Förbättring

För investeringsrådgivare online, se Förbättring (företag) .

I fastigheter är förbättring det ökade värdet av fast egendom från andra orsaker än investeringar som fastighetsägaren gör. Det hänvisas därför vanligtvis till som oförtjänt ökning eller oväntad vinst.

När till exempel en fastighet omarbetas för användning med högre värde, eller närliggande offentliga förbättringar höjer värdet på en bit privat mark, är en fastighetsägare "bättre" på grund av andras agerande. På grund av detta att fånga värdet av förbättringar för allmänheten genom beskattning eller på annat sätt.

Bättring vad gäller äganderätt och restvärdesmodell

Egendomsrätt och restvärde

En äganderättsinnehavare har en kvarstående anspråk på inkomst som genereras i det utrymme som de har exklusiva rättigheter (“betala för att använda detta utrymme annars utesluter jag dig från det”). Men dessa rättigheter är ett begränsat paket av rättigheter . De utvecklas i takt med att lagen utvecklas, inklusive områdes- och planlagstiftning.

Värdet av privata äganderätter bestäms i första hand av hur mycket intäkter som kan genereras utöver kostnaderna (exklusive äganderättskostnader) på en plats på en viss plats; att värdet av äganderättsvärdet är restvärde, precis som i andra tillgångar som andelar i företagsägande, som är en fordran på restinkomst. Oavsett vilken användning av en webbplats som genererar den största återstående inkomsten är dess högsta och bästa användning .

Värdet på den privata äganderätten påverkas av marknadsförhållanden, platsspecifika egenskaper, fasta förbättringar och äganderättens art eller omfattning. Att investera i nya fasta förbättringar, som byggnader och markarbeten, kan öka värdet på fastigheten eftersom de tar bort en kostnad för att få intäkter (kom ihåg att fastighetsvärdet är intäkter minus kostnader som behövs för att tjäna intäkterna på den platsen). Deras värde blir "fäst" till fastigheten eftersom de inte kan skiljas fysiskt eller juridiskt från äganderätten till en plats.

Värdet på den privata äganderätten kan dock också öka på grund av externa faktorer snarare än på grund av investeringar som görs av fastighetsrättsinnehavarna. Detta är förbättring. Till exempel när lagen ändrar karaktären eller omfattningen av äganderätten, såsom omarbetning för att ge ytterligare byggrätter till fastighetsägare, ger detta värde för fastighetsägaren.

Där förbättring kommer ifrån

Bilden nedan visar hur förbättring uppstår konceptuellt, och även hur en förbättringsskatt överför detta värde som annars skulle tillkomma privata fastighetsägare till allmänheten.

Den vänstra kolumnen visar värdet av äganderätten på en plats, till exempel jordbruks- eller industrimark. Det värdet bestäms av intäkterna som kan göras från att enbart använda den webbplatsen, minus kostnaderna för att använda den. Platsvärdet är restvärdet.

Om marknadsvärdet på den produktion som produceras ökar, såsom värdet på grödorna eller värdet på industriproduktionen, men alla insatskostnader förblir desamma, så stiger platsens värde för att återspegla det högre restvärdet av produktionen på den platsen.

Detta visas i den andra kolumnen. Till exempel, om hyran för en bostadsbostad stiger, men kostnaderna för att driva den bostaden förblir konstanta, ökar värdet på hemtomten. Denna förändring kan betraktas som en oväntad vinst, och en del av den vinsten delas med allmänheten där det finns ett markvärde eller fastighetsskattesystem.

Den tredje kolumnen visar vad som händer om det sker en förändring av äganderättens art eller omfattning genom omarbetning. Till exempel, om den tidigare högsta och bästa användningen av en plats var industriell endast för att zonindelningslagar förhindrade andra högre restanvändningar som bostäder eller kommersiella på den platsen, kommer omarbetning att ändra den högsta och bästa användningen av platsen och därmed dess värde. Skillnaden mellan "före"-webbplatsens värde (V1) och det nya "efter"-webbplatsens värde (V2) är förbättring.

Effekten av en skatt på förbättring till följd av omarbetning illustreras i den fjärde kolumnen. En del av förbättringsvärdet överförs från den privata fastighetsägaren till det allmänna, vilket minskar den privata vinsten från beslut om omarbetning och ökar den offentliga andelen av förmånerna.

Förbättring som förändring av restvärdet på fast egendom

Offentlig fångst av förbättring

Det finns tre vanliga sätt att fånga förbättringar från omarbetning för allmänheten.

