H-500 Holon

H-500-projektet är ett översiktsplaneringssystem i enlighet med plan- och bygglagen för South Holon , Israel . Projektets yta är cirka 4 080 dunam och det är den största, obebyggda markreserv som finns kvar i Holon. Planen avgränsas i norr av Sderot Yerushalayim och kvarteren Kiryat Sharet och Kiryat Pinhas Ayalon, i öster av motorväg nr. 4, i söder vid gränsen till staden Rishon LeZion och i väster vid Highway 20 (Israel) (Ayalon Highway).

Generell bakgrund

Systemet (Holon H-500) anpassar markzonindelningen, och utbyggnaden och höjden av konstruktionen, till restriktionerna som härrör från NOPS 2/4 (National Outline Planning Scheme för utveckling av Ben Gurion Airport), som fastställde platsen för flygvägarna intill och ovanför platsen för H-500-schemat. Restriktioner som härrör från flygplatsens verksamhet uttrycks i en gräns för den slutliga höjden av byggnaderna i projektet (högst 22 våningar), höjdgränser för master och antenner och även restriktioner som rör montering av kranar under byggnationen. Dessutom föreskrivs användning av akustiska element för bullerisolering, liksom bestämmelser som syftar till att minimera farorna från flygande fåglar som kan utgöra fara för passerande flygplan.

Enligt schemat, i den version som har deponerats (Holon H-500), planeras ett grönområde på 1 200 dunam eller däromkring för utveckling av en storstadspark med sanddyner i mitten av platsen. I mitten av parken, som kallas det "bevarade hjärtat", kommer att omfatta ett område på minst 400 dunam naturliga sanddyner för att bevara den unika ekologi som inkluderar ett brett utbud av sällsynta växter, vars liknande är inte att hitta någon annanstans längs kusten. Ringen runt det "bevarade hjärtat" kommer att utgöra parkens ytterhölje och zonplaneras för kommunal rekreation och fritidsverksamhet.

Efter utfrågningen av oppositioner mot den deponerade versionen av planen (Holon H-500), beslutade distriktsplanerings- och byggkommittén att förlänga parkens "bevarade hjärta" på bekostnad av området för framtida planering. De 1 500 bostäder som tilldelats i ett område för framtida planering enligt den deponerade versionen av planen flyttades genom stadsdelsnämndens beslut till bostadsdomänerna, så att deras tilldelning inte blir beroende av förändringar av flygplatsens flygvägar.

Milstolpar i förfarandet för godkännande av Holon H-500-systemet

Besked om ordningens beredning och villkoren för utfärdande av bygglov under den interimistiska treårsperioden enligt 77 och 78 §§ plan- och bygglagen publicerades första gången i pressen den 10–11 augusti 2006 och i regeringens meddelanden. Nej. 5562 av den 2 augusti 2006.
Besked om förlängning av tiden för utfärdande av villkorade bygglov under övergångsperioden, med ett år eller till dess ordningens deposition, enligt 78 § plan- och bygglagen offentliggjordes i Kungörelser nr. 6080 av den 28 april 2010.
Kungörelse om ordningens deposition enligt 89 § i plan- och bygglagen publicerades i statskunskapen nr. 6444 av den 11 juli 2012.
Beslutet från distriktsplanerings- och byggnadskommittén (oppositionens underkommitté) att ratificera Holon H-500-systemet fattades den 18 februari 2013.
Beslutet från det nationella rådets överklagandeunderkommitté att godkänna systemet fattades den 14 maj 2014.
Beslutet från distriktsplanerings- och byggnadskommittén (oppositionens underkommitté) att ratificera ordningen, med förbehåll för tekniska ändringar och övergångsbestämmelser för att tillåta befintliga användningar fram till utarbetandet av detaljplaner, fattades den 12 oktober 2015.

Byggrätter – kvantitativa data för Holon H-500-schemat

1 300 låga bostäder
12 400 höghusbostäder (inklusive 1 500 bostäder som flyttats från området för framtida planering som avbröts för att öka storleken på sanddynparken), varav 2 000 är små bostäder om 80 m² vardera, inklusive kassaskåp rum, för behöriga personer.
13 700 bostäder totalt (inklusive 800 för uppmuntran och hjälp vid eliminering av olägenheter och avlägsnande av husockupanter).
930 000 m² (huvudyta) för sysselsättning av olika slag, inklusive kommersiella och multifunktionella zonindelningar.
175 000 m² (huvudyta) för offentliga byggnader.

De viktigaste bestämmelserna i Holon H-500-systemet

Ett villkor för godkännande av en initial detaljplan kommer att vara godkännande av ett schema som innefattar uppdelning i olika domäner för konsolidering och avdelning eller en plan som inkluderar en sådan uppdelning som en del av, eller samtidigt med, den ursprungliga detaljplanen ("domänschemat" ).
Domänordningen kommer att föreskriva fördelningen av byggrätter mellan domänerna, förutsättningarna för förverkligande av rättigheterna på varje enskild domän samt bestämmelser om sammanläggning och avskiljning som ska innehålla hänvisning till indelningen av allmänna områden.
Domänordningen kommer bland annat att föreskriva vilken del av parken som ska ingå i de olika detaljplanerna, med hänvisning till den del av parken som finns i respektive domän, förutsatt att en fullständig utveckling av hela parken säkerställs.

