Highway Properties Ltd mot Kelly, Douglas and Co Ltd
Highway Properties Ltd mot Kelly, Douglas and Co Ltd | |
---|---|
Förhandling: 22 juni 1970 Dom: 1 februari 1971 | |
Fullständigt ärendenamn | Highway Properties Limited mot Kelly, Douglas and Company Limited |
Citat | [1971] SCR 562, [1972] 2 WWR 28, 1971 CanLII 123 |
Tidigare historia | Överklagande från appellationsdomstolen för British Columbia |
Styrande | Överklagande tillåtet |
Domstolsmedlemskap | |
Överdomare: Gérald Fauteux Puisne Domare: Douglas Abbott , Ronald Martland Wilfred Judson , Roland Ritchie , Emmett Hall , Wishart Spence , Louis-Philippe Pigeon , Bora Laskin . | |
, | |
Enhälliga skäl av | Laskin J. |
Fauteux CJC, Abbott, Hall, Pigeon JJ. deltog inte i behandlingen eller avgörandet av ärendet. |
Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co Ltd är ett ledande kanadensisk fastighetsrättsfall rörande kommersiella hyresvärd-hyresgästerförhållanden som avgörs av Kanadas högsta domstol .
Beslutet införde det avtalsrättsliga begreppet avvisande och återkrav för framtida skadestånd till egendomsrätten. Detta gav hyresvärdar rätt att stämma en hyresgäst för brott mot ett hyresavtal (vanligtvis genom upplåtelse) och återkräva nuvärdet av obetald framtida hyra samt förluster till följd av förlorad affär på grund av hyresgästens brott mot hyresavtalet.
Bakgrund
Hyresvärden, Highway Properties Ltd., hyrde ut en butikslokal i sitt köpcentrum till hyresgästen, Kelly Douglas and Co. Ltd., "för att användas för livsmedelsbutik och stormarknad". Hyresavtalet avtalades den 19 augusti 1960 och skulle gälla för en tid av femton år från den 1 oktober 1960.
Hyresvärdens köpcentrum bestod av 11 butiksytor och snabbköpet skulle vara ankarhyresgäst i satsningen. I punkt 9 i hyresavtalet föreskrevs att hyresgästen bedriver "sin verksamhet i nämnda lokaler fortlöpande".
Lokalen i fråga drevs som livsmedelsbutik av en andrahandshyresgäst med början den 20 oktober 1960. Köpcentret blev dock inte framgångsrikt och blev aldrig fullt uthyrt. Senast den 24 mars 1962 meddelade andrahandshyresgästen att den hade för avsikt att lägga ner sin verksamhet. Det gjorde det och började plocka bort sina varor.
Den 16 juli 1962 väckte hyresvärden talan mot hyresgästen. Hyresgästen fortsatte att betala hyra samtidigt som han utan framgång sökte efter en annan andrahandshyresgäst. Den 22 november 1963 var lokalen övergiven och de flesta andra hyresgästerna i köpcentret hade också flyttat ut. Den dagen tog hyresvärden lokalen i besittning och försökte hitta en ny hyresgäst.
Under rättegången yrkade hyresvärden på skadestånd för hävning , men ännu viktigare, även för potentiell förlust till följd av svarandens underlåtenhet att driva en stormarknadsverksamhet i köpcentret under hela hyresperioden.
I Högsta domstolen var det fråga om den potentiella skadan till följd av brott mot hyresavtalet.
Domstolens yttrande
Laskin J. , som skrev för en enhällig domstol, undersökte det befintliga tillståndet för hyresvärd-hyresgästlagen och sammanfattade de tre befintliga ömsesidigt uteslutande rättsmedel som finns tillgängliga för hyresvärdar för avsägning av ett hyresavtal. De tre traditionella rättsmedel enligt common law var:
- Om hyresvärden vägrade att acceptera avvisning kunde hyresvärden insistera på fullgörande av hyresavtalet och stämma hyresgästen för skyldig hyra varje gång den förföll;
- Efter att ha accepterat uppsägningen och uppsägningen av hyresavtalet, kan hyresvärden återta lokalen och stämma hyresgästen för hyra som är skyldig eller förluster till följd av hyresgästens brott mot avtal fram till datumet för uppsägningen; eller
- Informera hyresgästen om att han föreslår att hyra ut fastigheten på nytt för hyresgästens räkning och träda i besittning på den grunden (och därmed fortsätta förhållandet hyresvärd-hyresgäst), och stämma för bristande hyra där det uppstår.