1. En förbättringsavgift eller skatt kan avleda från fastighetsägaren förbättringen på grund av plan- och områdesändringar.
2. Genom att använda en offentlig myndighet för att köpa ozonad och obebyggd mark, sedan omarbetning och investeringar i lokal infrastruktur kan säkerställa att all förbättring från omarbetning och infrastrukturinvesteringar fångas upp av allmänheten.
3. Auktionering eller försäljning av rättigheter för att utvecklas till mer värdefulla användningar.

Australien

Australian Capital Territory (ACT)

ACT har haft en förbättringsskatt i någon form sedan 1971. Dess inkarnation är Lease Variation Charge (LVC), som betalas vid en godkänd utvecklingsansökan (även om betalningstidpunkten kan skjutas upp under en period). Under 2018-19 samlade det in 53 miljoner dollar i intäkter.

ACT fångar också upp förbättringar av omzonering för samhället genom att utplacera en offentlig byrå för att genomföra all markutveckling. Detta innebär att allmänheten fångar 100 % av förbättringen från att konvertera landsbygd till stadsbruk. Under 2019-20 samlades intäkter på 100 miljoner USD från detta tillvägagångssätt.

Sydney

År 1969 tillämpades en förbättringsskatt på 30 %. I Sydney 1970-74 tillämpades en omarbetningsskatt på 30 % för omvandling av mark från landsbygd till urban användning. Skattebetalningen utlöstes av ett försäljnings- eller utvecklingsgodkännande. Den samlade in 17 miljoner dollar under sina 4,5 år i drift. Erfarenheterna i Sydney på 1970-talet var kortlivade bara på grund av organiserat politiskt tryck från markägare som inte längre fick oväntade vinster när staden växte.

Victoria

I sin budget för 2021 föreslog den viktorianska regeringen en oväntad omarbetningsskatt på 50 % för omvandling av industriella till högdensitetsbostäder.

England

Inom bostadsområdet gav Town Planning Act 1909 lokala myndigheter möjligheten, men inte skyldigheten, att samla in förbättringar och kompensera "försämringar" på grund av planändringar. Det föreslogs att hela värdeökningen på grund av ordningen skulle samlas in när ordningen antogs, med beräkning vid det datumet, men godtyckliga 50 % antogs som en kompromiss, även om vissa 1909-lags "avkomsplaner" höjde t.o.m. 80 %.

1932 höjdes procentsatsen till tillåtna 75 %, som skulle krävas inom 12 månader efter ändringen, med betalning anståndsbar tills en ändring av användning eller avyttring av fastigheten (inklusive överlåtelse eller arrende för 3+ år), då den skulle betalas med intressera.

Förbättringsbestämmelser togs bort i en 1948 års ändring av lagstiftningen. De infördes återigen i Land Commission Act 1967 med en sats på 40 %, men avskaffades 1970.

Colombia

I Colombia har en förbättringsavgift (kallad contribución de valorización) tillämpats sedan 1921. Modellen som tillämpas beror på staden. " Bogotá- modellen " av förbättringsavgifter återspeglar mer en allmän skatt för att täcka kostnaderna för specifika offentliga arbeten. I " Medellín -modellen " är det snarare ett deltagande i det mervärde som genereras av offentliga arbeten.

Brasilien

Sedan 1990-talet hade São Paulo skyldigheter för fastighetsutvecklare att bidra med minst 50 procent av det inkrementella värdet som skapades, även om detta minimum fastställdes till 60 procent i UO Agua Branca.

Frågor med praktisk bestämning av förbättringsvärden ledde till implementeringen av Certificate of additional construction potential bonds (CEPACs), som utfärdas av staden och säljs på auktion på São Paulos börs (Bovespa).

" De ger bäraren ytterligare byggrätter såsom ett större golvareaförhållande och fotavtryck och möjligheten att ändra användningen av tomten. Ekonomiskt sett är CEPACs den ekonomiska ersättning en byggherre ger den offentliga förvaltningen i utbyte mot nya byggrätter. "

Nederländerna

Många andra städer har varianter av denna " offentliga inköp och omarbetning " tillvägagångssätt. Offentliga myndigheter förvärvar stora outvecklade och underutvecklade områden före omzonering och översiktsplanering för urban användning, och säljer sedan de flesta av de uppzonade fastigheterna med nya vägar och infrastruktur för privat utveckling. Detta gör det möjligt för offentliga myndigheter att samordna offentlig infrastruktur utan att förvärva privat egendom med högvärdiga områdesrättigheter och fånga 100 % av förbättringen från områdesändringar.

externa länkar

• Ordboksdefinitionen av förbättring på Wiktionary