Invånare i Joe Slovo Community v Thubelisha Homes

Invånare i Joe Slovo Community, Western Cape v Thubelisha Homes and Others (Centre on Housing Rights and Evictions and Another, Amici Curiae) är ett viktigt mål inom sydafrikansk egendomslagstiftning , prövad av författningsdomstolen den 21 augusti 2008 , med dom avkunnad ner den 10 juni.

Fakta

Joe Slovo informella bosättning , belägen vid motorväg N2 i Kapstaden, på mark som ägs av staden Kapstaden, ockuperades först på 1990-talet . Den var full av brandrisker och dess förhållanden var ohygieniska. Även om det till en början inte hade något rinnande vatten, och inga toaletter eller vägar eller elektricitet, började kommunen med tiden tillhandahålla vissa grundläggande tjänster, inklusive vatten, containertoaletter och rudimentär städning. Efter en förödande brand år 2000 och efter vissa "påtryckningar, förhandlingar eller krav" hade staden, i termer av sina konstitutionella och lagstiftande skyldigheter, gjort ytterligare åtgärder för "väsentliga tjänster av permanent karaktär", inklusive kranvatten, toaletter, sophantering, läggning av gator, dränering, anslutning till elnät och husnummer. Dessa grundläggande kommunala tjänster utfördes på "ett pågående, långsiktigt sätt". De boende hade bott där länge, några så länge som femton år. Uppenbarligen ställdes frågan aldrig, under de femton år som bosättningen levde, om deras rätt att ockupera; Det fanns verkligen inga bevis för att staden någonsin hade försökt ta bort dem.

Enligt statens Breaking New Ground (BNG) policy, som syftar till att eliminera informella bosättningar i Sydafrika, var Joe Slovo mål för uppgradering och ombyggnad, "utan tvekan på grund av de bedrövliga och omänskliga förhållanden som människorna lever under." Gateway Housing Project (som det hette) krävde att de boende skulle flyttas. Under 2006 och 2007 gjordes "avsevärda ansträngningar" för att övertala dem att flytta till Delft , så att Thubelisha Homes kunde fortsätta med utvecklingen av den andra fasen av projektet. Denna ansträngning misslyckades eftersom, efter att ha lovats hyror på mellan R150 och R300 per månad, priset visade sig, enligt de boende, faktiskt sträcka sig från R600 till R1 050. Någon gång under sin efterföljande ockupation fick var och en av invånarna ett "rött kort" av staden, vilket tydde på att innehavaren hade ansökt om bostad hos kommunen.

De tillfrågade lämnade in en High Court-ansökan om att invånarna skulle vräkas i termer av lagen om förhindrande av olaglig vräkning från och olaglig ockupation av mark ( PIE), med motiveringen att fastigheten var nödvändig för utvecklingen. Invånarna, å sin sida, hävdade att de inte var olagliga ockupanter: De hade erhållit det nödvändiga medgivandet från staden Kapstaden för att ockupera marken, och var därför inte "olagliga ockupanter" enligt definitionen i lagen. De bör därför inte vräkas. Klagandena var också beroende av tillhandahållandet av de röda korten — dessa, hävdade de, berättigade dem att förbli i ostörd ägo av sina hus — och på det faktum att återuppbyggnadsarbeten hade utförts av staden efter branden, samt på tillhandahållande av bastjänster, vilket skenbart tydde på stadens samtycke.

Nomaindia Mfeketo , Kapstadens tidigare borgmästare, förnekade i sitt vittnesmål att samtycke hade getts till ockupation. Hon hävdade att tjänsterna hade tillhandahållits av "grundläggande humanitära skäl". De får inte tolkas som samtycke från stadens sida; inte heller, hävdade Mfeketo, gav de invånarna någon verkställbar rätt att stanna kvar i området. Det hade alltid varit meningen att informella bosättningar i allmänhet skulle uppgraderas eller flyttas eller byggas om, i enlighet med statens konstitutionella imperativ att ge tillgång till adekvata bostäder på en progressiv basis.

frågor

Högsta domstolen beviljade slutligen vräkningsbeslutet och invånarna ansökte om prövningstillstånd direkt till författningsdomstolen, där de, när det beviljades, tog upp följande frågor:

