Fastighetsskicksbedömning
Fastighetsbedömningar ( PCA ) (även känd som fastighetstillståndsrapporten, eller PCR ) är due diligence- projekt förknippade med kommersiella fastigheter . Besiktningar av kommersiella fastigheter och byggnader är viktiga för kunder som vill veta skicket på en fastighet eller fastighet som de köper, leasar, finansierar eller helt enkelt underhåller. Kommersiella byggnadsinspektörer följer i allmänhet branschgodkända riktlinjer i ASTM E2018 eller International Standards of Practice for Inspecting Commercial Properties (ComSOP). Dessa kommersiella inspektionsstandarder hjälper både den kommersiella byggnadsinspektören och kunden att förstå omfattningen som överenskommits för inspektionen, inklusive de system eller områden som ska inspekteras, och används som en guide för att utveckla nämnda omfattningar och procedurer. Ofta görs de som en del av en fastighetsöverlåtelse och görs tillsammans med en fas I miljöplatsbedömning . PCA ska inte förväxlas med anläggningstillståndsbedömningar , som är liknande till sin natur men tjänar ett annat syfte.
Beroende på kundens behov eller accepterade risker och fastighetstyper kan vissa inspektioner kräva inblandning av specialister, och vissa kan göras av en allmän kommersiell byggnadsinspektör eller ingenjör. Varje varierande grad av granskning eller bedömning kommer att innebära olika kostnader och tidsramar.
När PCA är slutförd sammanställs en skriftlig rapport och levereras till kunden inom en acceptabel tidsram. Rapporten kan innehålla sådana punkter som observerade problem, rekommendationer för reparationer eller ytterligare inspektioner, åsikter om de sannolika kostnaderna för framtida kapitalprojekt och undersökningar om efterlevnad av Americans with Disabilities Act ( ADA).
Historia
PCA-processen började formaliseras i början av 1990-talet som ett svar på Resolution Trust Corporation , och när fler investerare av pensionsfondtyp började intressera sig för kommersiella fastigheter. Det blev standardförfarande för att få en PCA vid köp eller refinansiering av kommersiella fastigheter. Processen att utföra PCA började bli rutin och formaliserad med den ökade efterfrågan; men det fanns fortfarande många inkonsekvenser. En Standard & Poor's Guide från 1995 definierade processen ytterligare. 1999 ASTM en standard som heter 2018-99. Sedan 2000 har den enorma tillväxten på den värdepapperiserade utlåningsmarknaden, eller kommersiella inteckningssäkrade värdepapper , orsakat en topp i slutförandet av dessa rapporter eftersom de krävdes för att slutföra en affär. ComSOP godkändes ursprungligen som en internationell standard den 24 november 2008. Den reviderades senast 2019 och ersätter alla tidigare utgåvor. Detta har lett till framsteg och konvergens vad gäller omfattning, metod och kostnad. ASTM 2018-15 och ComSOP 2018 är allmänt accepterade i branschen som den nuvarande vägledningen för innehåll och praxis.
PCA används av olika parter för att stödja deras finansiella modellering av fastigheten. De är avsedda att vara opartiska tekniska åsikter om det kommande kapitalarbetet som krävs vid fastigheten, men kan återspegla byggnadsägarens ägarstrategi. Till exempel kan en långsiktig fastighetsägare som en pensionsfond ta ett annat förhållningssätt till kapitalprojekt än en ägare med en kortare ägarhorisont. PCA-författaren strävar efter att förstå ägarmålen så att de kan beaktas när man utvecklar listan över prognostiserade projekt.
Enskilda ägare, köpare och hyrestagare beställer också PCA för kunskap om allmänna villkor före leasing eller köp, och vid uppsägning av ett hyresavtal för bevis på eventuellt underhåll eller återvinning av deposition.
Omfattning
PCA:er använder byggnadsdiagnostik för att identifiera problem, men diagnostik går längre för att fastställa lösningar och förutsäga resultat av de hittade problemen. En PCA täcker elva huvudområden:
- Byggplats (topografi, dränering, stödmurar, stenläggning, trottoarkant, belysning)
- Byggnadskuvert (fönster och väggar)
- Strukturell (fundament och inramning)
- Interiörelement (trappor, korridorer, gemensamma utrymmen)
- Taksystem
- Mekaniska system (värme, ventilation och luftkonditionering)
- VVS
- Elektriska system
- Vertikal transport (hissar och rulltrappor)
- Livssäkerhet, ADA, regelefterlevnad, luftkvalitet (brandkoder, tillgänglighet, vattenintrång, mögel)
- Valfritt: platsspecifika tester, som infraröd termografi för energiförlust, luftläckage, takläggning och fuktinträngning i byggnadsskalet
Platsinspektionen ska vara en grundlig och representativ bild av konstruktionen och ovan nämnda byggnadssystem. För större byggnader är en allmän tumregel att se 10 % av byggnaden; men beroende på struktur, planlösning och byggnadssystem kanske detta inte räcker för att ge en representativ bild. Rapporten bör innehålla en narrativ sammanfattning av byggnadens typ och skick samt kostnadstabeller över de omedelbara och långsiktiga kostnaderna för byggnadsunderhållet.
Värdeerbjudande och användare
Användarna av en PCA kan inkludera en säljare, en potentiell köpare, en långivare, en investerare eller en ägare.
Rapporterna kan vara användbara för:
- Förhandla om köpeskillingen för en fastighet (köpare)
- Kapital eller strategisk planering (en ägare)
- Lånegodkännande (en långivare)
- Triple Net Lease (NNN) (leasetagare/leasegivare)
- Förutsägande/förebyggande underhåll
- Försäkringsutvärderingar (en ägare, försäkringsbyrå)
Kostnadstabeller
Den verkställande sammanfattningen av en PCR är i praktiken kostnadstabellen för ersättningsreserver . Rapporten kan vara 20-40 sidor lång; Den här tabellen sammanfattar dock de flesta av de uppskjutna underhållsposterna som hittades.
Dessa tabeller kan vara från 8 år långa till 40 eller ännu mer. Den typiska tabellen är 12 år för de flesta CMBS- arbeten (lånetid plus två år).
Fastigheter delas in i en av två huvudkategorier. De är antingen per enhet/bädd/underlägg/rum (lägenhet, sjukhus, husbilspark, hotell, respektive) eller utförda på en kvadratfotsbasis (kommersiell och industriell).