Dubbel stängning

En dubbel stängning är ett samtidigt köp och försäljning av en fastighet som involverar tre parter: den ursprungliga säljaren, en investerare (mellanhand) och den slutliga köparen.

De bakomliggande orsakerna till att ha dubbel stängning varierar. Det mest angelägna och vanliga skälet är att låta mellanhanden använda köparens medel för att förvärva fastigheten från den ursprungliga säljaren. En annan vanlig anledning till dubbelstängning är att dölja köparens eller säljarens identitet.

Vanligtvis ingår en fastighetsinvesterare först ett kontrakt om att köpa en fastighet och sedan (innan köpet avslutas) ingår ett kontrakt om att sälja fastigheten (förhoppningsvis till ett högre pris ) . Investeraren använder sedan en dubbel stängning för att avsluta båda transaktionerna ungefär samtidigt.

Mekaniken

Mekaniken för en dubbel stängning varierar beroende på vem köparen och säljaren är, vem som tillhandahåller finansieringen och vem som genomför stängningen. I den enklaste formen av dubbel stängning skulle köparen betala köppengarna till mellanhanden och de skulle fylla i ett avräkningsutdrag ( HUD-1 ) för sin transaktion. Köparen skulle behöva vänta medan mellanhanden använder det mesta av köppengarna för att köpa fastigheten från säljaren. Säljaren och mellanhanden skulle också fylla i ett separat avräkningsutdrag för sin transaktion. Mellanmannen skulle sedan instruera säljaren att dela fastigheten direkt till köparen.

För att hålla köparen och säljaren åtskilda kan stängningen ske i två olika rum eller vid två olika tidpunkter eller platser. Framgång är mer sannolikt om den avslutande agenten är vänlig och tillmötesgående.

För att förenkla transaktionen kan mellanmannen göra ett avräkningsutdrag direkt mellan köparen och säljaren och ta hans vinst som en rad på avräkningsutdraget. Denna rad finns vanligtvis på köparens sida av kontoutdraget som en överlåtelseavgift. Detta kan skapa problem för mellanhanden, eftersom uppdragsarvoden kan beskattas med en annan skattesats än kortsiktiga kapitalvinster.

Juridisk ståndpunkt

Ur juridisk synvinkel föreskriver de flesta försäljningskontrakt att säljaren får betala belastningar av intäkterna från försäljningen. Att den ursprungliga säljaren fortfarande äger fastigheten är definitivt en belastning. Kontrakt kan också vara överlåtbara, vilket gör det möjligt för mellanhanden att ha rätt att överlåta sitt köpekontrakt till köparen mot en avgift.