1. huruvida sökandena var olagliga ockupanter i termer av PIE och, om inte, om deras yrke lagligen avslutades;
2. om 5 eller 6 § lagen var tillämplig;
3. om de tekniska kraven för PIE hade uppfyllts;
4. Huruvida omplaceringen av de sökande var rättvis och skälig;
5. Huruvida sökandena hade en materiell och berättigad förväntning i förhållande till tilldelningen av bostäder i Joe Slovo-bosättningen till dem, och om dessa förväntningar hade uppfyllts eller kunde uppfyllas;
6. huruvida vräkningen under alla omständigheter var rimlig; och
7. arten av den lämpliga och rättvisa och rättvisa lättnaden.

Två viktiga rättsliga beslut uppkom för beslut. Den första var huruvida de tillfrågade hade framställt ett mål om vräkning eller inte i termer av PIE. Nyckeln till denna fråga var huruvida sökandena vid tidpunkten för inledandet av vräkningsförfaranden var "olagliga ockupanter" i lagens mening, och om det var rättvist och skäligt att utfärda ett vräkningsbeslut.

PIE definierar en olaglig ockupant som

en person som upptar mark utan uttryckligt eller tyst samtycke från ägaren eller den ansvarige personen, eller utan någon annan rättighet enligt lag att ockupera sådan mark, med undantag för en person som är innehavare enligt Extension of Security of Tenure Act, 1997 , och utesluta en person vars informella rätt till mark, om inte bestämmelserna i denna lag, skulle skyddas av bestämmelserna i lagen om interimistiska skydd av informella markrättigheter, 1996.

Frågan gällde därför om kommunen hade samtyckt till ockupationen eller inte. Om samtycke hade funnits, och bostadsrätten inte hade upphört, hade svarandena inte haft rätt till ett flyttföreläggande. När det väl finns en rätt att kasta ut, och så är fallet endast om det inte finns något kommunalt samtycke till ockupation, blir bestämmelserna i PIE tillämpliga som en skyddsfråga för den eller de personer som är skyldiga att vräkas.

Den andra frågan gällde huruvida svarandena hade agerat rimligt, i den mening som avses i grundlagen, när de begärde att sökandena skulle vräkas.

Dom

Författningsdomstolen ansåg att tillhandahållandet av grundläggande tjänster var ett legitimt bevis på stadens sinnestillstånd. Det var uppenbart att invånarna var en realitet och att de måste accepteras och försörjas på ett humant sätt under en längre tid, tills tillgång till lämpliga bostäder kunde förverkligas. Tillhandahållandet av bastjänster, tillsammans med flera andra faktorer, måste leda till den oemotståndliga slutsatsen att staden underförstått hade gett sitt tillstånd för ockupationen.

Domstolen fann dock att åberopandet av PIE-förfaranden om den offentliga uppdelningen av processen mellan invånarna och staten tjänade i sig som ett slutgiltigt uttalande om att ockupationen av Joe Slovo-bosättningen hade gjorts olaglig. Förutsatt att ordern om avhysning och omplacering gjorde lämpliga åtgärder för en säker och värdig och human omplacering av alla inblandade, skulle avhysningen och omplaceringen ske i enlighet med rättvisa och rättvisa, enligt PIE:s krav. Beställningen bör därför kombineras med en ytterligare order som garanterar att de sökande bör tilldelas den angivna andelen av de nya husen som ska byggas på platsen för Joe Slovo inom en process av meningsfullt engagemang med folket. Överklagandet bifölls således delvis, men avhysningen fick fortsätta.

Böcker

• H Mostert och A Pope (red) The Principles of The Law of Property in South Africa 1 ed (2010).

Fall

• Invånare i Joe Slovo Community, Western Cape v Thubelisha Homes and Others (Centre on Housing Rights and Evictions and Another, Amici Curiae) 2010 (3) SA 454 (CC).

Stadgar

• Extension of Security of Tenure Act 62 från 1997.
• Interim Protection of Informal Land Rights Act 31 från 1996.
• Förebyggande av olaglig vräkning från och olaglig ockupation av mark 19 från 1998.