-kommissionen var att kräva att "alla arkitekter eller ingenjörer som är involverade i Letters of Assurance och fältgranskningsprocessen måste ha kvalifikationerna, eller lägga ut byggnadsskalets utformning och granskning på entreprenad till en kvalificerad byggnadsskalsspecialist" .
1995 (före Barrett-kommissionen) upprättade staden Vancouver en lista över "Building Envelope Specialists" (BES), bestående av arkitekt- och ingenjörsfirmor som anses kvalificerade att tillhandahålla oberoende inspektion och granskning av byggnadsskalets komponenter, baserat på stadens uppfattning om företagets kvalifikationer och erfarenhet i nedre fastlandet. Dessa yrkesmän var tvungna att behållas av ägaren/utvecklaren för att tillhandahålla försäkran. Andra kommuner i regionen följde snart Vancouvers ledning. Det insågs att stadens BES-lista var en tillfällig åtgärd tills en mer permanent process etablerades.
1997 lanserade Architectural Institute of British Columbia (AIBC) sin egen specialkurs Building Envelope Education Program för sina medlemmar.
1999 utvecklade en gemensam kommitté av de professionella styrande organen för arkitekter och ingenjörer i provinsen (AIBC och Association of Professional Engineers and Geoscientists of British Columbia) en formell beteckning: Building Envelope Professional (BEP). En gemensam ackrediteringsprocess och förfarandehandbok för BEP skapades och kommunernas listor över BES kasserades då de överförde erkännandet till BEP-listan.
Ekonomiskt bistånd
1998 initierade BC-regeringen ett räntefritt låneprogram för att hjälpa husägare med reparationer av byggnadskuvert. Det administrerades genom Homeowner Protection Office och godkände mer än $670 miljoner i lån från under dess decennium av drift. Lånen finansierades genom en avgift på nya bostadsprojekt och 2009 uppgav Rich Coleman, dåvarande ministern för bostäder, att programmet inte längre samlade in tillräckliga medel under den ekonomiska nedgången för att fortsätta programmet. 1999 tillkännagav BC-regeringen ett provinsiellt bidrag och skattelättnadsprogram för att hjälpa husägare som drabbats av krisen.
Politiska effekter
Krisens enorma omfattning har märkts på alla regeringsnivåer. Lokalt kom de stora presenningarna över byggnader som reparerades att kallas "BC-flaggor". 1999 f.Kr. uppmanade premiärminister Glen Clark den federala regeringen att erbjuda skattelättnader för reparationer. Under 2005 och 2006 åtog sig Kanadas premiärminister att ge ekonomiskt stöd till husägare som drabbats av krisen. Hittills har inget ekonomiskt stöd lämnats av den federala regeringen. Den tidigare federala statsrådet Simma Holt förde en offentligt högljudd sjuårig rättslig åtgärd på 2000-talet för att söka ersättning för reparationer av sin egen läckande bostadsrätt.
"Smoking gun" och rättegång
2005 påstod parlamentsledamoten John Cummings att den federala regeringen var medskyldig och försökte dölja dess medverkan till att skapa krisen genom det nationella energiprogrammets energibesparingsåtgärder. Den 27 augusti 1981 hade dåvarande CMHC-presidenten Ray Hession skrivit till kommittén med ansvar för National Building Code och varnat för det "nödläge" med fuktskador som är "potentiellt allvarliga, möjligen utbredda och ... rör frågor om strukturell säkerhet och folkhälsa." Hession skrev i ett brev från september 1981 till den federala biträdande ministern för energi, gruvor och resurser MA (Mickey) Cohen: "Icke desto mindre känner jag att det är lika viktigt för oss att kollektivt möta den verklighet som byggpraxis i samband med energibesparingsåtgärder gör , i själva verket ökar risken för fuktinducerade strukturella skador."
År 2005 lämnades en grupptalan in i BC Supreme Court mot CMHC (ett kronföretag ) med krav på skadestånd. (2007 vägrade domstolen att intyga stämningen.) I juli 2006 skrev den federala personalministern Diane Finley att regeringen inte ens kunde "överväga" en granskning medan regeringen stämdes av vissa ägare.
Se även
- Nya Zeelands kris med läckande bostäder
- Arkitektur i Vancouver
- Kanadensisk fastighetsbubbla
- Surfside bostadsrätt kollaps