Historia

Sanddynerna i södra Holon har varit i fokus för fastighetsverksamhet sedan början av förra seklet. Vid den tiden, innan Holon Local Council inrättades, definierades området som under galileisk jurisdiktion, det vill säga att det inte var under jurisdiktion av någon lokal myndighet, intill den arabiska byn Yazur. Det första planeringsschemat som utarbetades för området av planeringsbyråerna under det brittiska mandatet kallades "Agrobank And Neighborhood Regional Outline Road Scheme".

Planen godkändes provisoriskt den 30 oktober 1939 och slutligen den 14 januari 1942 (dess godkännande publicerades i Officiella tidningen, nr 1164). Syftet med planen var att avgränsa vägnätet för de nya stadsdelarna som skulle byggas runt Agrobank-kvarteret, beläget i norr, intill Mikveh Israel .

På 1930-talet började privatpersoner och kommersiella företag köpa stora landområden på sammanlagt hundratals dunam av de arabiska markägarna. Avstyckningsplaner utarbetades i enlighet med den obligatoriska stadsbyggnadsförordningen, som delade upp de stora markområdena i små skiften på mellan 300 och 500 m² vardera, vilket skapade kvarter som införlivade vägar och tomter för offentliga ändamål, i enlighet med det obligatoriska skissschemat för Holon, R/128, vars förberedelse påbörjades i början av 1940-talet

De skiften som blev resultatet av skiftningsplanerna infördes i fastighetsregistren och kom att handlas på den öppna marknaden i Israel och även utomlands. På den tiden lades stor vikt vid inlösen av landet och av den anledningen köptes många paket av judarna i Europa, USA och Sydafrika, med hjälp av offentliga ledare som var utnyttjade för uppdraget att besöka judiska samhällen utomlands. Dr Haim Kugel, som sedan blev Holons första borgmästare, hjälpte till exempel till med landinlösen när han besökte det judiska samfundet i Sydafrika. Av den anledningen finns det fortfarande många ägare (arvingarna till de ursprungliga ägarna) av mark inom systemets gränser som inte är bosatta.

Följande är exempel på den historiska uppdelningen av mark i södra Holon:

Skapandet av block 6747, 6748, 6749 och 6750 av Agricultural and Building Bank for Palestine Ltd
Delningen av skifte 690 i block 6043 av Land and Loan Company Ltd.

Den första översiktsplaneringen för Holon stad, H/1, från 1958, upphävde alla obligatoriska planer för byggandet av nya bostadskvarter i södra Holon och zonplanerade hela området för planering igen som ett "område för omfördelning" ( ny konsolidering och partition). H-500-schemat är det tredje och senaste av planeringsschemat (efter H/1 och ändringsförslag nr 3 till H/1) och det föreslår ett nytt planeringsschema för hela området.

Kvarteret Moledet

Kvarteret Moledet ingår inom gränserna för H-500-schemat i området som är zonplanerat för sanddynparken. Kvarteret etablerades 1930 som den första bostadsförorten till södra Holon och det är ett av de första fem stadsdelarna (tillsammans med Agrobank, Greene, Kiryat Avoda och Am) som slogs samman till Holon Local Council 1940.

Moledets mark köptes av ett företag som heter Hamizrach, under ledning av ingenjören Alexander Hissin. Centrum av kvarteret var vattentornet. De första invånarna var åtta invandrarfamiljer från Jemen men i slutet av 1934, bara fyra år senare, hade befolkningen i grannskapet nått omkring 100 familjer.

På grund av Moledets avlägsenhet från andra judiska bosättningar och dess närhet till de arabiska byarna Yazur och Bayt Dajan, attackerades området av araber från Jaffa i den stora arabiska revolten mellan 1936 och 1939 och övergavs nästan helt. Dess invånare bodde tillfälligt på Mikveh Israel Agricultural School.

Säkerhetsvägen, som asfalterades 1948 som ett alternativ till Jaffa – Jerusalem Road (numera motorväg nr 44), med syftet att förbinda Tel Aviv med bosättningarna i söder och Jerusalem, gick genom Moledet.

Dussintals familjer bor nu i Moledet, tillsammans med några företag och verkstäder. Samtliga byggnader i kvarteret, förutom Vattentornet och Säkerhetsvägen som är zonplanerade för bevarande, ska röjas enligt H-500-schemat (se nedan – Röjningen av Givat Holon och Moledet).

Grannskapet Givat Holon

Givat Holon ligger inom gränserna för H-500-systemet i området som är zonplanerat för sanddynparken. Denna lilla förort ligger söder om Kiryat Sharet i hjärtat av sanddynområdet, längs vägen som leder till platsen för det kommunala slakteriet.

