Ellis Act

Ellis Act (California Government Code Chapter 12.75) är en lag från 1985 i Kalifornien som tillåter hyresvärdar att vräka bostadshyresgäster att "gå ur uthyrningsverksamheten" trots önskemål från lokala myndigheter att tvinga dem att fortsätta tillhandahålla hyresbostäder.

Lagstiftaren antog Ellis Act som svar på Kaliforniens högsta domstols beslut i Nash v. City of Santa Monica (1984) 37 Cal. 3d 97 som ansåg att kommuner kunde hindra hyresvärdar från att vräka sina hyresgäster för att "gå i konkurs" för att dra tillbaka sin fastighet från hyresmarknaden.

Sammanfattning

Ellis Act förbjuder lokala enheter, såsom städer, från att ha hyreskontrollförordningar som hindrar ägare av bostäder från att vräka hyresgäster om hyresvärden är skyldig att fortsätta tillhandahålla bostäder. Lagen begränsar inte förordningar som kontrollerar hyresvärdar som fortsätter att hyra. Till exempel kan en förordning hindra en hyresvärd från att vräka en hyresgäst och sedan hyra ut till en annan hyresgäst.

För att dra fördel av Ellis Act måste en hyresvärd säga upp alla hyresrätter för bostäder och dra tillbaka alla "bostäder", vilket ungefär betyder alla "bostäder hyresrätter". Hyresvärden kan t.ex. inte säga upp hyresrätter för hyresrätter med lägre hyreskontrollerade hyror och samtidigt behålla marknadsmässiga hyresrätter.

Lokala enheter har rätt att lägga olika begränsningar på hyresvärdens möjlighet att gå i konkurs. Till exempel kan städer kräva att hyresvärdar lämnar in ett "meddelande om avsikt att dra sig ur", förser staden med information om hyresförhållandet (såsom namn på hyresgäster, startdatum och hyrespriser). Städer kan kräva betalning av flytthjälp "för att mildra eventuella negativa effekter på fördrivna personer" eller en förlängning av uppsägningsdatumet för hyresrätter från standarden 120 dagar till ett helt år från det att utträdesprocessen påbörjades om hyresgäster hävdar att de är minst 62 eller funktionshindrade.

Staden kan även införa restriktioner mot den framtida hyresanvändningen av fastigheten. Det kan krävas att om hyresvärden erbjuder de indragna lägenheterna för uthyrning inom tio år efter frånträdet, ska lägenheten erbjudas den/de förflyttade hyresgästen, och att om lägenheten erbjuds inom de första fem åren ska den erbjudas till den/de förflyttade hyresgästen/hyresgästerna till den tidigare hyreskostnaden.

Historia

Ellis Act är uppkallad efter den republikanska delstatens senator (1981-1988) James "Jim" L. Ellis, en före detta representant för San Diego.

Den kaliforniska lagstiftaren antog Ellis Act som svar på Kaliforniens högsta domstols utslag i Nash v. City of Santa Monica att kommuner kunde förhindra hyresvärdar från att vräka sina hyresgäster för att "gå i konkurs" för att dra tillbaka sin egendom från uthyrningen marknadsföra.

Genomförande

Genomförandelagarna varierar beroende på stad och därför finns det olika krav i varje jurisdiktion:

San Francisco

San Francisco kräver kompensation, som ökar tillsammans med KPI . Från och med 2019 var det 6 985,23 USD per hyresgäst, med ytterligare 4 656,81 USD per funktionshindrade eller äldre hyresgäst, med ett tak på 20 955,68 USD per enhet.

Under 2014 och 2015 författade San Franciscos arbetsledare David Campos två lagar för att försöka öka flyttbetalningarna för att ge två års marknadsräntesubventioner till fördrivna hyresgäster. Det första försöket 2014 med ett obegränsat totalt betalningsbelopp och inget krav på att pengarna skulle spenderas på omlokalisering förklarades av en federal domstol som en grundlagsstridig kränkning av äganderätten. 2015 var den andra lagstiftningen en nedskalad version av 2014 års lagstiftning som denna gång begränsade flyttningen till högst 50 000 USD per hyresgäst och krävde att pengarna skulle spenderas på omlokalisering. Den lagen slogs ner av en statlig domstol eftersom den "satte ett oöverkomligt pris på en hyresvärds rätt att lämna hyresmarknaden."

En ändring av Ellis Act för San Francisco County föreslogs 2014 i California State Legislature, SB1439. Om SB 1439 antogs skulle fastighetsägare som har lämnat in en Ellis vräkning vänta fem år innan de gjorde det med en annan byggnad. Åtgärden gick inte igenom.

Santa Monica

Santa Monica kräver att en ägare får ett återinflyttningstillstånd innan byggnaden kan användas för något ändamål efter Ellis Act vräkningar.

Los Angeles

Los Angeles tillämpar hyreskontrollbestämmelser på enheter byggda på samma fastighet upp till fem år senare.

Ansökan

Om indragna bostäder inte längre kan hyras säljer fastighetsägare som åberopar Ellis Act ofta lägenheter som individuella hyresrätter (TIC). Vissa städer, som San Francisco, inför strikta restriktioner för indragen egendom (som att förhindra konvertering av bostadsrätter eller tillägg av tillbehörsbostadsenheter) . Ett beslut från 2016 av First District Court of Appeals fastställde dock en överklagan mot San Franciscos förordning som förhindrar Ellis Act "sammanslagningar" av enheter och fann att delstatslag upptar området för materiell vräkningskontroll "för ägare som försöker dra tillbaka enheter från bostadsuthyrningen marknaden" och föreslog att Ellis Act kan införa en gräns för "påföljder" efter uttag som syftar till att motverka användningen av den rätten enligt statlig lag.

Kritik och gensvar

Hyresgästgrupper i San Francisco och Los Angeles hävdar att kaliforniska hyresvärdar ofta missbrukar Ellis Act "för att kringgå hyreskontroll" och för att tjäna pengar under perioder med hög period på bostadsmarknaden genom att hantera hyresstabiliserade fastigheter till vakans, när de kan riva byggnader för att bygga dyra bostadsrätter , hyra nyutflyttade lägenheter till högsta marknadshyror, eller sälja byggnader vidare till mycket högre priser än de köpte, när de inte längre är värdebelastade av närvaron av långsiktiga hyresstabiliserade hyresgäster.

2014 införde delstatens senator Mark Leno lagförslaget SB 1439, lagstiftning som skulle förhindra hyresvärdar från att kunna använda Ellis Act i fem år efter att ha köpt en fastighet. Salesforce, Twilio, såväl som teknikföretag som Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade och Xoom kom ut för att stödja SB 1439.

externa länkar

• San Francisco Ellis Act Vräkningar Ellis Vräkningar enligt San Francisco Rent Ordinance (San Francisco, Kalifornien)