Laskin accepterade hyresvärdens argument för en fjärde åtgärd:
Hyresvärden kan välja att säga upp hyresavtalet men med meddelande till den försumliga hyresgästen att skadestånd kommer att krävas på grund av en nuvarande återvinning av skadestånd för att ha förlorat förmånen av hyresavtalet under dess löptid. En del av sådana skador skulle givetvis vara nuvärdet av den obetalda framtida hyran för hyreskontraktets outgångna period minus det faktiska hyresvärdet av lokalen för den perioden. En annan faktor skulle vara förlusten, så långt den kan bevisas, till följd av förkastandet av klausul 9.
Därmed noterade Laskin att de traditionella rättsmedel för egendomsrätt inte på ett korrekt sätt tog hänsyn till verkligheten i moderna kommersiella hyresrätter, som var mycket kontraktuella till sin natur:
Det finns några allmänna överväganden som stöder den uppfattning som jag skulle inta. Det är inte längre förnuftigt att låtsas att ett kommersiellt hyresavtal, som det som är föremål för denna domstol, bara är ett överlåtande och inte också ett kontrakt. Det är lika ohållbart att envisa med att förneka att tillgripa det fulla arsenalet av rättsmedel som vanligtvis finns tillgängliga för att korrigera förkastande av förbund, bara för att förbunden kan vara förknippade med en egendom i land. Slutligen finns det här, liksom i andra situationer, förtjänst att undvika en mångfald av åtgärder som annars kan vara en följd av krav på att en hyresvärd ska inleda avbetalningstvister mot en avvisande hyresgäst.
Överklagandet bifölls på denna fjärde grund av skadestånd och målet återförvisades till tingsrätten för bedömning av det belopp som hyresgästen var skyldig.
Verkningarna
Highway Properties -domen importerade i huvudsak det avtalsenliga botemedlet för återvinning av framtida förluster till följd av avvisning, men lämnade frågan om uppsägning krävdes (och i så fall när den måste lämnas) öppen och om det finns en skyldighet för hyresvärden för att mildra förluster såsom är fallet inom avtalsrätten.
Krav på meddelande
Efterföljande fall har varit oklart huruvida rimligt varsel före avvisning krävs under alla omständigheter för att kräva återkrav av potentiellt skadestånd.
I målet Veysoglu v O'Keefe och Goudie ansåg domstolen att uppsägning inte var nödvändig eftersom hyresavtalet uttryckligen föreskrev att återstoden av hyran som var skyldig för hela hyresperioden förföll till betalning när hyresgästen sa upp hyresavtalet. Rätten fann att det uttryckliga erkännandet av talan motverka behovet av uppsägning då hyresgästen redan var medveten om denna möjlighet när han undertecknade hyresavtalet.
Å andra sidan ansåg domstolen i målet Langley Crossing Shopping Center mot North-West Produce att separat meddelande fortfarande var nödvändigt vid uppsägningen.
En annan relaterad fråga som lämnades öppen var om uppsägningen måste ske samtidigt med uppsägningen av hyresavtalet. Domstolar har i allmänhet ansett att uppsägningen ska ske inom "skälig tid" men inte nödvändigtvis samtidigt med att hyresavtalet upphör. Till exempel i North Bay TV and Audio Ltd. mot Nova Electronics Ltd. Et Al. , ett yrkande cirka sex veckor efter det att hyresgästen sagt upp hyresavtalet ansågs ligga inom "skälig tid".
Begränsning av förluster
Innan beslutet i Highway Properties fattades var hyresvärdar inte skyldiga att mildra sina förluster efter att en hyresgäst övergavs. Genom att använda de tre traditionella rättsmedel som finns inom arrenderätten kunde de hålla arrendet vid liv och hålla hyresgästen ansvarig för hyran i efterskott. Men importen av avtalsprinciper gjorde detta mindre tydligt. Hyresvärdar kunde fortfarande stämma enligt de tre traditionella rättsmedel, men hade också tillgång till en fjärde för potentiella skadestånd. Kanadas högsta domstol har inte tagit upp frågan om lindrande åtgärder efter Highway Properties , och provinsernas appellationsdomstolar har varit inkonsekventa.
Klart är dock att där hyresvärden faktiskt har mildrat sina förluster (till exempel genom att hyra ut lokalen till en annan hyresgäst efter den första hyresgästens övergivande), har domstolar tagit hänsyn till detta vid skadeståndsberäkningen. Om den efterföljande hyresgästen betalar mer än den avträdande hyresgästen skulle ha betalat, har den avträdande hyresgästen inte hållits ansvarig eftersom det inte förekommit någon skada för hyresvärden. Se till exempel Toronto Housing Co. v Postal Promotions Ltd.
externa länkar
Fullständig text av högsta domstolens beslut vid LexUM och CanLII