Givat Holon omfattar flera dussin bostäder. Byggnaderna uppfördes i början av 1940-talet och finns kvar i sitt ursprungliga format. Även om området enligt översiktsschema H/1 (Ändring nr 3), som godkändes 1978, var utstyckat till bostadsområde, var det för att utöka bebyggelsen i området nödvändigt att utarbeta en detaljplan. På grund av de begränsningar som härrör från grannskapets läge i det område som påverkas av flygplatsen, var det inte möjligt att utveckla området och det har därför förblivit i sitt ursprungliga skick, utan modern infrastruktur.

Invånarna i Givat Holon väckte rättsliga förfaranden mot Holons kommun och i juni 2014 tilldelades de en dom som krävde att kommunen skulle ge dem ordentliga kommunala tjänster, som sophantering och tillhandahållande av soptunnor, och montering av lyktstolpar och gatuskyltar.

Givat Holon kommer att godkännas som en del av H-500-schemat (se nedan – Godkännandet av Givat Holon och Moledet).

Slakteriet

Abattoirområdet är ett 254 dunams stycke mark som ingår i H-500-schemat. Marken exproprierades från privata ägare 1961 efter bemyndigande som borgmästaren i Holon enligt jordförordningen erhållit för inrättande av ett regionalt slakteri med tillhörande industrianläggningar. För detta ändamål bildades ett gemensamt bolag av kommunerna Tel Aviv och Holon (80 % Tel Aviv och 20 % Holon) för att främja satsningen och bära dess kostnader, inklusive den ersättning som ska betalas till de privata markägarna.

Efter expropriationsförfarandet godkändes 1966 en stadsplaneringsplan (H-142) för uppförande av ett slakteri och tillhörande industrier. Enligt ordningen var det tillåtet att bygga ett slakteri och köttbearbetningsanläggningar.

Ovanstående kan idag låta som en fantasi: att expropriera 250 dunam mark för ett slakteri i södra Holons sandkullar, stort nog att tjäna hela Mellanöstern. Ändå, vid den tiden, verkade satsningen motivera en så storskalig expropriation. Ingen av de privata markägarna motsatte sig satsningen och hade ens någon motsatt sig är det tveksamt om han hade haft någon chans att lyckas mot Holons då legendariske borgmästare, Pinchas Ayalon.

Faktum är att förutom en byggnad som uppfördes i slutet av 1960-talet, som fungerade som kommunalt slakteri fram till början av 1990-talet, stod resten av marken tom och obebyggd. Slagteribyggnaden sprängdes i juni 2015 som en del av en övning av Hemmafrontsledningen.

Markägarna i slakteridomänen, Tel Aviv och Holon kommuner, förväntas få rättigheter inom ramen för H-500-systemet för röjning av slakteriet (avsnitt 2.2.4 i systemförordningen).

Röjningen av Givat Holon och Moledet

H-500-schemat fastställer anvisningar för bevarandet av Säkerhetsvägen och de historiska platser som är förknippade med den i enlighet med den kommunala bevarandeplanen. Planen föreskriver ändå att Givat Holon och Moledet ska godkännas på grund av begränsningarna i användningen av området, som påverkas av flygvägarna enligt Ben Gurion Airports nationella plan. Efter röjning kommer kvarteren att bli en del av den kommunala sanddynparken.

Den deponerade planen innehåller endast allmänna bestämmelser för ersättning till invånarna i Moledet, röjningen som ska finansieras från byggrätter som har tilldelats specifikt för ändamålet, totalt 800 bostäder (avsedda för röjning av tre centraler: sopplatsen, slakteriet och Moledet). I ordningen föreskrivs vidare att den totala ersättningen ska fastställas av en fastighetsvärderare som ska utses av den lokala plan- och byggnadsnämnden.

Efter överklaganden som lämnats in mot stadsdelsbyggnadsnämndens beslut (som även invånarna i Givat Holon anslöt sig till), som utmynnade i beslutet av riksrådets besvärsnämnd den 15 maj 2014, fattades flera operativa beslut i respekt för godkännandet av Givat Holon (från vilket slutsatser kan dras med avseende på godkännandet av Moledet) enligt följande:

Röjningen av de befintliga invånarna kommer att ske i sammanläggnings- och avskiljningsförfarande enligt detaljplanen, där området kommer att avstyckas för parken. De boende kommer att tilldelas annan mark i enlighet med relevanta bestämmelser i lag.
Fram till röjningen av Givat Holon kommer det att vara möjligt att fortsätta använda befintliga lagliga byggnader för bostadsändamål.
Så länge som bostadsanvändningen fortsätter i Givat Holon kommer bygglovsgivning för renovering (exklusive tillbyggnad) av befintliga byggnader att tillåtas med stöd av befintliga tillstånd.
Invånarna kommer att få sina rättigheter inom ramen för den första planen som godkänns i kraft av H-500-systemet.
Röjning sker först när genomförandet av den första detaljplanen påbörjas eller vid annan tidpunkt som den föreskriver.

externa länkar

/ The Holon H-500 Information Arena (engelska och hebreiska)

Bibliografi

Joseph Raiten, The Holon H-500 Trade Arena, http://www.h-500.com/